31、在房地产开发项目的前期策划中，目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行()分析。

A、收入结构

B、年龄结构

C、职业差异

D、需求差异

【答案详解】D

32、当房地产开发企业受到外部市场环境的威胁而企业内部状况又不好时，应选择的发展战略是()。

A、发展型战略

B、多元化战略

C、扭转型战略

D、防御性战略

【答案详解】D

33、在房地产项目开发建设的前期，房地产开发企业基本目标管理中控制的重点是( )

A、质景

B、工期

c、成本

D、安全

【答案详解】C

34、房地产开发项目成本控制的关键阶段足( )阶段

A、工程招标

B、工程设计

c，合同管理

D、竣工验收

【答案详解】B

35、在房地产开发项目工程建设合同体系中，两个最主要的合同主体是房地产开发企业和()。

A、工程设计单位

B、工程监理单位

C、工程招投标代理机构

D、施工承包单位

【答案详解】D

36、房地产开发项目工程质量控制和验收中，对施工质量进行抽查复验的组织者足( )

A、房地产开发企业

B、施工承包单位

c、工程设计单位

D、工程监理单位

【答案详解】A

37、房地产开发项目工程竣工扫尾阶段，竣丁验收计划的编织者是( )

A、施工承包单位

B、工程监理单位

c、房地产开发企业

D、政府质量监督管理部门

【答案详解】C

38、房地产开发项目T程竣工报告的编制者足()。

A、房地产开发企业

B、施工承包单位

c、工程监理单位

D、工程设计单位

【答案详解】B

39、关于房地产开发项目竣工决算的说法，正确的是( )

A、竣工决算包括房地产开发项目开发建设全过程的全部实际费用

B、竣工决算仅包含各T程费和合同规定给施工承包单位的其他费用

c、竣工决算是施工承包单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据

D、竣工决算是竣工结算的一重要组成部分。

【答案详解】A

40、通过房地产估价活动分析、测算和判断山的特定价值或价格及提供的相关专业意见，称为( )。

A、价值类型

B、价值时点

c、估价目的

D、估价结果

【答案详解】D

61、形成房地产供给的条件有( )

A、房地产开发企业和拥有者愿意供给

B、房地产开发企业和拥有者有能力供给

C、消费者愿意和有能力购买

D、房地产市场需求的数量

E、房地产开发企业的数最

【答案详解】AB

62、城市化进入平稳发展时期，相应的房地产发展情形有( )

A、房地产开发向郊区扩展

B、房地产交易以新房为主

C、房地产交易以二手房为主

D、房地产市场以卖方市场为主

E、房地产业进入衰退阶段

【答案详解】AC

63、房地产征收和征用的共同点有()

A、主体相同

B、都是强制性行为

C、适用对象相同

D、都要给予公平补偿

E、前提条件相同

【答案详解】BD

64.下列导致国有建设用地使用权人改变的行为中，通常为无偿的有()

A、出让

B、划拨

C、赠与

D、继承

E、互换

【答案详解】CD

65、某宗非经营性用地出让公告发布后，如果只有两个意向用地者，则取得该建设用地使用权的可能方式有()

A、招标

B、拍卖

C、挂牌

D、协议

E、租赁

【答案详解】CD

66、房地产市场调研应遵循的原则有()

A、主观性和假设性原则

B、真实性和可靠性原则

C、全面性和关联性原则

D、发散性和推导性原则

E、时效性和经济性原则

【答案详解】BCE

67、下列房地产市场调研问卷的各选答案详解类犁中，属于开放式问题的有()

