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D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价
E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金
64. 建设用地使用权出租中，出租方的义务包括( )。
A.保管义务
B.修缮义务
C.妨害去除义务
D.租赁标的物返还义务
E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物
65. 下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。
A.时间序列法
B.回归分析法
C.市场因子推演法
D.德尔菲法
E.购买者意图调查法
66. 房地产市场调研资料收集的主要途径有( )。
A.走访房地产交易当事人
B.访问促成房地产交易的房地产经纪人
C.查阅政府和有关部门的房地产登记等资料
D.拜访业主委员会委员
E.向工程监理人员讨教
67. 居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性等综合考虑，一般以( )。
A.一个小学的最小规模为其人口规模的上限
B.一个小学的最小规模为其人口规模的下限
C.小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限
D.小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的下限
E.人口规模16 000～25 000人为宜
68. 对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用 ( )。
A.费用分析法
B.高低点法
C.盈亏平衡图解法
D.净现值法
E.回归分析法
69. 降低房地产投资变现风险的对策有( )等。
A.向保险公司投保房地产投资保险
B.关注通货膨胀对购买力的影响
C.搭配不同房地产投资种类比例
D.选好房地产投资地段
E.选择容易分割出售的房地产项目进行投资
70. 采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有( )。
A.防止相关风险因素的产生
B.设立内部风险损失基金
C.通过合同将损失转移给非保险企业
D.对已经存在的相关风险因素进行监控
E.对相关风险因素进行时间和空间隔离
71. 房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括( )等。
A.编制招标文件
B.投资目标的风险分析
C.编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格
D.编制资金使用计划
E.编制竣工结算
72. 房地产开发项目质量的可靠性体现在( )等。
A.平面、空间布局的合理性
B.隔声和采光功能的良好性
C.保证防火和抗震要求
D.满足使用寿命要求
E.与生态环境的协调性
73. 建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括( )。
A.统一付款方式
B.统一付款进度
C.统一成交日期
D.统一面积内涵
E.统一面积单位
74. 房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。
A.反映项目特征的资料
B.项目销售执行计划
C.反映项目合法性的资料
D.委托书
E.房地产开发企业发展规划
75. 房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有( )。
A.对需求弹性大的房地产有利于拓展销路
B.价格上有利于排挤竞争对手进入
C.项目营销后期尾房降价空间较大
D.有利于消费者心理形成高价位高质量的印象
E.对需求弹性小的房地产有利于增加总利润
76. 下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有( )。
A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数
B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有
C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担
D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金
77. 住房公积金管理中心的职责范围包括( )。
A.制定和调整住房公积金的具体管理措施
B.负责住房公积金的核算
C.审批住房公积金的提取与使用
D.负责住房公积金的保值和归还
E.审批住房公积金归集与使用计划
78. 房地产保险的作用包括( )等。
A.抵御意外不幸，实现经济补偿
B.促进房地产业和保险业的发展
C.改善居住条件，提高居民住房标准
D.增强投保人的信用，促进资金融通
E.为抵押二级市场的发展提供基础
79. 房地产税收的特征包括( )等。
A.征税对象特定，即土地和房屋
B.征收体系复杂，税种数量多
C.税源集中于城市
D.税收基础稳定
E.税收收入主要归中央财政
80. 下列关于契税计税依据的说法中，正确的有( )。
A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格
B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格
C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定
D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格
E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
(一)某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l 200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米，预计平均售价为4 000元/平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20%，现房销售期两年分别销售房屋的30%，销售税费等占销售收入的10%，基准收益率为l0%(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。
81. 该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。
A.1 440
B.1 620
C.1 800
D.2 200
82. 该项目的静态投资回收期为( )年。
A.2.47
B.2.58
C.2.64
D.2.72
83. 该项目的净现值为( )万元。
A.-957.47
B.702.92
C.1 278.99
D.1 808.79
84. 净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。
A.经济意义不同
B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论
C.对再投资利润率的假定不同
D.考虑了资金的时间价值
(二)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。
85. 评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。
A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
86. 该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元/平方米。
A.300
B.360
C.540
D.600
87. 已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为( )元/平方米。
A.3 000
B.3 533
C.3 577
D.3 750
88. 该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。
A.37
B.38
C.39
D.40
(三)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4 500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。
89. 根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用( )。
A.代理费用估算法
B.收入比例法
C.工作量法
D.竞争对比法
90. 该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有( )等。
A.还本销售
B.活动推广
C.公共关系
D.人员推广
91. 该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。
A.计价单位
B.起步价
C.调价幅度
D.调价频率
92. 在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。
A.幢号
B.楼层
C.朝向
D.顾客收入
93. 若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30%。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款( )元。
A.2 638
B.2 711
C.3 497
D.4 776
(四)某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。
94. 物业管理招标投标的原则有( )。
A.公开、公平、公正
B.等价有偿
C.诚实信用
D.保护弱者
95. 该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。
A.该房地产开发公司的名称、地址
B.应邀招标的物业服务企业
C.获取招标文件的办法
D.甲住宅小区的基本情况
96. 评标委员会的下列做法中，错误的有( )。
A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会
B.否决所有投标
C.向招标人提交书面评标报告
D.推荐超过3名有排序的合格中标候选人
(五)李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20 000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为l5万元。
97. 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。
A.11
B.15
C.18
D.20
98. 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。
A.2
B.7
C.15
D.25
99. 假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。
A.46.6
B.50
C.53.3
D.64
100. 李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于( )。
A.建造自住住房
B.翻建自住住房
C.大修自住住房
D.购买房地产债券或股票
参考答案详解
一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)
1. D
[解析]本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。城市职能与城市性质两者主要区别见下表：
区别项目城市职能城市性质
来源对现状分析对规划期内的目标或方向
数量有多个职能性质是最主要最本质的职能,只有一个
合理程度客观存在,可能合理也可能不合理确定的理想化的合理的目标
2. D
[解析]本题考查区位的综合性。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。而天文区位是指反映地表事物的经纬位置。
3. B
[解析]本题考查原料指数的公式。原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。
4. D
[解析]本题考查同心圆理论。同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继(Invasion-succession)概念来解释土地利用在空间上的排列形态。
5. A
[解析]本题考查有效需求的概念。有效需求必须同时满足两个条件：一是消费者愿意购买;二是消费者有能力购买。根据这两个条件，只有甲可以形成有效需求。
6. A
[解析]本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。
7. C
[解析]本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。
8. C
[解析]本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5=45年。
9. B
[解析]本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。
10. D
[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。
11. D
[解析]本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。
12. A
[解析]本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。
13. D
[解析]本题考查房地产需求调研的内容。需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。本题可用排除法。
14. C
[解