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2008年黑龙江省申论（AB卷）真题及参考答案
一、注意事项
1．申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2．作答时限：150分钟。其中阅读资料参考时限30分钟左右，作答参考时限120分钟左右。
3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”依次作答。
二、阅读资料
材料一：
2003年、2004年间，上海房价飙升。2005年房价滞涨，银行利率不断上升，租金难以偿还贷款。2006年5月开始的新一轮调控，尤其是营业税征收时限延至五年和重征个调税，进一步使大部分投资房进入租赁市场。投资客单独应对如此多的房客是一件费力的事情，二房东适时而生，低成本接手部分房源，通过制造大量“鸟笼”和薄利多销获得高于租赁市场的平均利润，2006年开始大规模发展。
若生是土生土长的上海人，2005年，他投资6万元，租了套三室两厅的房子，办起一家日语网站。但勉强维持半年后，一个栏目都没卖掉，最后只好关闭网站，把其中两个房间租出去，另外一间自己住。2006年3月的一天，一个房客建议若生，把客厅改造成房间出租，又可以多赚一笔钱。“这个主意不错。”当天下午，若生就把客厅的办公桌搬出去，请工人把客厅分成3个房间。忙乎半个月后，3室2厅变成了6室0厅，除自住1间，其余5问都出租。一个月下来，扣除给大房东的租金，还可净赚1000多元钱。
“多租几套出租，不就可以赚更多。”若生兴奋不已，立刻去中介公司找房源。问过几家，得到的答复如出一辙：中远两湾城有大把空房。
中远两湾城位于普陀区苏州河畔，占地50公顷，是上海内环最大的高层住宅区。1999年动工建设，至今共开发了四期。前三期，购房者以自住为主，第四期，被温州炒房团一扫而光。
2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到当年7月份，他在中远两湾城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口气租下的。“刚开始是1700块一套，后来的是1800块一套。等我租下后几天，房租一下涨到2000块，现在起码得3000块。”
房子刚租来时都是毛坯房，除了家门和窗户，什么都没有。房门、涂料、石膏板，地板革，床、柜子、桌椅、电视、洗衣机、空调……若生跑完建材市场，又跑家具店电器店，小到一个螺丝钉都亲自去买。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8间不等的小间。一切准备妥当后，若生到网上发布消息招揽房客，以四五百到八九百不等的价格租出去。
虽然小刘看起来像学生模样，但已经是熟手，他“操盘”着中远两湾城的四套房子。“大房间价格每个有520元，小房间420元，交200元押金。登记学生证和身份证，随时就可以住进来了。剩下的三套房子都是分成8间，一个月毛利2500元左右，扣除维修费、人工费，一套房一年能赚两万多。房屋做隔间的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”
材料二：
今年8月，消防部门在闸北区、浦东新区，闵行区、普陀区调查发现，l/3以上的小区存在群租现象。群租房主要分布在三个区域：市中心区新建小区、交通便捷的街道和中高档小区，城效结合部及农村地区、商铺、饭店娱乐场所、工厂、工业园区周边的“集体宿舍”区，前者是最近两年群租热潮的核心地带。
上海房价高，房租也高．中远两湾城使用面积80多平方米的装修房，月租在4000块左右。而外来打工者和刚参加工作的大学毕业生，很多人的月薪还不到2000块钱，租半套房的能力都没有。他们需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出现。“群租房的市场需求一直存在，为什么在2005、2006年群租成风，这与当年的房地产调控政策密不可分。”上海知名房地产律师杜跃平另有一番见解，“有待出租的房子猛增，这才是根本。”
2004年10月开始，上海的房价一天一涨，“拿到房子就能赚钱”的说法广为流传。2005年春节，有人排队7天7夜买房。
2005年春节一过，上海出台系列法规调控房价；
2005年3月19日，在政府所办公共网络交易平台上挂牌出售的二手房要限价销售，超出咨询价格10％的房源信息将不予挂牌；
2005年3月28日，上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》停止转按揭，上海l6家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，贷款利率同时上浮；
2005年4月6日，上海商业银行禁止转按揭。
与此同时，中央也出狠招稳定房价。当年4月28 日，国务院下发了著名的“新八条”。
到当年四五月份，上海房价冲到最高点，随后开始迅速下降，退房热取代了购房热。而没有退房的人，就把房子租出去，租赁市场的房源一下子多起来。很多人从中看到了商机；租下房子，改造分隔成多间，以每间几百块的月租转给中低收入者，赚取差价。这些想法付诸实施后，群租现象便蔓延开来。
“房价下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售转租。”上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发也认为，租赁市场房源猛增是群租热潮的源头。
