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46. 业主大会筹备组成员应由( )组成。
A.业主代表和建设单位
B.建设单位和物业管理企业
C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门
D.业主代表、物业管理企业和街道办事处
47. 物业管理投标程序包括：①准备投标文件，②项目评估与风险防范，③评标，④接受招标方的资格审查，⑤获取招标信息，⑥签约并执行合同，⑦收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
48. 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过( )予以列支。
A.物业服务支出
B.物业服务成本
C.专项维修资金
D.物业管理费用
49. 某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9人，该次会议所做出的决定若有效，必须经( )名以上委员同意通过。
A.4
B.5
C.6
D.7
50. 下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是( )。
A.合理原则
B.公开原则
C.费用与消费者承受能力相适应原则
D.费用与服务水平相适应原则
51. 下列关于房地产金融业务的说法中，错误的是( )
A.住房基金是定向用于住房生产、经营、消费的专项资金
B.只有房地产股份有限公司能够发行房地产债券
C.房地产开发与经营贷款可以通过担保获得
D.房地产信托按照财产的不同分类，可以分为实物信托、资金信托以及资金债权信托
52. 房地产保险费的计算公式是( )。
A.总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数
B.总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数
C.总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数
D.总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数
53. 下列关于房地产保险的赔偿的说法中，正确的是( )。
A.当房价上升时，被保险人可以得到超过其实际损失的赔偿
B.保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿
C.赔偿金额可以高于保险金额
D.赔偿金额以被保险房地产投保时的评估价值为限
54. 保险人不需要负责赔偿由( )引起的一般财产损失。
A.火灾
B.洪水
C.地震
D.泥石流
55. 住房抵押贷款证券化涉及的市场主体不包括( )。
A.中国证券监督管理委员会
B.个人投资者
C.保险公司
D.信用评级机构
56. 下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是( )。
A.城镇土地使用税
B.土地增值税
C.房产税
D.印花税
57. 已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为( )万元。
A.3
B.3.2
C.3.6
D.3.8
58. 下列情况中，不属于契税征税对象的是( )。
A.国有土地使用权出让
B.土地使用权转让
C.农村集体土地承包经营权转移
D.房屋买卖与赠与
59. 下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是( )。
A.税款专款专用
B.属于附加税
C.根据纳税人所在地不同有不同的税率
D.征税对象是城市居民
60. 提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过( )批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
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二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61. 与乡村相比，现代城市的特性体现在( )。
A.以工业人口为主
B.以非农业人口为主
C.人中密度大
D.一定地域的政治、经济和文化中心
E.犯罪率低
62. 下列关于城市职能和性质的表述中，正确的有( )。
A.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分
B.城市职能概念的着眼点是城市的非基本活动部分
C.城市性质是城市主要职能的概括和体现
D.城市性质是城市发展能力的概括和体现
E.城镇化是乡村转变为城市的一种复杂过程
63. 下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有( )。
A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式
B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同
C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让
D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期
E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权
64. 下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有( )。
A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的
B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的
C.商业用地土地使用权届满的
D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的
E.土地使用者因破产而停止使用土地的
65. 房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要体现在( )等方面。
A.内容
B.对象
C.步骤
D.侧重点
E.原则
66. 深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的( )。
A.态度
B.感受
C.动机
D.消费
E.文化
67. 控制性详细规划的主要内容包括( )。
A.确定各级支路的红线位置、断面、控制点座标和标高
B.建设条件分析和综合技术经济论证
C.道路系统规划设计
D.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线
E.制定相应的土地使用与建筑规定细则
68. 房地产投资中，若甲项目每年的净现金流量为乙项目相应年份净现金流量的两倍，通过分别计算甲、乙两项目的净现值和内部收益率，则可以判定( )。
A.甲乙两项目的净现值相等
B.甲项目的净现值为乙项目净现值的两倍
C.甲乙两项目的内部收益率相等
D.甲项目的内部收益率为乙项目内部收益率的两倍
E.甲项目的净现值和内部收益率均为乙项目的两倍
69. 房地产投资风险中的静态风险是指由( )带来的风险。
A.决策失误
B.意外事故
C.财务状况不良
D.经营条件恶化
E.自然灾害
70. 房地产投资的不可抗力风险有( )
A.投资判断失误
B.地震
C.战争
D.台风
E.温和的通货膨胀
71. 下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有( )。
A.发出招标公告与邀请函
B.发售招标文件
C.评标委员会向投标人介绍评标方法
D.对投标人进行资格复查
E.与承包商协商工期和付款方式
72. 采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了( )等处理后能可视为估价对象的价值。
A.交易情况修正
B.调查核实
C.公开披露
D.交易日期调整
E.房地产状况调整
73. 房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有( )。
A.确定的收益期限长
B.预测的净收益大
C.选取的报酬率高
D.预测的运营费用高
E.考虑了净收益增长
74. 房地产企业在组织市场营销的过程中，可以自主控制和加以设计的市场营销要素有( )。
A.市场
B.产品
C.价格
D.促销
E.渠道
75. 在房地产市场内部(不含土地使用权出让市场)，一级房地产市场营销的特征有( )。
A.产品以存量房地产为主
B.价格由开发商主导定价或采用政府指导价
C.较少使用促销手段
D.较多使用直接销售渠道
E.供方以分散的小业主为主
76. 业主委员会的主要职责有( )。
A.召集业主大会会议
B.代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同
C.监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
D.监督业主公约的实施
E.调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷
77. 房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括( )等。
A.贷款日常维护服务机构
B.评估机构
C.律师事务所
D.担保公司
E.监管机构
78. 房地产股票融资的优点有( )。
A.股利可以从税前利润中支付
B.促使房地产开发企业提高资金使用效益
C.可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金
D.降低房地产融资的风险
E.股票价格的上升有利于提升企业的市场形象
79. 房地产税收的基本职能包括( )。
A.保障财政收入
B.筹集公共建设资金
C.发挥经济杠杆的调节作用
D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序
E.调节收入水平，缩小贫富差距
80. 下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有( )。
A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值×1.2%
B.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入×1.2%
C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值×12%
D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入×12%
E.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=房产计税原值×12%
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三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
(一)某企业拟在其经营的旅馆旁再建一新旅馆，新旅馆的建造费用为4000万元，项目可行性论证费30万元，投入流动资金200万元。经测算，每年经营净收益300万元，但新旅馆建成投入使用后会使原有旅馆每年利润减少50万元。该企业拟在经营5年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营40年后，净残值为400万元。基准收益率为10%
81. 新旅馆的初始投资现金流量为( )万元。
A.4180
B.4200
C.4230
D.4280
82. 新旅馆的终结投资现金流量为( )万元。
A.600
B.630
C.650
D.900
83. 新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为( )万元。
A.77
B.85
C.90
D.95
84. 新旅馆转手时，若购买者要求10%的年收益率，则售价最高可达( )万元。
A.2500
B.2550
C.2800
D.3000
85. 与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有( )。
A.能显示投资获利数额的大小
B.便于考虑资金时间价值
C.评估更具有客观性
D.能反映投资效率的价值
(二)某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%
86. 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去( )。
A.土地取得成本
B.已投入的开发建设成本
C.后续开发建设的必要支出
D.后续开发建设应获得的正常利润
87. 该写字楼建成后的年净收益为( )元/平方米。
A.300
B.360
C.540
D.600
88. 求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有( )。
A.累加法
B.成本法
C.市场