09年中级房地产专业考试真题及答案详解
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
61．决定房地产需求量的一般因素有（ ）。A．房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．消费者的偏好
D．相关物品的价格水平
E．房地产开发商对未来的预期
参考答案详解：ABCD答案详解解析：
决定房地产需求量的一般因素有：房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。E．房地产开发商对未来的预期，属于决定房地产供给量的因素。
试题点评：本题考查决定房地产需求量的因素。参见教材P21。
62．城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（ ）为主的集市。A．畜牧业
B．商业
C．制造业
D．手工业
E．服务业
参考答案详解：BD答案详解解析：
城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。
试题点评：此题考查城市的产生和发展的相关内容。参见教材P28。
63．下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有（ ）。A．未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人
B．能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可
C．不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人
D．不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
E．抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失
参考答案详解：BD答案详解解析：
设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照相关法律规定向抵押人进行追偿。
试题点评：本题考查设有抵押权房屋的拆迁补偿。参见教材P46。
64．国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（ ）。A．适用范围不同
B．出让金形成方式不同
C．最低价确定的原则不同
D．协议出让无需公布出让计划
E．出让主体不同
参考答案详解：ABC
答案详解解析：
协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有：适用范围不同；出让金形成方式不同；最低价确定的原则不同。
试题点评：本题考查协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别。参见教材P59。
65．国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（ ）。
A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B．对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要
C．国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同
D．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任
E．按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利
参考答案详解：ADE
答案详解解析：
对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的维护，B错；国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同，C错。
试题点评：本题考查国有建设用地使用权租赁双方的权利和义务。参见教材P65。
66．房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的（ ）等方面的资料。
A．外貌
B．倾向性
C．感觉
D．动机
E．态度
参考答案详解：BCDE答案详解解析：房地产市场定性调研就是在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。
试题点评：本题考查房地产市场的定性调研。参见教材P87。
67．房地产投资具有（ ）等特点。
A．投资品种的多样性
B．投资收益的稳定性
C．投资价值的附加性
D．投资变现的便利性
E．投资区域的差异性
参考答案详解：ACE答案详解解析：房地产投资的特点有：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。
试题点评：本题考查房地产投资的特点。参见教材P103-104。
68．下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有（ ）。
A．土地取得成本
B．经营成本
C．租赁收入
D．租售价格
E．建安工程费
参考答案详解：ABDE
答案详解解析：房地产投资项目的主要不确定因素有：土地取得成本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。
试题点评：本题考查影响出售型房地产开发投资项目经济效益的不确定因素。参见教材P141-142。
69．在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（ ）。
A．被比较方案的投资额相同或相近
B．被比较方案具有相同的不确定因索
C．被比较方案的费用及效益计算口径一致
D．被比较方案具有相同的计算期
E．被比较方案现金流量具有相同的时间单位
参考答案详解：CDE答案详解解析：在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。
试题点评：本题考查互斥方案进行比较的条件。参见教材P172。
70．房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据（ ）等阶段循环的原理建立起来的。A．计划
B．协调
C．执行
D．检查
E．处理
参考答案详解：ACDE
答案详解解析：房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据PDCA循环的原理建立起来的。PDCA分为四个阶段，即计划、执行、检查、处理阶段。
试题点评：本题考查房地产开发项目全面质量管理的程序。参见教材P205。
71．建设工程招标文件包括（ ）等。
A．投标人须知
B．合同专用条款
C．工程量清单
D．标底
E．投标书格式
参考答案详解：ABCE答案详解解析：
招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式等）。
试题点评：本题考查招标文件的内容。参见教材P199。
72．房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的（ ）。
A．先进性
B．可控性
C．社会性
D．适应性
E．经济性
参考答案详解：BDE答案详解解析：房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。
试题点评：本题考查房地产销售渠道的选择原则。参见教材P217-218。
73．编制房地产广告预算的基本方法有（ ）等。A．目标任务法
B．消费者需求法
C．销售百分比法
D．销售人员规模法
E．竞争对等法
参考答案详解：ACE答案详解解析：房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。
试题点评：本题考查房地产广告预算的编制方法。参见教材P228。
74．采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（ ）。A．选取的报酬率偏低
B．预测的未来净收益偏大
C．估计的使用期限偏短
D．估计的运营费用偏大
E．估计的空置率偏高
参考答案详解：AB答案详解解析：
可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏
One cannot put back the clock. 时光不能倒流.
He laughs best who laughs last. 谁笑在最后,谁笑得最好.