材料三：
“这是我的房间，月租600块。”群租客段芸指着一个五六平米大的房间说，她大学毕业刚两年，正在做网络销售，月薪2000元左右。月租超过l000元的房子，她想都不敢想。“这个房间虽然小，但总算有了自己的私人空间。”另外，“同屋都是同龄女孩，大家处得很不错，经常一起聊天解闷，挺好。”
北北是从外地来上海读大学的女孩子，今年夏天毕业后留了下来，找住处是她跨出校门后的第一件事。正好大学好友在苏州河边澳门路尽头的“圣俪澳门苑”租了房，房间很大，需要找人一起分摊，北北就答应和她一起住。等到真正搬进后，北北才发现，原来自己不仅是和好友合租了一个23平方米的房间，而且和另夕卜5拔人一起合租了这个140平方米的房子。
不少朋友劝北北，还是不要租这样的房子，人多事也多。但这人地方离单位正好有直达的公交车，房租也很便宜，每个月只要500元。每年夏天学生毕业时是所谓的租房高峰期，房子难找不说，价格还很高，北北的很多同龄人毕业后也都在群租，有做翻译的，设计软件的，还有在电视台的。刚毕业的人更容易接受这样的方式：和学校宿舍差不多，但也算有了自己的空间。
小区楼盘2005年6月才交房，房间很新，虽然装修很简单，“住住还是可以的”。房东为每个人住者都提供了整套简易家具，床，衣柜，电脑桌和凳子，还有免费的宽带上网，典型的年轻白领生活模式。公用设备还有洗衣机，微波炉，热水器和电冰箱，水电等费用按人数平摊。自己也可以安装安调。多付一份电费罢了。整套大房子有两个洗手间，没客厅，也没有厨房，空间被分隔成了6个房间，有大有小。北北她们住的这个房间最大，是由客厅改过来的。
北北其实也很清楚，这样的房子不可能常住，只是个过渡，毕竟谁都不愿意一直住在集体宿舍里。而且群租还得看运气，要看和你一起住着的是谁。隔壁住着一对年轻恋人，时常大声说笑，看电视时喜欢将声音开得很大，群租房往往是由最便宜的木板分隔而成，根本阻挡不了这些噪声。经过：北北和同屋几次敲门抗议后，对方也收敛了很多。让北北心烦的还有同租的一群正在化妆学校学习的女生们。她们租了两个房间，原本说好住4个人，但经常有很多同学来玩，人来人往，最后也没人知道究竟有多少人在这儿常住。他们在家时间比较长，每天开着门热热闹闹地聊天，做饭，偶尔还要喝酒，喝了酒就更加吵闹，大声说话，用力敲门，肯定要折腾到很晚。这样的邻居，谁都会害怕。
群租，麻烦在房外。公用的东西很容易坏，北北遇到最恐怖的一次，洗手间“好像要被人拆了一样的恐怖”，抽水马桶堵住了，盖也被卸下来了；地板很久没人理，脏兮兮的，几乎让人不想踏进去；洗澡水也不热了，下水的速度也变得很慢……不知道是谁干的，没人理会，没人负责，这让北北特别不满。
两个月后，北北终于下定决心要搬家了。时间太短，找了一圈房子，却没有合适的，北北最后还是搬进了另外一套群租房。还是在苏州河边，也是新楼盘，依然是l40多平方米的空间分隔成6个房间，就连房东都是同一个。房租涨了200元，但这次北北一个独享十五六个平方米的房间。同一屋檐下住的都是谁，北北并不清楚。大家都是早出晚归，一个多月了，北北还从来没有和他们说过话，最多就是偶尔在走廊里点点头而已。这一次的体验要好得多，因为“洗手间一般都比较干净，冰箱里也没有人乱放东西”。
两次都是租同一个房东的房子，北北换房时并没有遇到太多麻烦，房租补上差价，离开时找到下家就能拿回房东那边的押金。找下家，太容易，刚在网上发出帖子，立刻有人上门看房。小区里群租的人越来越多，经常看到有人买来很多一样的单人床，搬进很多的简易衣柜和电脑桌，北北知道又有房子要被改成大宿舍了。
北北称呼租房给自己的人为“房东”，但她也知道这个人其实只是“二房东”。北北和他签合同的时候，看过他和真正业主之间的租赁协议。找房子的日子里，北北遇到了很多这样的中间人：先租来毛坯房，简单装修，将房间分隔后再出租，赚中间的差价，每个月的净收入超过2000元。北北没有见过自己住的这两问群租房真正的业主，也想过自己会不会被真正的业主赶出去，但转念想到，很多人一起租的，有事情的话一定会有办法的。
除大学毕业生，外来打工者是群租客的另一支生力军。
材料四：
毋庸置疑的是，“群租”现象造成了小区品质下降，留下安全隐患，引起了其他业主的强烈不满。和某群租房相邻的住户李先生抱怨说，这套房屋的房客们平时在房内的通道上烧饭做菜，甚至有房客在阳台上搭炉建灶。此外，每个房客都想“独立成户”，因此各自私拉电线，并胡乱铺设线路。“分割房只是用简易木板隔开，都是易燃品，房内又没有灭火器材，而且因为租户多，房间内电线密集，一旦发生火灾，不堪设想。”
他还认为，“群租”现象带来了较大的治安隐患。“群租”房内人员庞杂，素质参差不齐，男女合租，这些都较容易导致盗窃、抢劫等刑事案件的发生；不良“群租”现象也会影响小区安全管理，打扰相邻住户正常居住生活。
有住户反映，群租客随意踩踏绿地，在小区内乱扔垃圾。深夜打麻将，害得左邻右舍睡不好觉的事时有发生。2006年12月12日，一个群租房里煤气泄漏，5个房客中毒被送医院。2007年7月26日，电线短路，引燃一个群租房，造成6人死亡……
“我好心提意见，二房东反而纠集20多人来我家恐吓。”近日，家住普陀区宗鑫公寓的业主徐先生难忍楼上空调滴水声，上门进行协商，没想到进门后．竟发现房间被分割后出租给l0多人居住，“我至少看到了三四台空调，但出水口都没有放进落水管。”在与二房东杨某商量无果后，徐先生只得向物业投诉。哪知，当天晚上l0点多，传来急促的敲门声，他打开门后竞看见杨某带着20多