时间:2016-02-25 13:44:47
40. A
[解析]本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。
41. C
[解析]房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。
42. A
[解析]独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。
43. A
[解析]成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。
44. B
[解析]路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、固定性、集中性效应，正好符合题中的要求。AC电视和广播时间短，且分散，网络广告主要缺点是效果难以测定。
45. C
[解析]人员推销由于销售人员可以和客户直接进行交流，可以及时听到客户对产品的反映，了顾客户的需求，所以这种方式的信息反馈速度最快。
46. C
[解析]业主委员会可以召开业主委员会会议，也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。因为首次业主大会召开时，业主委员会还没有成立，因此是由业主大会筹备组召开的。
47. C
[解析]新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。
48. A
[解析]住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债
49. D
[解析]业主委员会备案的主体是区、县人民政府房地产主管部门。
50. C
[解析]物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。
51. C
[解析]《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
52. D
[解析]公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的，只要符合规定的单位和个人，都必须缴存。
53. B
[解析]本题考查住房公积金的提取内容。可采用排除法。
54. D
[解析]住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。
55. D
[解析]本题考查房地产信托的特点，主要有三个特点：第一是业务具有很强的灵活性和多样性;二是信托财产由于流动性差而具有高风险性;三是信托投资具有高收益性。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。
56. C
[解析]耕地占用税以县级行政区为单位。
57. B
[解析]契税属于财产税。
58. A
[解析]对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额×适用税率。
59. C
[解析]企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。
60. C
[解析]城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000(元)。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。
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二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61. BCD
[解析]本题考查区位的分类。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。
62. BDE
[解析]本题考查决定房地产需求量的因素，即可以表述为房地产有效需求是某些因素的函数。这些因素包括1.房地产价格水平;2.消费者的收入水平;3.消费者的偏好;4. 相关物品的价格水平;5.消费者对未来的预期。选项D抵押贷款能力可以放到第二个因素消费者的收入水平中考虑。消费者的收入包括其实际收入，还包括其获得金融支持的能力。
63. BC
[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
64. BCE
[解析]本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。
65. ABC
[解析]本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种，分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法，而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。
66. ABC
[解析]本题考查房地产市场调研资料搜集途径。DE对市场资料收集的帮助不大。
67. BC
[解析]居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。人口规模以10000～15000人为宜。
68. ABE
[解析]划分固定成本与可变成本的方法主要有费用分解法、高低点法和回归分析法三种。
69. CDE
[解析]降低房地产投资变现风险的对策主要有：
(1) 把握好搭配投资比例;
(2) 选择容易分割出售的房地产进行投资;
(3) 不做资金缺口的投资;
(4) 选好房地产投资地段;
(5) 操纵房地产现金流量;
(6) 保证有能力持有房地产足够时间;
(7) 搞好投资管理工作。
70. ADE
[解析]风险预防一般包括以下措施：
(1) 防止危险因素产生;
(2) 减少已存在的危险因素并对其进行监控;
(3) 对风险因素进行时间与空间上的隔离;
(4) 加强投资方保护能力;
(5) 稳定、修复和更新受损对象;
(6) 进行风险预防的评价;
(7) 对下一步预防目标进行审核与规划。
71. BCD
[解析]投资规划，主要是指确定或计算房地产项目的投资费用，以及制定房地产项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动，主要包括：
(1) 进行投资目标论证分析
(2) 投资目标分解
(3) 制定投资控制工作流程
(4) 投资目标风险分析
(5) 制定投资控制工作制度
(6) 制定有关报表数据的采集、审核与处理
各阶段的具体工作如下：
阶段主要内容目标
设计准备阶段编制投资规划指导设计阶段的工作
工程设计阶段编制设计概算编制施工图预算,确定工程承包合同价格
工程施工阶段编制资金使用计划作为施工过程中工程计量和工程价款制度的依据
72. CD
[解析]房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性(指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。
73. ADE
[解析]建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。
74. ACD
[解析]代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括反映项目特征的资料、反映开发项目合法性的资料、委托书，如是预售项目还应提交预售许可证。本题可采用排除法，选项B项目销售执行计划应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供;选项E房地产开发企业发展规划是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。
75. AB
[解析]渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以低价提高市场占有率。根据价低的特点就可以分析优势。
76. ABDE
[解析]本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。
77. BCD
[解析]本题考查住房公积金管理中心的职责，注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。
78. ABDE
[解析]本题考查房地产保险的作用。
79. ABD
[解析]本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。
80. BCE
[解析]契税的计税依据分为以下三种情况：
土地出让、土地使用权出售、房屋买卖-成交价格;
土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格核定;
土地使用权交换、房屋交换-价格差额。
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三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
81. D
[解析]首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。
住宅销售总额为0.4×15000=6000(万元)
年期第一年年初
0第一年年末
1第二年年末
2第三年年末
3第四年年末
4
现金流入 1200120018001800
现金流出(地价与建设投资)12008001200
现金流出(销售税费) 120120180180
净现金流-1200280-12016201620
累计净现金流-1200-920-10405802200
82. C
[解析]本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。
=3-1+1040/1620=2.642。
83. C
[解析]本题考查净现值的计算。
84. ABC
[解析]本题考查净现值法与内部收益率法的区别，主要有三项不同：
经济意义不同NPV表示投资增加或减少的现值，IRR表示项目内在的利润率
方法不同NPV首先要求确定折现率，而IRR不需要.净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR
结论不同互斥方案有时结论不同
85. B
[解析]在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。
86. A
[解析]本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25，则年净收益=25×12=300(元/平方米)。
87. B
[解析]本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。
88. A
[解析]土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。
89. C
[解析]房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模经常采用的是工作量法。
90. BCD
[解析]房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类，非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外，还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。
91. BCD
[解析]该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价