时间:2016-02-25 13:44:29
2012年中级经济师《房地产专业与实务》真题及答案详解
一．单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符台题意）
1．某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是( )。
A．大位置 B．小位置
C．微位置 D．地址
【答案详解】C
【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。"例如：90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。"
2．我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与( )区位有关。
A．天文 B．自然
C．经济 D．交通
【答案详解】B
【解析】自然地理区位：是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。
3．关于中心地理论的说法，正确的是( )。
A．商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程
B．需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平
C．中心地职能以前商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动
D．克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者部是社会人
【答案详解】C
【解析】中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。主要以商业、服务业为主，不包括制造业方面的活动。
4．房地产价格与房地产( )负相关。
A．需求 B．供给
C．开发成本 D．价值
【答案详解】B
【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
5．级差地租Ⅱ是指( )。
A．在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态
B．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态
C．不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租
D．使用土地所获得的超额报酬或收益
【答案详解】A
【解析】级差地租是指不同土地或同-土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上
连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
6．征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使( )的行为。
A．所有权 B．行政权
C．使用权 D．占有权
【答案详解】B
【解析】征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。
7．关于公共利益的说法，正确的是( )。
A．公共利益与政府利益是一致的 B．公共利益小于政府利益
C．公共利益不同于政府利益 D．公共利益的主体是政府
【答案详解】C
【解析】公共利益的特点 (1)公共利益是客观的。(2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不确定的。利益内容的不确定性和受益对象的不确定性。(4)公共利益不同于国家利益或政府利益。
8．征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归( )所有。
A．农民个人 B．剩余劳动力安置单位
C．地上附着物所有人 D．农村集体经济组织
【答案详解】D
【解析】征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位。
9．国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于( )日。
A．30 B．60
C．90 D．120
【答案详解】A
【解析】征求意见及修改：国有土地上房屋征收补偿方案求意见期限不得少于30日。
10．关于建设用地管理原则的说法，错误的是( )。
A．节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率
B．强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用
C．实行建设用地有偿使用
D．经济效益优先
【答案详解】D
【解析】建设用地管理的原则。①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则；③实行建设用地有偿使用的原则④社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。
11．关于国有建设用地使用权出让特征的说法，错误的是( )。
A．建设用地使用权出让是一种国家垄断行为
B．建设用地使用权是有一定使用期限的
C．建设用地使用权出让是有偿的
D．建设用地使用权不可以分别设立
【答案详解】D
【解析】国有建设用地使用权出让的特征。(1)建设用地使用权出让是一种国家垄断行为。
(2）建设用地使用权出让是有一定使用年限的。(3)建设用地使用权出让是有偿的。(4)建设用地使用权可分别设立。 (5)建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的
12．国有建设用地使用权转让方式不包括( )。
A．出售 B．交换
C．赠与 D．出租
【答案详解】D
【解析】建设用地使用权转让的形式有出售、交换和赠与三种。
13．以出让方式取得的房地产开发用地，满( )年未动工开发的，政府无偿收回建设用地使用权。
A．0.5 B．1
C．2 D．3
【答案详解】C
14．集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是( )。
A．宅基地面积少于规定的限额标准的 B．团结婚等原因，确需建新房分户的
C．将原有住房租借给他人使用的 D．原住宅影响村镇规划需要搬迁的
【答案详解】C
【解析】集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。②因结婚等原因，确需建新房分户的。③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。⑤县级以上人民政府规定的其他条件。但农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。
15．房地产市场需求由购买者、购买欲望和( )组成。
A．购买时间 B．购买地点
C．购买产品 D．购买能力
【答案详解】D
【解析】房地产市场需求由购买者、购买欲望和购买能力组成。
16．在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的( )。
A．性质 B．现状特征
C．原因 D．发展趋势
【答案详解】C
【解析】因果性调研主要找出事情的原因和结果。
17．在房地产市场调研中，与定量调研相比，定性调研采用的数据分析方法属于 ( )。
A．线性回归法 B．统计方法
C．算术平均方法 D．非统计方法
【答案详解】D
【解析】定性调研采用的数据分析方法属于非统计方法，定量调研属于统计方法。
18．房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是( )。
A．调研方法 B．调研内容
C．调研信息 D．预测信息
【答案详解】D
【解析】房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是预测信息。
19．房地产市场调研报告的核心部分是( )。
A．调研成果 B．调研方法
C．调研条件 D．调研依据
【答案详解】A
【解析】房地产市场调研报告的核心部分是调研成果。正文是调研报告的主要部分，分导言、调研方法、调研成果、限制条件、结论和建议。
20．为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状况，房地产市场细分应选择（ ）为主要依据。
A．家庭结构 B．年龄构成
C．收入水平 D．文化程度
【答案详解】C
【解析】随着人们收入水平的提高，住宅需求从生产型向发展型乃至享受型发展。
21．某房地产开发企业根据自身实力，对其开发的房地产项目采用了与较强的竞争对手正面竞争的市场定位策略。该市场定位策略是（ ）。
A．避强定位第略 B．迎头定位策略
C．创新定位策略 D．差异定位策略
【答案详解】B
【解析】市场定位策略包括避强定位、迎头定位、创新定位。
22．某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己的项目进行了产品定位。该产品定位策略是( )。
A．属性定位策略 B．性能定位策略
C．独立定位策略 D．竞争对手定位策略
【答案详解】D
【解析】产品定位策略包括属性、利益定位策略；价格、性能定位策略；目标客户需求定位策略；竞争对手定位策略；复合定位策略。
23．房地产开发项目决策策划报告的主要任务之一是( )。
A．构建项目管理和组织模式 B．回答建设什么、为什么建设的问题
C．设计项目合同结构 D．解决谁来建设、怎么建设的问题
【答案详解】B
【解析】开发项目决策策划报告在项目决策阶段进行，主要任务是提出构想、进行项目定义和定位，回答建设什么、为什么要建设的问题。
24．同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了地产投资具有( )的特点。
A．投资品种多样性 B．投资价值附加性
C．投资区域差异性 D．投资收益个别性
【答案详解】D
【解析】投资者不同，效益不同，这是投资收益个别性特点。
25．贷款年利率相同，甲按月计息乙接季计息、丙拄半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是( )。
A．丙、乙、甲 B．乙、丙、甲
C．甲、乙、丙 D．甲、丙、乙
【答案详解】C
n【解析】名义利率r与实际利率i的换算公式为：i=(1+r/n)－1，一年内计息期数越多，实际利率越大。
26．下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是( )
A．供水系统工程费 B．绿化建设费
C．公寓的建安工程费 D．托儿所的建设费
【答案详解】D
【解析】公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。
27．从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是( )。
A．出售型房地产开发投资 B．经营型房地产开发投资
C．购买型房地产置业投资 D．租赁型房地产置业投资
【答案详解】A
【解析】出售型房地产开发投资只有建设期而没有生产经营期。
28．在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于( )。
A．购置土地 B．归还贷款
C．发放福利 D．增加资本金
【答案详解】B
【解析】房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，按照下列顺序分配：①弥补企业以前年度的亏损。②提取法定盈余公积金和公益金。③向投资者分配利润，即表中的"应付利润"。考虑了这三项因素之后，余额即为表中的"未分配利润"。在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。
29．某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为( )万元。
A．5.00 B．10.80
C．12.00 D．54.55
【答案详解】B
【解析】已知年值A=60万元，N=20年，i=10% 求现值P后减去初始投资500万元等于10.8
nn万元。P=A[(1+i)-1]/[i(1+i)]=510.8万元