时间:2016-03-13 10:27:29
业主们找房屋的业主交涉，电话那端却是态度蛮横，表示“这些都不关他的事情，不要再来找他”。忍无可忍之下，群租房的邻居写了联名信，计划向政府有关部门反映。但此时才发现，他们不知道该向哪个部门写信。邻居们不相信物业，因为物业帮着房东添加了小电表；他们也不相信小区业委会，业委会主任退休后成了居委会干部。
材料五：
由于目前没有相关法规的授权，小区物业和居委会对群租行为和群租人员的管理很难进行，目前大多通过经常排摸和上门的手法掌握情况，并向政府相关职能部门报告。但得到的答复往往是，这是“通病”．没有什么制约办法。为了对群租现象进行管理。一些小区的物业管理人员还遭到殴打。新湖云庭今年3月楼盘交房后，群租现象越来越普遍。小区物业公司先后连同所在地的房管局、派出所、居委会等商量应对转租房屋的具体办法，也曾于4月份制订过规定，租借房屋的租客必须持有暂住证，到小区物管处办理临时出入证，为中介转租制造障碍。结果小区物业却遭遇了部分中介的武力干扰，连物业公司经理都挨了“黑中介”的拳脚。
物业不能限制业主出租房屋。大部分房屋业主在出租房屋前后，都知道对方会将房子分隔并转租出去。然而，当物业管理部门找到房屋业主，要求他们制止这样的行为时，却大多被拒绝。
上海浦东绿城小区有可能是在治理群租行为中“第一个吃螃蟹”的。小区居委干部蔡志兴发现，去年12月份以来小区出现了群租现象，现在已经越来越普遍。由于小区居民对群租行为不断投诉，6月份居委会和物业公司进行了联合调查，发现小区内业主自住房700余户，出租住房205户，出租住房中80％是群租。最多的一套150平方米的房了，竟然住了18个人。小区常住居民有l600余人，而房客却达到了l200余人，已经逼近了常住居民的人数。小区居住人数剧增，带来了很多隐患。“众所周知的安全、卫生、消防问题不说，至少对小区的物业设施设备也是极大的损害。”蔡志兴说。
如何将群租行为控制在一定范围呢?蔡志兴研究了小区的临时公约(小区尚未成立业主委员会，也没有订立小区公约)，发现上面有一条要求，即业主不能改变住房的原来设计用途。据此可以认定，小区以前出现的种种群租分隔手法，比如将原先设计的两个卫生间拿出一个改为房间、将客厅里隔出一条窄窄走廊，其他围成房间、将厨房和阳台做成房间等等，都属于改变住房原来设计用途的行为。小区重新修订了临时公约，约定从7月1日开始，业主必须要先承诺不转租，不分隔，才可以对自己的房子办理出租手续。
同时小区还将从9月份开始，和当地税务部门、工商部门等联合起来，按照业主临时公约，强调几个部门的职责：物业严格按照临时公约来执行；租户登记要承诺不得改变使用用途；按照租赁合同一定要交纳租赁税；同时还要办好暂住证，才能办理出入证。
蔡志兴有信心控制群租房源不再增加，但对那些已经群租的房屋呢?
在此前上海市财税局对于房屋出租征收租赁税的通知中，蔡志兴找到了相关条文，规定“对于出租收入，房东要交纳5％的租赁税，二房东要交纳2．5％的租赁税”；200多套出租房源中的150多套也已经找到了房东或二房东，此前一直逍遥自在的二房东如今不仅需要备案缴税；还要对安全和消防进行承诺；租户中的外来人员也被要求办理暂住证。
“我们现在只能疏导，而且我们也没有提到群租二字。群租是个很大的概念，和朋友亲戚住一起。算群租吗?我们这种房子，至少有4间房，业主说自己住一间，哥哥夫妻住一间，姐姐夫妻住一间，还有一间借给做生意的朋友夫妻俩，可能大家还都带着孩子，你说这算群租吗?”蔡志兴提出的这个问题，其实是很多人对群租的疑问，究竟多少人住在单套房屋内才算群租，同住人的身份关系和群租行为是否相关呢?
