31、关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是(　　)。

A. 标准差越小的方案，风险越大

B. 期望值越大的方案，风险越大

C. 变异系数越大的方案，风险越大

D. 概率值越大的方案，风险越大

.答案详解： C

.解析： 考察风险测度指标的评价。变异系数越大，方案的风险也越大;反之，方案的风险越小。

32、下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是(　　)。

A. 净现值法

B. 净年值法

C. 净将来值法

D. 净现值率法

.答案详解： B

.解析： 考察计算期不同的互斥型方案的比选方法。计算期不同的互斥方案比选方法包括年值法和现值法，其中，年值法包括净年值法和费用年值法;现值法包括最小公倍数发和年值折现法。其中净年值法在计算期相同和不同的情况下都会运用，但是方法不一样。

33、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的(　　)原则。

A. 有无对比

B. 定性分析与定量分析相结合

C. 收益与风险权衡

D. 动态分析与静态分析相结合

.答案详解： A

.解析： 考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。

34、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是(　　)。

A. 分项工程

B. 分部工程

C. 单位工程

D. 单项工程

.答案详解： D

.解析： 考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。

35、房地产开发项目工程设计，一般分为(　　)阶段。

A. 方案设计、初步设计和施工图设计

B. 初步设计和技术设计

C. 初步设计、技术设计和施工图设计

D. 初步设计和施工图设计

.答案详解： A

.解析： 考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

36、房地产开发项目工程施工投标的主体是(　　)。

A. 房地产开发企业

B. 招标代理机构

C. 工程监理单位

D. 施工企业

.答案详解： D

.解析： 考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。

37、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是(　　)。

A. 争议已经过调解

B. 争议已经过双方协商

C. 争议双方在同一地区注册

D. 争议双方有仲裁约定

.答案详解： D

.解析： 考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。

38、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是(　　)。

A. 选择工程施工单位

B. 选择材料、设备供应商

C. 选择工程勘察设计单位

D. 选择工程监理单位

.答案详解： C

.解析： 考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案详解C。

39、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是(　　)。

A. 竣工决算

B. 竣工结算

C. 施工图预算

D. 工程预算

.答案详解： B

.解析： 考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

40、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以(　　)等于可比实例在估价对象状况下的价格。

A. 房地产交易情况修正系数

B. 房地产市场状况调整系数

C. 房地产状况调整系数

D. 房地产价格变动率

.答案详解： C

.解析： 考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

41、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为(　　)。

A. 折现率

B. 报酬率

C. 投资收益率

D. 资本化率

.答案详解： B

.解析： 考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

42、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的(　　)。

A. 物质折旧

B. 功能折旧

C. 外部性折旧

D. 经济折旧

.答案详解： A

.解析： 考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。

43、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是(　　)。

A. 可改扩建的旧房

B. 已为最高最佳利用的现房

C. 房地产开发用地

D. 已停工的商品房建设工程

.答案详解： B

.解析： 考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。

44、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的(　　)。

A. 专业意见

B. 公证书

C. 证明文件

D. 担保函

.答案详解： A

.解析： 考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。

45、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和(　　)。

A. 定位策略

B. 分割策略

C. 渠道策略

D. 人本策略

.答案详解： C

.解析： 考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。

46、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是(　　)。

A. 房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

B. 房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C. 由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D. 代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算

.答案详解： B

.解析： 考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

47、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为(　　)元/平方米。

A. 5337

B. 5440

C. 5550

D. 5618

.答案详解： A

.解析： 考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定(　　)。

A. 楼幢均价

B. 楼层差价

C. 朝向差价

D. 楼层均价

.答案详解： A

.解析： 考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

49、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是(　　)。

A. 广告调查费用

B. 广告制作费用

C. 广告媒体费用

D. 广告策划费用

.答案详解： C

.解析： 考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。

50、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由(　　)担任。

A. 居民委员会代表

B. 业主代表

C. 建设单位代表

D. 街道办事处、乡镇人民代表

.答案详解： D

.解析： 考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

51、关于业主委员会职责的说法，错误的是(　　)。

A. 业主委员会负责召集业主大会会议

B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同

C. 业主委员会负责制定管理规约

D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

.答案详解： C

.解析： 考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。

52、业主委员会会议作出的决定，应由(　　)签字确认。

A. 全体委员

B. 半数以上的参会委员

C. 业主委员会主任

D. 参会委员

.答案详解： D

.解析： 考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。

53、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为(　　)万元。

A. 300

B. 400

C. 500

D. 600

.答案详解： C

.解析：考察 物业 服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。

54、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的(　　)原则。

A. 合理

B. 公平

C. 公开

D. 质价相符

.答案详解： C

.解析： 考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。

55、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 (　　)特征。

A. 委托合同

B. 有名合同

C. 要式合同

D. 双务合同

.答案详解： D

.解析： 考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。

56、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是(　　)。

A. 土地收购储备

B. 不动产征收

C. 保障性住房建设

D. 住房抵押贷款

.答案详解： B

.解析： 考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

57、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是(　　)

A. 间接融资和股权融资

B. 间接融资和债权融资

C. 直接融资和股权融资

D. 直接融资和债权融资

.答案详解： B

.解析： 考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。

58、房地产保险的目的是(　　)。

A. 防止房地产发生意外灾害

B. 提高房地产盈利能力

C. 降低房地产运营费用

D. 补偿因灾害造成的房地产损失

.答案详解： D

.解析： 考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。

59、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为(　　)万元。

A. 33

B. 35

C. 40

D. 43

.答案详解： C

.解析： 考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)

=45*(1-20/180)=40万元。

60、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是(　　)。

A. 占有抵押房地产

B. 办理房地产抵押登记

C. 扣押抵押房地产权属证书

D. 派人看守抵