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(三)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4 500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。
89. 根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用( )。
A.代理费用估算法
B.收入比例法
C.工作量法
D.竞争对比法
90. 该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有( )等。
A.还本销售
B.活动推广
C.公共关系
D.人员推广
91. 该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。
A.计价单位
B.起步价
C.调价幅度
D.调价频率
92. 在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。
A.幢号
B.楼层
C.朝向
D.顾客收入
93. 若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30%。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款( )元。
A.2 638
B.2 711
C.3 497
D.4 776
(四)某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。
94. 物业管理招标投标的原则有( )。
A.公开、公平、公正
B.等价有偿
C.诚实信用
D.保护弱者
95. 该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。
A.该房地产开发公司的名称、地址
B.应邀招标的物业服务企业
C.获取招标文件的办法
D.甲住宅小区的基本情况
96. 评标委员会的下列做法中，错误的有( )。
A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会
B.否决所有投标
C.向招标人提交书面评标报告
D.推荐超过3名有排序的合格中标候选人
(五)李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20 000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为l5万元。
97. 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。
A.11
B.15
C.18
D.20
98. 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。
A.2
B.7
C.15
D.25
99. 假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。
A.46.6
B.50
C.53.3
D.64
100. 李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于( )。
A.建造自住住房
B.翻建自住住房
C.大修自住住房
D.购买房地产债券或股票
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参考答案详解
一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)
1. D
[解析]本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。城市职能与城市性质两者主要区别见下表：
区别项目城市职能城市性质
来源对现状分析对规划期内的目标或方向
数量有多个职能性质是最主要最本质的职能,只有一个
合理程度客观存在,可能合理也可能不合理确定的理想化的合理的目标
2. D
[解析]本题考查区位的综合性。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。而天文区位是指反映地表事物的经纬位置。
3. B
[解析]本题考查原料指数的公式。原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。
4. D
[解析]本题考查同心圆理论。同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继(Invasion-succession)概念来解释土地利用在空间上的排列形态。
5. A
[解析]本题考查有效需求的概念。有效需求必须同时满足两个条件：一是消费者愿意购买;二是消费者有能力购买。根据这两个条件，只有甲可以形成有效需求。
6. A
[解析]本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。
7. C
[解析]本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。
8. C
[解析]本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5=45年。
9. B
[解析]本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。
10. D
[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。
11. D
[解析]本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。
12. A
[解析]本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。
13. D
[解析]本题考查房地产需求调研的内容。需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。本题可用排除法。
14. C
[解析]本题考查房地产调研的内容与种类。房地产营销渠道调研，主要包括营销渠道的选择、控制与调整;营销方式的采用;租售代理机构的数量、素质及租售代理情况等内容。
15. C
[解析]本题考查房地产市场预测的概念。
16. B
[解析]本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义，直接推导出答案详解。
17. B
[解析]本题考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素(Strength)、内部劣势因素((Weakness)、外部机会因素(Opportunity)和外部威胁困素(Threats)。
18. D
[解析]本题考查城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。选项D属于控制性详细规划的内容。
19. C
[解析]住宅建筑工业化建筑体系的结构形式大致可分为三大类，具体见下表：
结构形式优点缺点
全装配式结构工厂化程度高，施工速度快，受季节影响小，可利用工业废料生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价高
大模结构整体性好，工艺灵活，节省运费钢筋、水泥用量多，造价较高
装配整体式结构整体性较好，造价较低，适应性较强，能因地制宜—
20. A
[解析]本题考查建筑密度的计算公式。建筑密度=基底面积/用地面积。
21. A
[解析]该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。
22. B
[解析]本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。
23. C
[解析]本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。
错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案详解B。
正确的现金流与作法如下：
,正确答案详解选C。
24. C
[解析]本题考查净现值指标的计算
NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000
NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000
NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000
该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数(P/A，10%,8)只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。
根据以上两次比较大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序为乙>甲>丙。
25. C
[解析]本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。
设保本开发面积为x平方米。
0. 4x-3000-0.25x=0 x=20000。
26. D
[解析]本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。总体性风险有三种，分别是市场风险、利率风险和购买力风险。
27. B
[解析]本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。可以分为自然风险、社会风险和经营风险。
28. C
[解析]本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施：
(1) 房地产类型组合投资;
(2) 选择擅长经营的项目;
(3) 规模投资限制竞争;
(4) 在经济上升期投资;
(5) 选择“短平快”项目;
(6) 预期投资后的维持管理费用。
29. D
[解析]房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。市场变化不属于自然灾害也不属于意外事故，是一种正常的市场发展状况。
30. C
[解析]业务风险是指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。
31. D
[解析]设计阶段又具体分为四个管理过程。计划阶段的主要工作是签订合同，启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书，实施与控制阶段是具体的设计工作，收尾阶段是移交设计文件。
32. A
[解析]评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件^91考试网开。
33. D
[解析]建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金。
34. A
[解析]风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对
35. A
[解析]房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。
36. B
[解析]本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。
设建筑面积价格为X
建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积
100X=80×4000
X=3200元/平方米。
37. A
[解析]采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。
38. D
[解析]本题考查成本法的公式。房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值
本题注意是房地产价值而非房地产价格。
39. B
[解析]本题