时间:2016-02-25 13:44:31
41.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用()合同。
A.成本加利润
B.成本加酬金
C.单价
D.总价
[答案详解]D
[解析]可选择的合同类型。书第172页。
42.下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括()。
A.司法措施
B.组织措施
C.经济措施
D.技术措施
[答案详解]A
[解析]房地产开发项目投资控制的概念。书第176页。
43.供热与供冷系统的最低保修期是()。
A.1个采暖期、供冷期
B.2个采暖期、供冷期
C.3个采暖期、供冷期
D.5个采暖期、供冷期
[答案详解]B
[解析]房地产开发项目质量保修。书第185-186页。
44.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期是()。
A.1年
B.2年
C.5年
D.15年
[答案详解]C
[解析]房地产开发项目质量保修。书第185-186页。
45.房地产委托代理合同签订以后紧接着进行的工作是()。
A.委托方提交有关资料
B.代理方进行营销企划
C.代理方进行租售准备
D.委托人与代理人进行项目结算
[答案详解]A
[解析]商品房销售代理的工作流程。书第192-193页。
46.基于效用原理的房地产定价方法是()。
A.成本导向定价法
B.需求导向定价法
C.竞争导向定价法
D.比较定价法
[答案详解]B
[解析]房地产定价的基本方法。书第195-196页。
47.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是()
A.调整楼宇基价
B.提高前期付款的比例
C.增大楼层之间的差价
D.增大朝向之间的差价
[答案详解]B
[解析]房地产定价策略。书第197-198页。
48.房地产公共关系促销的实质是()。
A.通过给予顾客优惠促进销售
B.通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售
C.在扩大企业影响的基础上促进销售
D.在完成销售目标的同时履行有关社会责任
[答案详解]C
[解析]公共关系推广的含义。书第208页。
49.某地区房地产交易中卖方、买房应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为()
A.323
B.275
C.273
D.258
[答案详解]B
[解析]交易情况修正。书第212-213页。
50.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为()元/平方米。
A.1455.00
B.1456.31
C.1545.00
D.1546.39
[答案详解]B
[解析]交易情况修正。书第212-213页。
51.某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/m2取得的，建筑安装工程费为2000元/m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/m2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()元/m2。
A.3500.00
B.5000.00
C.5250.00
D.7500.00
[答案详解]D
[解析]成本法的基本公式。书第218-219页。
52.某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于()
A.物质折旧
B.功能折旧
C.有形损耗
D.经济折旧
[答案详解]D
[解析]建筑物折旧的求取。书第221-223页。
53.业主委员会应负责召集或召开的会议不包括()。
A.业主大会定期会议
B.业主大会临时会议
C.首次业主大会会议
D.业主委员会会议
[答案详解]C
[解析]业主委员会的职责。书第241页。
54.制定物业管理规约的主体是()。
A.全体业主
B.业主委员会
C.社区居委会
D.物业建设单位
[答案详解]A
[解析]管理规约的概念。书第245页。
55.在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的()原则。
A.公开
B.公平
C.公正
D.诚实信用
[答案详解]D
[解析]物业管理招投标的原则。书第249-250页。
56.下列选项中，不属于物业服务合同的主要内容的是()。
A.特约服务
B.专项维修资金的管理与使用
C.物业管理用房
D.双方的权利义务
[答案详解]A
[解析]物业服务合同的主要内容。书第254-255页。
57.在房地产抵押货款关系中，提供抵押房地产的一方，称为(）。
A.货款人
B.借款人
C.抵押人
D.抵押权人
[答案详解]C
[解析]房地产抵押贷款概述。书第266页。
58.某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6%，贷款期限为l5年，采用等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近()元。
A.3915
B.4220
C.5139
D.5153
[答案详解]D
[解析]等额还款抵押贷款中每月还款的构成。书第278页。
59.住房公积金贷款在本质上是一种()。
A.委托贷款
B.信用贷款
C.基金贷款
D.信托贷款
[答案详解]A
[解析]公积金个人住房贷款的含义。书第280-281页。
60.下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是()。
A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性
B.房地产信托投资具有较高的收益性
C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性
D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性
[答案详解]D
[解析]房地产信托的特点。书第283页。
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61.按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有()。
A.历史区位
B.经济区位
C.文化区位
D.政治区位
E.空间区位
[答案详解]BCD
[解析]社会区位。书第1页。
