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1、多项选择题 下列属于构筑物的是（）。
A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝
2、单项选择题 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。
A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
3、判断题 开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。()
4、判断题 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()
5、单项选择题 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是()。
A.相关房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.消费者的收入水平
D.消费者对未来的预期
6、单项选择题 对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。
A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格
7、单项选择题 在一般情况下，()适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A、重建价格
B、重置价格
C、重新购建价格
D、积算价格
8、单项选择题 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
9、单项选择题 路线价法估价的第二个步骤为（）。
A.设定标准深度
B.选取标准临街宗地
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
10、单项选择题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元
11、多项选择题 下面()是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.通货膨胀
E.改变城市格局
12、多项选择题 市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。
A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析
13、单项选择题 征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括()
A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费
14、单项选择题 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。
A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
15、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有()等方面。
A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化
16、多项选择题 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍
17、单项选择题 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。
A.保持现状
B.装修改造
C.转换用途
D.重新利用
18、单项选择题 作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。
A.扎实的理论知识
B.较好的与人沟通交往的能力
C.丰富的实践经验
D.长期的估价经历
E.良好的职业道德
19、多项选择题 住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。
A.经济因素
B.社会因素
C.市场竞争因素
D.行政与政治因素
E.住宅内在和周边环境因素
20、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照()等标准，对房地产市场进行各种分类。
A.房地产用途
B.房地产交易形式
C.房地产地域范围
D.房地产购买者目的
21、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列()等方面人手。
A.行业内的专业人士讨论
B.分析一手资料
C.分析次级资料
D.进行定性调研
22、多项选择题 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。
A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住
23、单项选择题 保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
24、判断题 拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。()
25、单项选择题 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。
A.上涨
B.下降
C.很难说
D.没有影响
26、多项选择题 形成有效需求的两个条件是（）。
A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡
27、判断题 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()
28、多项选择题 房地产状况调整的内容主要包括（）。
A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整
29、多项选择题 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A.国家财税制度
B.市场状态
C.供求状况
D.市场价格体系
30、判断题 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于旧区改建。()
31、单项选择题 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
32、判断题 合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()
33、单项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产是一种特殊的商品，它的()是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
A.价值量巨大
B.不可移动性
C.政策性强
D.本质是一种物化劳动
34、多项选择题 为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。
A.各方当事人要换位思考
B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值
C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值
D.估价人员必须有良好的职业道德
E.没有房子要假设房子存在
35、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
36、判断题 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。
37、判断题 在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数()
38、单项选择题 某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为()万元。
A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83
39、判断题 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()
40、判断题 国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()
41、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
42、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于()方面的制约。
A、建筑技术
B、土地权利设置和行使
C、相邻关系
D、土地使用管制
43、问答题 计算题:某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
44、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1），单利计息与复利计息相比（）。
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
45、多项选择题 下列哪几项是求资本化率的方法？（）
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法
46、多项选择题 下列属于房地产真正自然增值的有()。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
47、问答题 什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?
48、多项选择题 对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。
A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价
49、多项选择题 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有()。
A.用地面积
B.建筑红线后退距离
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑间距
50、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
51、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
因特网询问的主要优点是()。
A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求
52、单项选择题 在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是（）。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.替代原理
53、多项选择题 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物
E.加油站
54、单项选择题 在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。
A.三至五人
B.五至八人
C.五至十人
D.八至十人
55、多项选择题 影响房地产价格的经济因素，主要有()。
A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况
56、单项选择题 足月产是指怀孕（）之间分娩。
A.37-42周
B.36-40周
C.37-41周
D.36-42周
57、单项选择题 某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。
A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
58、判断题 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()
59、多项选择题 房地产估价所评估的是房地产的（）。
A.市场价格
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
60、单项选择题 某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
61、单项选择题 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
62、判断题 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()
63、判断题 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()
64、多项选择题 在确定房地产市场调研课题时，可以从()人手确定。
A.分析市场环境
B.进行定性调研
C.分析二手资料
D.分析对手信息
E.与各行业专家讨论
65、单项选择题 在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数
66、判断题 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()
67、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。()
68、多项选择题 工业房地产的区位影响因素主要考虑()。
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
69、单项选择题 将房地产称为物业的国家或地区是（）。
A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港
70、判断题 城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。()
71、单项选择题 采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。
A.报酬率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
72、问答题 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。
73、单项选择题 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
74、单项选择题 为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。
A.灵活性
B.经济性
C.指向性
75、单项选择题 农民集体所有的土地应当做（）的土地来估价。
A.国家所有
B.集体所有
C.个人所有
D.企业所有
76、单项选择题 报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流资金周转的速度
77、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
78、单项选择题 已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。
A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权
79、单项选择题 房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
80、单项选择题 某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品
81、单项选择题 （）开展估价工作，可以使估价工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，防止出现疏漏，保证估价工作的质量。
A.按照科学严谨的估价程序
B.选用适宜的估价方法
C.遵循科学的估价原则
D.遵循科学的估价原则，选用适宜的估价方法
82、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。
A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价
83、单项选择题 某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。
A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66
84、判断题 大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。()
85、单项选择题 办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。
A.供给分析
B.竞争分析
C.需求分析
D.市场吸纳速度分析
86、单项选择题 （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价
87、单项选择题 ()导致了商业用房市场调研的复杂性。
A.商业用房赢利的不稳定性
B.交通运输状态对商业用房的影响巨大
C.人口密集度决定了商业用房的利润水平
D.对商业用房的需求是一种引致需求
88、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
89、判断题 工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。()
90、单项选择题 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。
A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差
91、判断题 宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。()
92、多项选择题 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。
A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模
93、多项选择题 从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有()，是研究时考察的重点内容。.
