时间:2016-02-25 13:45:09
三、案例分析
(一)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。
单位：万元
| 投资方案 | 初始投资 | 年净经营收入 | 净转售收入 |
| 第0年末 | 第1年末至第9年末 | 第10年末 | |
| 甲 | 300 | 40 | 350 |
| 乙 | 400 | 60 | 460 |
| 丙 | 500 | 75 | 520 |
81、进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为( )
A. 现金流相关方案
B. 互斥方案
C. 混合方案
D. 互补方案
.答案详解： B
.解析： 考察投资方案的类型。受资金约束，张某只能在三个方案中选择一个，属于互斥方案。
82、用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为( )。
A. 甲、乙、丙
B. 甲、丙、乙
C. 丙、乙、甲
D. 乙、丙、甲
.答案详解： C
.解析： 考察计算期相同的互斥方案的比选。甲方案的净现值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30万元;乙方案的净现值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89万元;丙方案的净现值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41万元。由此可见，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为丙、乙、甲。
83、在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为( )。
A. 甲大于乙，乙大于丙
B. 乙大于甲，甲大于丙
C. 乙等于丙，丙大于甲
D. 甲等于乙，乙大于丙
.答案详解： C
.解析： 考察投资收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年，投资收益率=年息税前利润/项目总投资*100%，甲的投资收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投资收益率=60/400*100%=15%;丙的投资收益率=75/500*100%=15%。所以参考答案详解为C。
84、在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括( )。
A. 初始投资
B. 经营成本
C. 还本付息
D. 经营税金
.答案详解： ABD
.解析： 考察现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有还本付息的现金流出，其他都涉及。
(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。
85、该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为( )。
A. 节约招标费用
B. 选择最有竞争力的承包商
C. 减少风险
D. 节省招标时间
.答案详解： ACD
.解析： 考察邀请招标的优点。邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。
86、该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择( )。
A. 总价合同
B. 单价合同
C. 成本加固定额酬金合同
D. 成本加比例酬金合同
.答案详解： A
.解析： 考察合同的分类。采用总价合同，工程量风险、物价上涨风险由承包商负担，减少了开发企业的风险。
87、该项目的投标保证金最高为( )万元。
A. 40
B. 60
C. 80
D. 100
.答案详解： A
.解析： 考察招标保证金的额度。招标保证金一般不超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。本题中，预计工程造价为2000万元，投标保证金上限为2000*2%=40万元。
88、拟组建的评标委员会组成存在的问题为( )
A. 评标委员会成员总数7人，未达到法定人数
B. 评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师
C. 评标委员会成员中有招标代理机构代表
D. 评标委员会成员中专家人数未达到法定比例
.答案详解： D
.解析： 考察评标委员会的组成。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应由招标人从建设行政主管部门确定的专家名册中采取随机抽取的方式确定。本题中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数应为5人，而外部专家总共才4人，不符合相关规定。
(三)某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。
89、下列交易条件中，对卖方有利的为( )
A. 按套内建筑面积计价
B. 交易税费均由买方负担
C. 交易税费由买卖双方各自负担
D. 房价款分期支付
.答案详解： B
.解析：考察房地产市场法的运用。交易税费由买方负担，可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。
90、下列交易条件中，对买方有利的为( )。
A. 按套内建筑面积计价
B. 交易税费均由卖方负担
C. 房价款在成交时一次性付清
D. 房价款分期支付
.答案详解： A, B, D
.解析： 考察房地产市场法的运用。套内建筑面积小于建筑面积，按照套内建筑面积计价，可以减少交易费用，对买房有利;交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，对买方有利。
91、若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为( )万元。
A. 44.64
B. 48.00
C. 53.28
D. 60.00
.答案详解： B