62.形成房地产有效需求必须具备的条件有()。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.消费者能够承受并支付得起房地产价格
C.城市经济高速发展
D.人口急剧增长
E.房地产供给大于房地产需求
[答案详解]AB
[解析]需求和需要的异同。书第11页。
63.房地产征收征用的情形有()。
A.国防和外交
B.公共利益的需要
C.商业房地产开发
D.商品房开发
E.抢险、救灾等紧急需要
[答案详解]ABE
[解析]房地产征收征用的情形。书24页。
64.公共利益的界定不包括()。
A.国防和外交的需要
B.基础设施建设的需要
C.商业房地产开发的需要
D.公共事业的需要
E.旧城区改建的需要
[答案详解]C
[解析]公共利益的界定。书26页。
65.国有建设用地使用权有偿使用的形式有()
A.出让
B.作价入股
C.租赁
D.划拨
E.抵押
[答案详解]ABC
[解析]国有建设用地使用权有偿使用的形式。书第39、46、47页。
66.国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有( )。
A.适用范围不同
B.出让金形成方式不同
C.最低价确定的原则不同
D.协议出让无需公布出让计划
E.出让主体不同
[答案详解]ABC
[解析]协议出让和招标拍卖挂牌出让的区别。书第44页。
67.通过划拨方式取得的建设用地使用权办理了()手续后可以进行抵押。
A.调整规划用途
B.补签出让合同
C.补交土地使用权出让金了
D.领取国有土地使用证
E.经领导批准
[答案详解]BCD
[解析]建设用地使用权抵押权的设定。书第52页。
68.社会文化环境主要包括()
A.基础设施情况
B.居民的生活习惯
C.宗教信仰、社会风俗
D.家庭人口规模机构成
E.房地产税收政策
[答案详解]BCD
[解析]房地产市场社会文化环境调研。书第64页。
69.房地产市场调研报告中不能使用(）等含糊词语。
A.可能
B.大概
C.也许
D.应当
E.尽管
[答案详解]ABC
[解析]房地产市场调研报告的写作要求。书第79-80页。
70.房地产市场细分的依据通常不包括()。
A.人口
B.地理
C.学历
D.行为
E.信仰
[答案详解]CE
[解析]房地产市场细分的依据。书第85-86页。
71.下列资金中属于房地产投资的资金构成有()。
A.企业自有资金
B.预售收入
C.信贷融资
D.债券融资
E.在建工程
[答案详解]ABCD
[解析]房地产投资的资金构成。书第102页。
72.不确定性分析不包括()。
A.盈亏平衡分析
B.敏感性分析
C.需求分析
D.供给分析
E.风险分析
[答案详解]CD
[解析]不确定性分析的基本内容。书第131、135、138页。
73.下列关于敏感性分析的表述中，正确的有()
A.项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变化幅度(通常是列表表示)
B.敏感性分析可以判定不确定因素在什么范围内变化能是投资项目的经济效益情况为最好，在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观真的边界条件或边界数值。
C.敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种
D.敏感性分析只可用于对静态经济指标的分析，而不可用于动态经济指标的分析
E.敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析
[答案详解]ABCE
[解析]敏感性分析的作用。书第136页。
74.下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有()
A.房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移
B.房地产风险具有潜在性，他不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的
C.房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬
D.同一风险事件按对不同的投资者会产生不同的风险
E.同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果
[答案详解]ACDE
[解析]房地产投资风险的特征。书138-139页。
75.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有()。
A.被比较方案的投资额相同或相近
B.被比较方案具有相同的不确定因索
C.被比较方案的费用及效益计算口径一致
D.被比较方案具有相同的计算期
E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位
[答案详解]CDE
[解析]对互斥方案进行比选的可比条件。书148页。
76.建设工程招标文件包括()等。
A.投标人须知
B.合同专用条款
C.工程量清单
D.标底
E.投标书格式
[答案详解]ABCE
[解析]房地产开发项目工程招标文件。书168页。
77.房地产市场营销的主要策略包括()。
A.房地产渠道策略
B.房地产价格战略
C.房地产并购策略
D.房地产促销策略
E.房地产供应链策略
[答案详解]ABD
[解析]主要的房地产营销策略。书目录第2页。
78.房地产估价报告通常由()等组成。
A.估价委托书
B.注册房地产估价师声明
C.估价委托合同
D.估价结果报告
E.估价技术报告
[答案详解]BDE
[解析]房地产估价报告的组成。书第235-237页。
79.业主大会会议可以采用()的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
A.集体讨论
B.记名投票表决
C.书面征求意见
D.分组讨论
E.无记名投票表决
[答案详解]AC
[解析]业主大会活动规则。书第240-241页。
80.在办理房地产抵押登记时，房地产管理部门需要对抵押物进行审查的内容有()。
A.抵押物价值的大小
B.抵押物权证的真伪
C.抵押物的面积
D.抵押人的信誉
E.抵押物是否已经抵押
[答案详解]BE
[解析]房地产抵押贷款概述。书第266页。
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
案例分析题(一)
某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元;前期工程费为40.52万元;基础设施费为280.54万元;建安工程费为650元/平方米;配套设施费为112.60