A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
B.购买频率较低，购买决策复杂
C.受供求关系影响较大
D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切
94、多项选择题 在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。
A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估
95、单项选择题 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好
96、单项选择题 2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。
A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格
97、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()。
A、使用磨损
B、现行政策重大改变
C、城市规划重大改变
D、建筑技术进步
98、单项选择题 下列权益当中哪一个属于自物权（）。
A.所有权
B.使用权
C.地役权
D.典权
99、单项选择题 室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
100、多项选择题 本质上的非市场价值主要有()。
A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值
B.在现状使用下的在用价值
C.不符合继续使用条件下的清算价值
D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值
101、判断题 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。()
102、单项选择题 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用()作为其中的一种估价方法。
A、市场法
B、假设开发法
C、收益法
D、成本法
103、多项选择题 报酬率与（）的性质相同。
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.资本化率
E.收益乘数
104、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
105、单项选择题 明确估价对象包括（）。
A.明确估价对象的实物状况
B.明确估价对象的权益和区位状况
C.所有A和B的综合
D.明确土地与建筑物的合成体
106、单项选择题 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。
A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
107、多项选择题 房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。
A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况
108、判断题 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()
109、多项选择题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
110、单项选择题 收益法的雏形是（）。
A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法
111、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼市场产品分析的主要环节包括()。
A.可租面积
B.区位质量
C.建筑成新度
D.办公楼软件
112、单项选择题 某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
113、判断题 证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。()
114、多项选择题 在运用成本法时最主要的有()。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
115、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
甲公司所购买的保险属于()。
A.担保保险
B.保证保险
C.信用保险
D.责任保险
116、单项选择题 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。
A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%
117、多项选择题 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
118、多项选择题 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。
A.1994年
B.1995年
C.1999年
D.2004年
119、单项选择题 在房地产市场现场调研方法中，()调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。
A.人户询问法
B.实验法
C.观察法
D.路上拦截法
120、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
121、多项选择题 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善
122、多项选择题 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。
A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得
123、判断题 在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。()
124、判断题 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。
125、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
126、多项选择题 一般来说，区位、实物相同的下列房地产，市场价值较低的是（）。
A.商品住房
B.成本价房改房
C.标准价房改房
D.经济适用住房
E.单位集资建房
127、单项选择题 根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。
A.当地拆迁管理部门
B.当地国土部门
C.当地行政主管部门
D.城市规划行政主管部门
128、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15年
129、判断题 我国建设工程开工实行建设监理制度()
130、单项选择题 由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金
A、商品
B、理论
C、成本
D、市场
131、多项选择题 土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。
A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制
132、单项选择题 办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。
A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划
133、多项选择题 在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。
A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价
134、单项选择题 估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。
A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告
135、判断题 成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。()
136、单项选择题 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。
A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10
137、多项选择题 商业用房市场的供求关系包含了()等方面。
A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是
138、单项选择题 估价业务来源一般不包括（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标
139、多项选择题 假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
140、多项选择题 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。
A.线条图
B.散点图
C.网络计划技术
D.统筹法
141、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
142、单项选择题 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。
A.交易
B.交易和投资
C.交换
D.投资
143、单项选择题 非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
144、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
145、单项选择题 通过市场调研可以得到满意度的()表达。
A.定性
B.定量
C.定性和定量
D.肯定
146、多项选择题 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。
A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则
147、单项选择题 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定
148、多项选择题 净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣()以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税
149、多项选择题 房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。
A.观察法
B.试验法
C.投射法
D.询问法
E.小组访谈法
150、单项选择题 在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。
A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数
151、判断题 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()
152、单项选择题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
153、单项选择题 对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的量。
A.本质
B.现象
C.广义
D.狭义
154、多项选择题 在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：()。
A、通过征收农地取得的
B、通过征用城市土地取得的
C、通过在城市中房屋拆迁取得的
D、通过在农村中拆迁房屋取得的
155、判断题 某宗房地产占地面积为2000㎡，建筑覆盖率为50%，1～5层建筑面积均相等，6～14层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。()
156、单项选择题 开发经营期的起点是假设的()。
A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
