时间:2016-02-25 13:44:29
60．我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和( )的责任。
A．房地产责任保险 B．信贷保证保险
C．财产损失保险 D．人寿保险
【答案详解】B
【解析】综合保险：是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。我国消费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责任。
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分）
61．影响房地产需求量的因素主要有( )。
A．房地产的价格水平 B．房地产开发的技术水平
C．消费者的收入水平 D．消费者的偏好
E．房地产开发商对未来的预期
【答案详解】ACD
【解析】决定房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平。②消费者的收入水平。③消费者的偏好。④相关物品的价格水平。⑤消费者对未来的预期。
62.城市化进程中的各种量变和质变会引起( )变化。
A．城市体系属性 B．城市形态
C．城市生态 D．城市居民生活方式
E．城市人口性别
【答案详解】ABCD
【解析】城市化引起的变化:(1)城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化。(2)城市化引起城市形态的变化。(3)城市化引起城市生态的转变。(4)城市化引起城市性态的改变。城市性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念以及行为的模式。
63．征收和征用的共同之处有( )。
A．都不必得到财产所有权人的同意 B．都必须得到财产所有权人的同意
C．都应给予公平补偿 D．都可以不给予补偿
E．两者的前提条件相同
【答案详解】AC
【解析】征收与征用的异同。征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。两者的共同点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予补偿。征收与征用的主要区别： (1)前提条件不同。征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。(2)适用对象不同。征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。(3)所有权转移不同。征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返还财产。(4)补偿有所不同。任何征收都要给予补偿，征用的补偿，只是规定应当给予补偿。
64．下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有( )。
A．军事演习场 B．公交站场
C．民用加油站 D．劳教所
E．经营性养老院
【答案详解】ABD
【解析】国有建设用地使用权划拨的范围。1．国家机关用地和军事用地；2．城市基础设施用地和公益事业用地；3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4．法律、行政法规规定的其他用地。 一般指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。
65．关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有( )。
A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B．对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务
C．由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务
D．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿的义务
E．租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附属品
【答案详解】ADE
【解析】妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。
66．在房地产市场预测方法中，专家意见法的优点有( )。
A．集思广益 B．避免偏见
C．修正自己判断 D．步骤简单
E．易受他人意见影响
【答案详解】ABC
【解析】专家意见法有以下优点：①能发挥各位专家的作用，集思广益，准确度高；②采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士的意见对其他人士的影响；③有利于各位专家根据其他专家的意见修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执己见。
67．房地产市场预测的一般步骤包括( )等。
A．确定预测对象和预测目的 B．制定预测方案
C．搜集和分析有关资料 D．选择预测方法和预测模型
E．提出城市总体规划方案
【答案详解】ABCD
【解析】房地产市场预测的步骤。(1)确定预测对象和预测目的。(2)制定预测方案。包括具体内容、人员、分工、资料搜集办法、地点、时间安排等。(3)搜集和分析有关资料。(4)选择预测方法和预测模型。(5)进行预测。即根据选择的预测方法和预测模型，进行预测计算。(6)评价修正预测结果。(7)撰写预测报告。
68．规划设计条件对房地产产品定位的限制包括( )。
A．容积率 B．单位投资额
C．建筑高度 D．建筑问距
E．车库数量比率
【答案详解】ACDE
【解析】规划条件方面的限制：容积率、建筑面积密度、绿化率、限高、车库数量比率限制、环境配套限制、户型限制、单套面积限制、单幢建筑规划布置限制。
69．房地产开发项目主题策划包括( )。
A．项目品牌名称设计 B．规划方案设计
C．项目景观设计 D．售楼中心形象设计
E．项目导示系统设计
【答案详解】ADE
【解析】项目主题策划包括：项目品牌名称设计、项目VI系统设计、工地现场形象设计、售楼中心形象设计、项目导示系统设计。
