时间:2016-02-25 13:44:29
30．房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至( )等于零止的年？。
A．净现金流量 B．累计净现金流量
C．现金流入减去现金流出 D．累计净现值
【答案详解】D
【解析】动态投资回收期(Pb)：自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。
31．在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是( )。
A．楼面地价随容积率的增高而降低
B．容积率随楼面地价的增高而升高
C．楼面地价不受容积率变化的影响
D．容积率间接地受到楼面地价变化的影响
【答案详解】A
【解析】在土地总价一定的情况下，容积率越大，楼面地价越小。
32．下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是( )。
A．BEP(Q)= CF/(P-V-T) B．BEP(B)=P×CF /(P-V-T)
C．BEP(P)= CF /Q+ V+T D．BEP(V)=P-T- CF/Q
【答案详解】C
【解析】A．用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q)= CF/(P-V-T)；B．用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B)=P×CF /(P-V-T)； C．用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)= CF /Q+ V+T；D．用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V)=P-T- CF/Q。
33．若投资资金是强制约束条件．在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是 ( )。
A．净现值比较法 B．净将来值比较法
C．净年值比较法 D．净现值率比较法
【答案详解】D
【解析】净现值率=净现值与投资现值之比。在投资资金受到强制约束情况下，采用净现值率。
34．在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的( )。
A．设计单位 B．建设单位
C．监理单位 D．施工单位
【答案详解】B
【解析】在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的建设单位。
35.下列房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，不属于施工图设计阶段的是（）
A．组织厂家提供设备技术资料 B．办理施工图设计文件审查
C．协调落实水、电等外部接入系统 D．组织优化设计
【答案详解】C
【解析】协调落实水、电等外部接入系统不属于施工图设计阶段房地产开发项目工程设计管理的工作内容。
36．关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是（ ）。
A．招标人可以要求投标人提交投标担保
B．投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式
C．投标保证金一股不得低于投标总价的2%
D．投标保证金最高不得超过50万元
【答案详解】C
【解析】投标担保可以采用投标函或投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。
37．评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过( )名。
A．２ B．３
C．４ D．５
【答案详解】B
【解析】向招标人推荐的合格中标候选人不超过3名。
38．与诉讼相比，房地产开发项臼合同争议的调解方式不具有( )的特点。
A．国家强制保证 B．能较经济地解决纠纷
C．能较及时地解决纠纷 D．利于消除合同当事人的对立情绪
【答案详解】A
【解析】调解具有的优点，能较经济、及时地解决纠纷，有利于消除合同当事人的对立情绪，维护双方的长期合作关系，不具有国家强制保证。
39．关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是（ ）。
A．分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收
B．检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收
C．分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收
D．单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收
【答案详解】D
【解析】单位工程由施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告；再由建设单位（项目负责人）组织施工(含分包单位)、设计、监理（项目）负责人进行验收。验收合格后，建设单位在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。
40．制订房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销( )的工作内容
A．分析 B．策划
C．计划实施 D．计划控制
【答案详解】B
【解析】制订房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销策划的工作内容
41．房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产营销（ ）策略的内容。
A．公共关系 B．促销
C．销售渠道 D．价格
【答案详解】C
【解析】房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产营销销售渠道策略的内容。
42．房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够( )，
A．节省企业营销费用 B．稳定销售价格
C．减少协调工作量 D．发挥营销专业优势
【答案详解】D
【解析】间接营销渠道优点：①有利于发挥销售专业特长。②有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。
43．房地产开发企业委托两家以上房地产经纪机构共同代理销售其开发的商品房地产，经纪机构之间的协调工作一般由( )负责。
A．房地产开发企业 B．地方房地产经纪行业组织
C．资信最好的一家房地产经纪机构 D．资质等级最高的一家房地产经纪机构
【答案详解】A
【解析】共同代理，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调工作量较大，佣金结算也相对复杂。
44．下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是( )。