157、单项选择题 如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土地价格会（）。
A.很高
B.很低
C.很难说
D.没有影响
158、单项选择题 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
159、单项选择题 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付（）的行为。
A.土地使用权出让金
B.土地使用权租金
C.契税
D.土地使用权收益金
160、多项选择题 以下难以使用市场法估价的房地产有()。
A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校
161、多项选择题 根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同，收益法可分为（）。
A.剩余法
B.组合法
C.直接资本化法
D.报酬资本化法
E.还原法
162、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。
A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度
163、多项选择题 下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）
A.政府出台新的政策措施
B.利率发生变化
C.出现通货膨胀
D.未正常负担交易税费
164、单项选择题 在设计调研问卷时，应尽量避免()。
A.指定性
B.诱导性
C.灵活性
D.确定性
165、判断题 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()
166、多项选择题 抑制房地产价格的措施主要有（）。
A.实行住房商品化
B.制定标准价格
C.征收房地产交易税或增值税
D.建立一套房地产交易管理制度
E.减少房地产供给
167、单项选择题 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。
A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动
168、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所调换房屋进行的估价属于下列哪种情况？（）
A.估价时点为现在，估价对象为未来状况
B.估价时点为现在，估价对象为现时状况
C.估价时点为现在，估价对象为历史状况
D.估价时点为未来
169、多项选择题 以下属于估价报告内在质量的有()。
A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量
170、单项选择题 搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。
A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的
171、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼的市场区域划分为()。
A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区
172、单项选择题 划分路线价区段的最主要标准是（）。
A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点
173、多项选择题 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观
174、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有()。
A.增加公共工程开支
B.买卖政府债券
C.提高抵押贷款首付比例
D.提高贷款利率
175、单项选择题 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。
A.一般物价指数或变动率
B.建筑材料价格指数或变动率
C.建筑人工费指数或变动率
D.房地产价格指数或变动率
176、单项选择题 某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。
A.净高
B.容积率
C.重建成本
D.重置成本
177、多项选择题 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。
A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产
178、判断题 现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()
179、单项选择题 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为()年
A、40
B、50
C、66
D、70
180、多项选择题 需要补地价的情形有哪几种?
A、增加容积率
B、改变原土地用途
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
D、出让土地使用权
181、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。
A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权
182、判断题 建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()
183、判断题 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()
184、判断题 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()
185、单项选择题 从事房地产估价首先要有房地产()。
A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
186、判断题 房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。()
187、多项选择题 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。
A.项目分区规划设计
B.各细分市场需求特征和规模
C.各细分市场竞争关系的变动趋势
D.政府相关经济政策及直接和间接影响
E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势
188、单项选择题 企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。
A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值
189、单项选择题 房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。
A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%
190、填空题 胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。
191、单项选择题 有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）
A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元
192、单项选择题 在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。
A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容
193、判断题 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。()
194、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
195、单项选择题 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取（）的可比实例即可。
A.1个
B.2个
C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）
D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）
196、单项选择题 居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。
A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源
197、多项选择题 开发后的房地产经营方式有（）。
A.预售
B.建成后出售
C.出租
D.娱乐
198、多项选择题 引起房地产价格上升的原因主要有()。
A.对房地产本身进行投资改良
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.外部经济
E.内部经营管理
199、单项选择题 对价格的定义，第一种"是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西"讲的是现象，第二种"是商品价值的货币表现"讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的"数量"。
A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质
200、多项选择题 通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有()。
A.写字楼
B.电影院
C.教学楼
D.停车场
201、单项选择题 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。
A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法
202、判断题 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()
203、多项选择题 建筑物的重新购建价格是()的价格。
A、扣除折旧后
B、估价时点时
C、客观
D、建筑物全新状态下
204、单项选择题 如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则
205、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
206、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
207、多项选择题 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素
208、多项选择题 权益是房地产中无形的部分，包括()。
A.权利
B.权力
C.利益
D.质量
E.好处
209、多项选择题 对房地产价格有影响的交通管制，主要有（）。
A.严禁某类车辆通行
B.实行单行道
C.步行街
D.审查驾照
E.车辆年检
210、单项选择题 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
211、单项选择题 通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。
A.50
B.10
C.20
D.无法知道
212、多项选择题 最高最佳使用原则必须同时符合()标准。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.经济上必须盈利
E.价值最大化
213、单项选择题 使住宅房地产价格明显上升的是（）。
A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高
214、多项选择题 下面属于收益性房地产的是（）。
A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.未开发的土地
215、多项选择题 下列属于房地产估价师的职业道德是()。
A.职业品德
B.职业理念
C.职业责任
D.职业情感
E.职业行为习惯
216、多项选择题 下列哪几项属于土地使用管制（）。
A.通风
B.建筑高度
C.容积率
D.采光
E.日照时间
