D．净现值率法

参考答案详解：D

解析：在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。本题考查净现值率法的适用情况。参见教材P173。

30．采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(△IRR)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是（ ）。

A．若△IRR>ic，则投资大的方案为优

B．若△IRR>ic，则投资小的方案为优

C．若△IRR＜ic，则投资大的方案为优D．若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

参考答案详解：A

解析：若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR＜ic，则年净现金流小的方案为最优。此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见教材P182。

31．在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（）原则的要求。

A．有无对比

B．以动态分析为主

C．以定性分析为主

D．收益与风险权衡

参考答案详解：B

解析：动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。参见教材P188。

32．对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。

A．单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程

B．单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程

C．分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程

D．分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程

参考答案详解：C

解析：房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。本题考查房地产项目系统的关系。参见教材P194。

33．在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（）。

A．纵向部门

B．横向部门

C．纵向和横向两个部门

D．项目经理

参考答案详解：C

解析：在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。本题考查矩阵型组织的内容。参见教材P197。

34．在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（）。

A．项目建议书获批准

B．编制可行性研究大纲

C．项目机会研究

D．签订设计合同

参考答案详解：A

解析：在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。本题考查房地产开发项目的管理过程。参见教材P195表8-1。

35．在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（）。

A．承诺

B．议价

C．要约

D．邀约

参考答案详解：C

解析：投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。本题考查投标的性质。参见教材P198。

36.房地产项目建设投资的工程费用不包括（ ）。

A．税金

B．土地使用费

C．间接费

D．直接费

参考答案详解：B

解析：土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。本题考查房地产开发项目建设投资的工程费用。参见教材P203图8-5。

37.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（）。

A．生产观念

B．推销观念

C．市场营销观念

D．产品观念

参考答案详解：C

解析：市场营销观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。本题考查房地产开发的市场营销观念。参见教材P215。

38．房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（ ）。

A．有利于发挥销售专长

B．销售队伍建设成本低

C．销售策略调整快捷

D．销售效益好

参考答案详解：C

解析：房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。本题考查房地产销售直接渠道的优点。参见教材P217。

39．某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（）。

A．实现预期利润

B．维护企业形象

C．维持市场占有率

D．维持营业

参考答案详解：D

解析：当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回，维持营业。本题考查房地产定价目标中维持营业的相关内容。参见教材P221。

40．某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5 000元／㎡。根据市场调查结果，80％的被调查者可接受的价格范围是6 000—6 500元／㎡，10％的被调查者可接受的价格范围是7 000元／㎡以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6 500元／㎡。该项目采用的主要定价方法是（）。

A．目标利润定价法

B．需求导向定价法

C．竞争导向定价法

D．比较定价法

参考答案详解：B

解析：需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。本题考查房地产定价的基本方法。参见教材P223。

41．在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的（ ）。

A．人员推销

B．活动推广

C．营业推厂

D．公共关系推广

参考答案详解：B

解析：在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。此题考查活动推广的类型。参见教材P234。

42．某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3 500元／㎡。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（ ）元／㎡。

A．3 552．82

B．3 563．00

C．3 563．47

D．3 574．16

参考答案详解：C

解析：F=P（1+i）^n，调整后的价格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。本题考查复利计息的计算公式。参见教材P109。

43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，年折旧额为l 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。

A．81．00％

B．84．00％

C．84．17％

D．84．80％

参考答案详解：B

解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。本题考查成新率的计算方法。参见教材P253-254。

44．某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0％，运营费用率为20％，该住宅的年净收益是（ ）万元。

A．1．40

B．1．44

C．1．60

D．1．80

参考答案详解：A

解析：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=2－2×10%－2×20%=1.4。本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见教材P257。

45．净收益=潜在毛租金收入－（）+其他收入－运营费用。

A．空置和收租损失

B．还本付息额

C．折旧额

D．所得税

参考答案详解：A

解析：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用。本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见教材P257。

46．在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（ ）。

A．业主大会

B．业主委员会

C．物业建设单位

D．物业服务企业

参考答案详解：C

解析：临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。本题考查临时管理规约的制定主体。参见教材P275。

47．在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的（）原则。

A．公开

B．公平

C．公正

D．诚实信用

参考答案详解：C

解析：公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。本题考查物业管理招投标原则的公正原则。参见教材P281。

48．下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是（ ）。

A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同的有效期限应为三至五年

D．前期物业服务合同属于附终止条件的合同

参考答案详解：C

解析：前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订；过渡性；附终止条件的合同。本题考查前期物业合同的特点。参见教材P287。

49．下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（ ）。

A．合理原则

B．公开原则

C．费用与服务水平相适应原则

D．费用与支付能力相适应的原则

参考答案详解：D

解析：物业服务收费原则的有：合理原则；公开原则；费用与服务水平相适应原则。本题考查物业服务收费的原则。参见教材P288。

50．商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归（）。

A．该房屋出售人

B．该房屋买受人

C．该房屋所在住宅小区业主大会

D．该房屋所在地政府房产主管部门

参考答案详解：B

解析：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

51．抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（ ）。

A．借款人

B．抵押人

C．贷款人

D．抵押权人

参考答案详解：B

解析：抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人。本题考查抵押人的含义。参见教材P299。

52.在房地产抵押贷款期间，未经（ ）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。

A．保险机构

B．房屋主管部门

C．抵押权人

D．房屋承租人

参考答案详解：C

解析：在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。本题考查房地产抵押贷款的相关内容。参见教材P300。

53某人购房贷款60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为5%，则第10个月的贷款余额是（）万元。

A．53

B．55

C．57

D．59

参考答案详解：C

解析：贷款本金P为600000元，贷款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月计算的贷款期数n=10×12=120。该贷款的每月分期付款额α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10个月的贷款余额，可知分期付款已清偿9个月，m=9，则贷款余额=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（万）。本题考查贷款余额的计算。参见教材P302。

54．在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（）。

A．降低首付款比例

B．降低贷款利率

C．降低抵押率

D．延长贷款期限

参考答案详解：A

解析：根据等额还款抵押贷款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的P值就变大了，则月还款额就增加了。本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容，参见教材P302。

55．房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的（ ）确定。

A．评估价值

B．账面价值

C．历史成本

D．交易价格

参考答案详解：A

解析：房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。本题考查保险金额的确