2014年《中级房地产》真题及答案详解

一、单项选择题

1、工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的(　　)最低点是工业企业选址的理想区位。

A. 原料成本

B. 生产成本

C. 运输成本

D. 销售成本

.答案详解： B

.解析： 工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的生产成本最低点是工业企业选址的理想区位。

2、需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的(　　)购买力和服务水平。

A. 最低

B. 一般

C. 平均

D. 最高

.答案详解： A

.解析： 考察需求门槛的概念。需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

3、按照城市的(　　)划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。

A. 地理位置

B. 地形地貌

C. 内部结构

D. 平面几何形状

.答案详解： D

.解析： 考察城市的分类。按城市平面几何形状，可以将城市划分为块状城市、带状城市、形状城市等。

4、“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的(　　)。

A. 环境

B. 方位

C. 距离

D. 朝向

.答案详解： B

.解析： 考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某写字楼位于火车站东南侧。

5、城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为(　　)。

A. 郊区城镇化

B. 逆城镇化

C. 过度城镇化

D. 再城镇化

.答案详解： A

.解析： 考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。

6、下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是(　　)。

A. 基本农田10公顷

B. 林业用地20公顷

C. 山地30公顷

D. 荒地50公顷

.答案详解： A

.解析： 考察必须经过国务院批准方可征收的土地范围。必须经过国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的。

7、国有土地上房屋征收的主体是(　　)。

A. 国务院

B. 省级人民政府

C. 市、县级人民政府

D. 县级人民政府土地主管部门

.答案详解： C

.解析： 考察房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。

8、国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的(　　)。

A. 搬迁费

B. 临时安置费

C. 停产停业损失

D. 上下班交通费

.答案详解： D

.解析： 考察房屋征收补偿的内容。对被征收人给予的补偿内容包括：被征收房屋价值的赔偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

9、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的(　　)。

A. 评估价格

B. 类似房地产的市场价格

C. 账面价值

D. 类似房地产的成交价格房

.答案详解： B

.解析： 考察被征收房屋价值的赔偿的内容。对被征收房屋价值的赔偿，不得低于房屋征收决定公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

10、关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是(　　)。

A. 国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B. 国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位

C. 国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D. 国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

.答案详解： B

.解析： 考察国有建设用地使用权转让的特点。国有建设用地使用权转让是一种国家垄断行为，只有国家才能出让。

11、关于国有建设用地租赁的说法，错误的是(　　)。

A. 国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让

B. 国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地

C. 国有建设用地短期租赁年限一般不超过5年

D. 国有建设用地租赁可采用双方协议的方式

.答案详解： A

.解析： 考察国有建设用地租赁的内容。经营性房地产开发用地必须实行出让;国有建设用地短期租赁的年限一般不超过5年;国有建设用地租赁可采用招标、拍卖、挂牌和协议的方式，有条件的，必须采用招标方式。由此可见，BCD说法都正确，本题选A。

12、对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是(　　)。

A. 自动延长动工开发期限2年

B. 办理有关手续后再开发建设

C. 为土地使用者置换其他等价土地

D. 确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

.答案详解： C

.解析： 考察因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式。因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式：延长动工开发期限， 单最长不得超过一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。本题中，C说法正确。

13、国有建设用地使用权承租人的义务不包括(　　)。

A. 合理使用租赁标的物

B. 按租赁合同约定交纳租金

C. 租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D. 赔偿第三方造成的租赁标的物损失

.答案详解： D

.解析： 考察国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。承租人的义务包括：保管义务;支付租金义务;租赁标的物返还义务。有第三方造成的租赁标的物损失，当由第三方赔偿。

14、建设用地使用权抵押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是(　　)。

A. 抵押人占用抵押建设用地使用权的

B. 设定抵押权的土地发生灭失的

C. 抵押人宣告破产的

D. 抵押人被宣告死亡的

.答案详解： C

.解析： 考察抵押建设用地使用权处分的条件。发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：①抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的;④抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的;⑤抵押合同约定的其他情况。