A．豪华精装住宅 B．普通商品住宅
C．花园洋房 D．别墅
【答案详解】B
【解析】普通商品住宅降低价格对增加销售量有较大作用。
45．某套商品住宅的建筑面积为100㎡，套内建筑面积为80 ㎡，建筑面积下的单价5000元／㎡．套内建筑面积的单价为( )元／㎡。
A．4000 B．5000
C．5500 D．6250
【答案详解】D
【解析】建筑面积下的单价X建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积，5000×100=80×套内建筑面积下的单价，套内建筑面积下的单价=6250。
46．在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去( )。
A．房地产价格 B．建筑物开发成本
C．土地价值 D．建筑物市场价值
【答案详解】D
【解析】建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价格
47．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为l20m'，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．81.00% B．84.00%
C．84.17% D．84.80%
【答案详解】B
【解析】重置价格=600X120=72000元，8年折旧=8X1440=11520元，建筑物现值=72000 -11520=60480元，建筑物的成新率=建筑物现值／重置价格=60480／72000=0.84=84%
48．房地产估价的收益法主要是根据房地产( )求取房地产的价值．
A．过去的经济效益 B．当前的收益水平
C．未来的总收入 D．未来的净收益
【答案详解】D
【解析】房地产估价的收益法主要是根据房地产未来的净收益求取房地产的价值．
49．某旧住房因投有独立的卫生间所造成的价值损失，属于( )。
A．物质折日 B．功能折旧
C．经济折日 D．外部性折旧
【答案详解】B
【解析】功能折旧也称无形损耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，消费观念改变，建筑技术进步，出现更好的建筑物等。
50．下列物业管理事项中，不属于业主权利的是（ ）。
A．提议召开业主大会会议 B．交纳物业服务费用
C．选举业主委员会成员 D．监督专项维修资金的管理和使用
【答案详解】B
【解析】交纳物业服务费用属于业主义务。
51．物业建设单位制定临时管理规约的时间是在( )。
A．物业销售之前 B．物业竣工之前
C．物业交付之前 D．物业综合验收之前
【答案详解】A
【解析】临时管理规约：是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。
52．负责物业服务企业资质管理的部门是( )。
A．街道办事处 B．居民委员会
C．工商行政主管部门 D．房地产行政主管部门
【答案详解】D
【解析】物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发和管理；省级政府负责二级；直辖市政府房地产部门负责二级和三级；设区的市级政府房地产主管部门负责三级。
53．下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是（）
A．新开发的写字楼项目 B．新开发的住宅项目
C．新开发的酒店项目 D．新开发的大型商场项目
【答案详解】B
【解析】必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。
54．下列物业服务活动发生的费用，不得计入物业服务成本的是( )。
A．小区内的绿化养护费用 B．小区内的清洁卫生费用
C．小区保安人员的工资 D．小区内共用电梯的大修理费用
【答案详解】D
【解析】物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。
55．当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的( )时，应当及时续交。
A．10% B．20%
C．30% D．50%
【答案详解】C
【解析】业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％的，应当及时续交。
56．某房地产的抵押价值为50万元、抵押率为30%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用等额本金还款方式按月还款，第18个月的还款额为（ ）元。
A．1250 B．1894
C．2917 D．4419
【答案详解】B
【解析】at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=1894，P=50×30%=15万=150000元 n=10×12=120月，t=18，i=6%÷12=0.005
57．某宗政府储备土地的市场评估价值为5000万元，应上缴政府的土地出让收益为 1500万元，土地开发费用为1000万元。该储备土地设定抵押权时的抵押价值为 ( )万元。
A．l500 B．3500
C．4000 D．5000
【答案详解】B
【解析】5000-1500=3500万元
58．个人住房组合贷款是指由( )形成的特定贷款组合。
A．等额本息贷款和等额本金贷款 B．一手房贷款和二手房贷款
C．固定利率贷款和浮动利率贷款 D．住房公积金贷款和商业性带贷款
【答案详解】D
【解析】个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和商业性带贷款形成的特定贷款组合。
59．关于房地产保险的说法，错误的是( )。
A．保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费
B．损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额
C．保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失
D．危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内
【答案详解】B
【解析】赔偿金额不可以高于保险金额。房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：(1)以实际损失为限。(2)以保险金额为限。(3)以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。被保险人在索赔时，对遭受损失的房屋财产要具有保险利益，保险人支付的赔偿金额以被保险人对该房屋财产具有的保险利益为限。被保险房屋发生保险事故是由"第三者"而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔 偿，然后代表被保险人向"第三者"行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括交纳保险费、救护有险情的房屋，以及发生意外事故时，向保险人报告等。被保险房屋发生事故而遭受损失时，经鉴定，