A、多项选择法

B、一对一比较法

C、自由回答法

D、回忆法

E、故事构筑法

【答案详解】CDE

68、下列房地产开发费用中，属于前期费用的有( )。

A、规划设计费

B、三通一平费

C、土建工程付费

D、可行性研究性

E、安装工程费

【答案详解】 ABD

69、下列房地产投资项目经济评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。

A、投资回收期

B、投资收益率

C、财务内部收益率

D、利息各付率

E、偿债各付率

【答案详解】DE

70、对住宅小区山入口规划设计应满足( )等基本功能的要求。

A、交流场所功能

B、交通功能

C、文化象征功能

D、防御功能

E、标志功能

【答案详解】BDE

71、在住宅小区开发项目的前期策划中，环境设讣策划的土要内容有( )。

A、建筑风格的确定

B、小区环境设讣要素界定

C、绿地环境的设计

D、环境小品设计

E、建筑物外立面色彩设计

【答案详解】BCD

72、按照开发方式划分，房地产开发项目的类型有( )。

A、单独开发

B、合作开发

C、联合开发

D、成片开发

E、新区开发

【答案详解】ABC

73、房地产开发项目成本目标的类型按阶段分为( )。

A、投资估算目标

B、设计概算目标

C、施工图预算目标

D、竣工决算目标

E、工程承包合同价目标

【答案详解】ABCE

74、房地产最高最佳利用应同时满足的条件有( )。

A、法律上允许

B、建筑高度最高

C、建筑设备最先进

D、技术上可能

E、财务上可行

【答案详解】ADE

 75、影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有（ ）。

A、租金水平

B、空置率

C、使用寿命

D、收益年限

E、维修费用

【答案详解】 ABD

76、房地产开发企业以预期投资收益率作为项目定价目标时，该收益率由（ ）组合而成。

A、安全收益率

B、边际收益率

C、风险报酬率

D、资产负债率

E、通货膨胀率

【答案详解】 ACE

77、房地产开发企业制定市场营销方案时，对促销方式、时间等做出具体安排前应完成的工作有（ ）。

A、营销策划

B、营销方案论证

C、开发项目和地块分析

D、目标客户需求特征描述

E、营销方案审批

【答案详解】 CDE

78、物业管理招投标的原则有（ ）原则。

A、公开

B、低价者中标

C、公平

D、诚实信用

E、公正

【答案详解】ACDE

79、下列房屋中，应由建设单位交纳物业服务费的有（ ）。

A、已竣工尚未山售的房屋

B、买受人出租的房屋

C、已竣工尚未交付的房屋

D、物业服务用房

E、建设单位自用的房屋

【苦案】ACE

80、下列住房信贷政策措施中，有利于促进住房消费的有（ ）。

A、降低最低首付款比例

B、降低最高贷款额度

C、扩大贷款利卑上浮幅度

D、提高最高收入还贷比

E、缩短最长贷款期限

【答案详解】AD

三、案倒分析题(共20鹿，每鹿2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分，少选，所选的每个选项得0. 5分)

(一)

某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。

（二）

某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2. 5，已正常开发建设16十月。同区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22十月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。

85、该商品住宅在建工程的后续建设期为（ ）个月。

A、6

B、8

C、16

D、22

【答案详解】A

【解析】22-16=6。

86、该房地产开发项目开发完成后的价值为（ ）亿元。

A、1.2

B、2.0

C、3.0

D、3.2

【答案详解】C

【解析】15000×2.5×8000=3亿元

87、按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括（ ）。

A、土地取得成本

B、续建成本

C、销售税费

D、取得该在建工程的税费

【答案详解】BCD

【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取股价对象价值的方法。

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费

88、该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去（ ）。

A、征地拆迁费用

B、已投入的开发建设费用

C、商品住宅建筑安装工程费

D、后续开发的必要支出及成得利润

【答案详解】D

【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

（三）

某商品住宅项目可销售量为1900套，同类项目的市场均价为10200元/平方米，考虐目前市场情况，房地产开发企业最终确定该项目销售均价为9980元/平方米（含增值税及附加），并且确定其中10套的售价为6800元/平方米作为该项目起价。营销方案的内容还包括； 一次性付款的，售价优惠3%；分期付款（房款分三期支付，第一期达到顶售条件支付3%，第二期主体验收支付50%，第三期交房时支付20%）的，价格不优惠。试行一个月后，若销售业绩不佳，将分期付款方式调整为第一期达到预售条件支付32%，第二期主体验收2个月自支付40%，第三期交房时支付30%。

89、该项目采用的定价方法为（ ）。

A、成本加成定价法

B、竞争导向定价法

C、目标利润定价法

D、需求导向定价法

【答案详解】B

【解析】本题考查定价方法。

90、该项目采用的价格策略为（ ）。

A、特价品定价策略

B、尾数定价策略

C、整数定价策略

D、现金折扣策略

【答案详解】BD

【解析】本题考查定价策略。

91、该项目增值税采用简易计税方法，增值税率为5%，综合附加为增值税的12%，按照销售均价9980元／平方米计算，每平方米应纳增值税及附加为（ ）元。

A、475.24

B、529.24

C、532.27

D、558.88

【答案详解】B

【解析】9980/[1+5%×（1+12%）] ×5%×（1+12%）=529.24

92、在销售业绩不佳时进行的价格调整策略中，价格调整方式为（ ）。

A、调整差价系数

B、调整付款时段

C、调整付款比例

D、调整价格基数

【答案详解】BC