.解析： 如果交易税费均由买方负担，卖方实得金额=套内建筑面积*成交价格=80*6000=480000=48.00万元。
92、若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第1年末付清，则卖方出售该套住宅实得金额的现值为( )万元。
A. 51.70
B. 51.89
C. 53.44
D. 60.00
.答案详解： B
.解析： 若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，因此6000*100=600000为买方实付金额，正常成交价+应由买方缴纳的税费=买方实付金额，因此正常成交价=600000*(1-4%)卖方实得金额=正常成交价-应由卖方缴纳的税=100*6000*(1-4%-7%)=53.4万元，交易时所得金额为26.7万元，一年之后所得金额现值为26.7÷(1+6%)=25.19万元，卖方出售该套住宅实得金额的现值为26.7+25.19=51.89万元。
(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为80平方米，共300套，乙户型面积为140平方米，共100套;小区业主共400人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。
93、经( )的业主同意，该住宅小区业主大会可作出重新选聘物业服务企业的决定。
A. 153户甲户型和49户乙户型
B. 157户甲户型和45户乙户型
C. 105户甲户型和94户乙户型
D. 150户甲户型和35户乙户型
.答案详解： AC
.解析： 重新选聘物业服务企业的决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本题中，建筑面积总和为80*300+140*100=38000平方米，业主总人数为400人，要想通过该决定，须至少专有部分总面积达到19000平方米且200名业主同意，经计算，AC符合要求。
94、该住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，应依法办理的行政备案事项为( )。
A. 招标备案
B. 开标备案
C. 评标备案
D. 中标备案
.答案详解： BCD
.解析： 招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案，备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。
95、该住宅小区业主委员会发出的招标文件中应包括的主要内容为( )。
A. 小区物业项目简介
B. 物业服务内容及要求
C. 评标方法和评标标准
D. 物业管理实施方案
.答案详解： ABC
.解析： 考察招标文件的内容。招标文件应包括以下内容：招标人及招标项目简介;物业服务内容及要求;对投标人及投标书的要求;评标标准和评标方法;招标活动方案;物业服务合同的签订说明;其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
96、评标委员会中，若该住宅小区业主代表2人，则物业管理方面的专家人数至少为 ( )人。
A. 4
B. 5
C. 6
D. 7
.答案详解： B
.解析： 解析：评标委员会的人数一般为5人以上单数， 招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3，5*2/3=3.33人，意味专家以外的人员只有1.66人。本题中小区业主代表2人，则物业管理方面的专家人数至少5人才能满足要求。
(五) 赵某购买一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，最长贷款期限为30年。
97、赵某的购房款可以( )。
A. 全部为自有资金
B. 全部为住房公积金贷款
C. 全部为商业性贷款
D. 为自有资金加组合贷款
.答案详解： AD
.解析： 赵某买房的购房款可以全部为自有资金，也可为自有资金加组合贷款。住房公积金贷款最高额度为50万元，满足不了赵某的需要;贷款金额一般为所购住房总价减去收付款后的余额，因此不可能全部为商业贷款。
98、若赵某的自有资金仅够支付最低首付款，则赵某应申请住房公积金贷款( )万元。
A. 30
B. 50
C. 70
D. 100
.答案详解： B
.解析： 赵某的首付为100*30%=30万元，尚差70万元，超过公积金贷款上限，因此赵某应申请住房公积金贷款50万元。
99、若赵某可用足其住房公积金贷款额度，则赵某的商业性贷款最多为( )万元。
A. 20
B. 30
C. 50
D. 100
.答案详解： A
.解析： 赵某的首付为100*30%
=30万元，赵某用足其住房公积金贷款额度，
贷款金额为50万元，还可以商业贷款20万元。
100、若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，并按月等额本息还款，则赵某的月还款额最少为( )元。
A. 1264.14
B. 2533.43
C. 3000.00
D. 3797.57
.答案详解： D
.解析： 若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，赵某的月还款额最少的情况是住房公积金贷款P1=50万元，商业贷款P2=20万元，贷款期限都为30年，即30*12=360个月，住房公积金贷款月利率i1=4.5%/12，商业银行贷款年利率i2=6.5%/12。
此时，则住房公积金月还款金额A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]
=50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]
=2533.43元;
商业贷款月还款额A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]
=20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]
=1264.14
月还款额A= A1+A2=3797.57元。
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