“那些已经分隔出租的200多套房子，只能等待时间来消化。”蔡志兴说。但前段时间，该小区物业被一位二房东以物业限制房客进出、侵犯人身权为由告上了法庭。这位二房东将3室1厅隔成了ll个房间，7月28日在她将8张简易床搬进小区时被物业阻拦。此前她已搬人3张床，按小区规定，这套3室1厅最多只允许转租给4户人家。
材料六：
与业主和舆论的责难相比，二房东和群租客面临的更大压力是，上海市政府对他们不断围追堵截。2006年11月30 日，上海市房屋土地资源管理局签署《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称《若干规定》)：居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一个房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小间．按间或按床位出(转)租。这是第一次针对群租现象出台的部门规章，意味着男女朋友或同性好友不能共居一室，客厅也不能隔成房间出租。根据该规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。出租给家庭居住的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。不分门进出的客、厨房间、卫生问等均不得单独出租。住宅小区居住房屋出租或转租给单位用于员工宿舍的，也应该符合上述标准。
其实，法规还没出台时，有关部门已经动手。2006年9月7日和l3日，闸北区北方佳苑小区24户群租房的隔问被强行拆除，两个二房东被行政拘留。这次行动，是政府部门首次试点取缔群租。
今年5月份，上海市政府将群租列为住宅小区综合治理3年计划的重点整治对象，计划在3年内基本清除群租现象。
上海市房地局在2007年6月19 E1表示，该局近日下发通知，对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。此外，上海市房地局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。
上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴露出的分割搭建、二房东转租等突出问题，为进一步加大“群租”整治力度，该局制定并下发了《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，引导业主通过自律，进一步加强住宅小区“群租”现象的整治力度。
《业主公约》的增补条款明确，居住房屋租赁必须符合本市规定和房屋出租条件和人均承租面积标准：
1、居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。2、不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租。3、不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。4、授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限。5、对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。
材料七：
上海以法律手段治理屡禁不止的群租，可能影响上海部分区域的租金和租赁结构。“上海群租的比例占到整个租赁市场的5％～10％左右。就从这一数据而言，并不足以太大程度影响上海的房屋租赁价格。”汉字地产总经理施某说，由于目前大部分选择群租的人，集中在一些投资客比较多的内中环区域，这部分区域的居住人群都是新上海人，需要居住的离工作地点更近的地方，但是收入又有限，只能选择群租。
“预计群租取缔后，这些人会有两种走向。一部分人会选择重新在原来居住的地方租房，这些区域的租赁需求将有一定幅度上升；另外一部分人则只能往外部区域租房。”他表示，由于供需关系发生变化，会影响这些区域的租金，但是短期还看不出具体变化。但是，从长远来看，取缔群租的最大影响，还是对租赁结构有一个调整，租房需求会外移。
由于大部分群租房的租赁都是通过上下家直接成交，或者是网上自行挂牌，具体情况难以全面掌握。从目前的市场情况来看，楼市的回暖导致近期租金大幅上涨，所以，即使取缔群租对市场有影响，也不可能很清楚地显现。
“群租现象背后折射的是外来人口在上海住房难的问题。但凡经济条件许可，肯定没有人愿意选择与那么多人‘群租’在一个狭小局促的空间里。现在，强行禁止群租，一些低收入者，如何找到便利、便宜的居所?这显然是比治理群租更大的命题。”有人提出了这个问题。
汉宇地产总经理施某表示，取缔群租确实是一个硬币的两面。一方面，群租确实存在很多安全问题，上海治理群租，也是由于今年以来群租频发民事案件。但是，从另外一个角度来看，政府确实需要考虑弱势群体租房困难的问题，尤其是外来人口，他们连廉租房的政策都无法享受。
“链家地产”副总经理金某认为，床位出租现象的出现主要是由以下三个原因造成的：在租赁细分市场初期，没有中介操作，导致房源流入个人手中；很多人负担不起高租金，存在市场需求；床位出租比整租的租金月收益要高，存在一定差价，所以慢慢衍生了这种床位出租现象。
有律师表示，法律本身并没有规定不能“群租”，但实际上出现了很多治安问题，且也存在消防隐患。如果居住人多的话，这种床位出租相当于旅馆经营，但目前并没有看到对此的明确规定，相关部门应出台一定的准入机制。
北京市建委房屋租赁市场管理处的工作人员表示，整个房屋的出租归该处管理，但床位出租是同一套房间租给很多单个人居住，类似店性质，目前对于这种租赁方式还没有明确的界定，也没有明确的法规来进行管理。她表示该处单方面管理不了这种租赁行为。虽然床位出租近似旅馆经营，北京市工商局办公室工作人员表示，工商局负责已经注册的企业和公司的经营行为，对于这种房主个人的行为则没有权限管理。
材料八：
上海大学社会学系教授顾骏在研讨会上表示反对以立法形式规范“群租”。在他看来，这是一种经济行为，应该用市场方式解决。“群租”现象严重，说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。
“在正常情况下，l50一200个月的租金总和等于房价，而现在一套房价有的等于600个月的租金。房租与房价出现了巨大的落差，出租给他人不如将房屋群租给他人获利高，业主自然会将房屋分隔群租。”顾骏说。
按照上海市政府法制办城建法规处提供的数据，上海目前居住半年以上的常住人H有1778万，常住的流动人口也有300万到400万。60％以上的外来流动人员，和外地来沪发展的白领、刚毕业的大学生等对低价租赁住所有着旺盛的需求，选择市中心区域的群租房更可省却一笔交通费用。
“如果用法律的方式强制干涉，要么会造成法律成本高，要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋子的面积、条件予以刚性规定，按照上海当前的实际，会出现新的不公平、不公正现象。”顾骏说。
实际上，媒体最新的一番轰炸式报道，有意无意地将“群租”描写成了一个极需法律来规范的坏事物——中介黑心、居民反对、小区难管