15、在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调研的(　　)特点。

A. 系统性

B. 跟踪性

C. 连续性

D. 客观性

.答案详解： B

.解析： 考察房地产市场调研的特点。在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。

16、在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的(　　)特征。

A. 消费能力

B. 消费动机

C. 消费行为

D. 消费结构

.答案详解： C

.解析： 考察房地产消费行为调研的内容。房地产消费行为调研就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研。调研内容包括消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律，例如，房地产营销中常说的金九银十。

17、文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息(　　)来进行。

A. 随机抽样

B. 概率统计

C. 专家认定

D. 交叉检验

.答案详解： D

.解析： 考察文案调研信息的可靠性评估的内容。文案调研信息的可靠性评估通过两条途径来实现，即评估信息来源和进行交叉检验。

18、按照房地产市场调查问卷设计(　　)原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。

A. 针对性

B. 简明性

C. 逻辑性

D. 目的性

.答案详解： B

.解析： 考察房地产市场调研问卷设计的原则。简明性原则要求调研问卷的设计要简洁明了，是受访者一看就能明白。

19、房地产市场调研报告的核心内容是(　　)

A. 市场调研背景的基本情况

B. 市场调研方法的选择

C. 市场变化的不确定性分析

D. 市场调研的分析论证

.答案详解： D

.解析： 考察房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是市场调研报告的核心。

20、以追求居室面积为主的住房需求，属于(　　)住房需求。

A. 生存型

B. 发展型

C. 享受型

D. 投资型

.答案详解： A

.解析： 考察房地市场细分的依据。一般来说，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展，生存型追求居室的面积大小。

21、关于房地产开发项目目标市场的说法，错误的是(　　)。

A. 目标市场是市场规模最大的细分市场

B. 目标市场是企业决定进入的细分市场

C. 目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果

D. 目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合

.答案详解： A

.解析： 考察房地产市场细分的作用。房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上，对消费者进行市场细分，通过对细分市场各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分析，研究其消费行为、消费动机及消费方式，最终确定房地产开发项目的目标消费群体。由此可见，BC正确。市场目标定位的市场化原则，强调根据消费者的需求，去研发房地产产品，即实现目标市场与项目自身的最佳组合。D说法正确。A说法太绝对。

22、开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略，属于(　　)策略。

A. 避强定位

B. 迎头定位

C. 创新定位

D. 跟随定位

.答案详解： C

.解析： 考察房地产开发项目市场定位的策略。创新定位是指寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，声场市场上没有、具备某种特色的产品。

23、房地产开发项目市场定位的内容不包括(　　)

A. 目标对象概念细分

B. 项目市场细分

C. 产品概念锁定

D. 项目SWOT分析

.答案详解： D

.解析： 考察房地产开发项目市场定位内容。房地产开发项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容。

24、张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是(　　)。

A. 出售型房地产开发投资

B. 经营型房地产开发投资

C. 购买型房地产置业投资

D. 租赁型房地产置业投资

.答案详解： D

.解析： 考察房地产投资的形式。租赁型房地产置业投资是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。张某买下商铺并用于出租，属于租赁型房地产置业投资。

25、房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳(　　)之后的利润。

A. 营业税

B. 房产税

C. 土地增值税

D. 企业所得税

.答案详解： D

.解析： 考察房地产开发项目税后利润的含义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润。

26、下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是(　　)。

A. 项目投资现金流量表

B. 项目资本金现金流量表

C. 项目投资各方现金流量表

D. 项目财务计划现金流量表

.答案详解： A

.解析： 考察项目投资现金流量表的编制目的。项目投资现金流量表的编制目的是考察项目全部投资的盈利能力。

27、经营型房地产开发投资项目的计算期是(　　)。

A. 自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B. 自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

C. 自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

D. 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止

.答案详解： B

.解析： 考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。

28、某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为40万元，投资者的目标收益率为10%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是(　　)万元。

A. 40.54

B. 123.76

C. 268.50

D. 500.00

.答案详解： A

.解析： 考察财务净现值的计算。本题中，期初投资P0=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54万元，财务净现值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54万元。

29、在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用(　　)表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

A. 销售量

B. 销售单价

C. 销售额

D. 单位产品变动成本

.答案详解： D

.解析： 考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

30、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(　　)。

A. 收益现金流风险

B. 机会成本风险

C. 持有期风险

D. 政策风险

.答案详解： D

.解析：考察系统风险的组成。系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风