70．下列房地产开发项目的税费中，属于销售税费的有( )。
A．人防工程费 B．用电权费
C．营业税 D．城市维护建设税
E．教育费附加
【答案详解】CDE
【解析】销售税费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
71．在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为( )。
A．预付账款 B．流动负债
C．资本公积 D．建设投资借款
E．流动资金借款
【答案详解】BDE
【解析】在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为流动负债、短期贷款、应付账款、预收账款、建设投资借款、流动资金借款。归纳为流动负债、建设投资借款和流动资金借款。
72．房地产投资项目风险识别的主要工作有( )。
A．测算风险概率 B．感知风险
C．估计风险损失 D．分析风险
E．制定风险应对策略
【答案详解】BD
【解析】风险识别包含感知风险和分析风险两个环节。
73．房地产开发项目的全寿命周期包括( )等阶段。
A．项目前期策划 B．规划设计
C．物业管理 D．施工实施
E．使用
【答案详解】ABDE
【解析】一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括项目前期策划、规划设计、施工实施和使用四个阶段。
74．工程设计阶段，房地产开发项目投资控制的方法有( )。
A．制订奖惩措施 B．执行标准设计
C．应用价值工程 D．推行限额设计
E．控制工程变更
【答案详解】BCD
【解析】在工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计。
75．以商品房市场状况和消费者需求为基础的商品房定价方法有( )。
A．成本导向定价法 B．竞争导向定价法
C．需求导向定价法 D．比较定价法
E．目标利润定价法
【答案详解】BCD
【解析】以商品房市场状况定价属竞争导向定价法、比较定价法。以消费者需求定价属需求导向定价法。
76．采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。
A．选取的报酬率偏低 B．预测的未来净收益偏大
C．估计的收益年限偏短 D．估计的运营费用偏大
E．计算使用的空置率偏高
【答案详解】AB
【解析】报酬率偏低评估出的价值偏高。预测的未来净收益偏大评估出的价值偏高。估计的收益年限偏短评估出的价值偏低。估计的运营费用偏大评估出的价值偏低。计算使用的空置率偏高评估出的价值偏低。
77．房地产估价报告通常由八大部分组成，包括( )等。
A．估价委托书 B．致估价委托人函
C．估价委托合同 D．估价结果报告
E．估价技术报告
【答案详解】BDE
【解析】房地产估价报告由八大部分组成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
78．下列物业服务企业的资质条件中，二级资质企业必须满足的有( )。
A．注册资本300万元人民币以上
B．具有中级以上职称的专职管理和技术人员不少于10人
C．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格汪书
D．管理两种类型以上物业，其中，多层住宅为200万㎡以上
E．管理两种类型以上物业，其中，非住宅物业为50万㎡以上
【答案详解】ABC
【解析】二级资质企业的条件：①注册资本为人民币300万元以上；②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：多层住宅100万平方米、高层住宅50万平方米；独立式住宅(别墅)8万平方米、办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
79．关于物业服务合同的说法，正确的有( )。
A．物业服务合同是有名合同 B．物业服务合同是无偿合同
C．物业服务合同是劳务合同 D．物业服务合同是要式合同
E．物业服务合同是双务合同
【答案详解】BDE
【解析】物业服务合同的特征1．物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。不能将物业服务合同归属于委托合同。2．物业服务合同通常属于集体合同。3．物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。4．物业服务合同既是诺成性合同，又是要式合同。诺成性合同是指合同自双方达成协议时成立；物业服务合同应当采用书面形式订立，故属于要式合同。5．物业服务合同属于劳务合同。6．物业服务合同受到较多的国家干预。
80．按月等额本金还款法的特征包括( )等。
A．月支付的本金均等 B．月支付的利息均等
C．月还款额先大后小 D．月还款顿先小后大
E．借款人前期的还款压力较小
【答案详解】AC
【解析】等额本金还款的规律：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月还款也越来越少。
三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
（一）
某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表。 所示。银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。
81．该投资项目的财务净现值是( )万元。
A．72.44 B．125.12 C．164.37 D．280.00 【答案详解】A
【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。投资者目标收益率为10%大于银行贷款年利率为7%，因此折现时折现率选用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44万元
82．该投资项目的静态投资回收期是( )年。
A．3.56 B．4.00 C．4.17 D．5.00 【答案详解】A
83．该投资项目的财务内部收益率是( )。
A．10.00% B．14.88% C．20.00% D．31.20% 【答案详解】B
【解析】折现率为10%时净现值为72.44，选取折现率