217、单项选择题 在房地产权利中属于用益物权的是()。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
218、单项选择题 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
219、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
220、单项选择题 在房地产权利中，属于用益物权的是()。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
221、单项选择题 下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）
A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》
222、单项选择题 在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。
A.平均值
B.中位数
C.众数
D.区域
223、多项选择题 在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用()求取。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
224、单项选择题 "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）
A.酒店
B.工厂
C.普通住宅
D.别墅
225、单项选择题 为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的()。
A.5%-10%
B.10%-15%
C.15%-20%
D.20%-25%
226、单项选择题 （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
A.合法原则
B.估价时点原则
C.公平原则
D.替代原则
227、问答题
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
228、单项选择题 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
229、单项选择题 路线价法主要适用于()
A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价
230、单项选择题 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
231、判断题 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()
232、单项选择题 为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
233、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()
234、单项选择题 建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？（）
A.环境因素
B.自身因素
C.视觉因素
D.心理因素
235、单项选择题 不是影响房地产价格的区位因素是()。
A.位置
B.交通
C.人文
D.环境
236、单项选择题 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。
A.出让土地使用权上的房地产抵押估价
B.商品房售价
C.划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿
D.房屋火灾保险
237、判断题 从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。()
238、单项选择题 某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。
A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2
239、单项选择题
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。
A.72
B.108
C.180
D.270
240、多项选择题 房地产的最高最佳使用状态应该包括()。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益
241、单项选择题 最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。
A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡
242、多项选择题 商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.各项税金
243、单项选择题 报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
244、单项选择题 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。
A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益
245、多项选择题 下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）
A.旅馆
B.歌城
C.写字楼
D.加油站
246、多项选择题 形成供给的两个条件是（）。
A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求
247、判断题 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()
248、判断题 房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。()
249、判断题 债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()
250、判断题 房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。()
251、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
252、单项选择题 统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是()。
A.局限性和应用注意事项
B.调研问卷
C.细节资料及来源
D.统计技术资料
253、单项选择题 《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。
A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源
254、单项选择题 总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是（）。
A.正相关和负相关
B.正相关和正相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
255、多项选择题 在商品房交易中，常见的最低价格有（）。
A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价或起拍价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格
256、多项选择题 以下适用假设开发法估价的房地产有（）。
A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售
257、问答题 计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
258、单项选择题 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。
A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映
259、单项选择题 报酬资本化法又称作（）。
A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法
260、单项选择题 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。
A.应是可以实现的价值
B.是提供价值意见而不是作价格保证
C.对委托人的价格保证
D.为委托人争取最大的利益
261、判断题 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产()
262、多项选择题 房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。
A.因特网
B.问卷调查
C.政府相关部门的期刊、书籍
D.宏观经济和人口统计资料
E.企业、行业协会的会刊和专业报告
263、单项选择题 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）
A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定
264、判断题 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。()
265、多项选择题 建筑物由哪些内容组成（）。
A.建筑材料
B.建筑构配件
C.建筑设备
D.埋设在地下的管线、设施
E.家具、电器
266、单项选择题 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
267、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
268、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
甲公司与乙公司签订的合同属于()。
.有偿合同
B.实践合同
C.双务合同
D.要式合同
269、填空题 世界上各国的经济体制大致可分为两大类（）和（）。
270、判断题 拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。()
271、多项选择题 在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。
A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要
272、单项选择题 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。
A.700000
B.695554
C.777268
D.800500
273、判断题 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。()
274、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有()
A.建筑形式
B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位
275、多项选择题 路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率
276、单项选择题 下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
277、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
278、单项选择题 已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9
B.0.9
C.2.33
D.1
279、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
在本例市场调研的供给分析中，主要确定()。
A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向
280、单项选择题 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
281、判断题 划拨土地使用权的期限由国家规定。（）
282、单项选择题 （）是市场价格运行的必然趋势。
A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争
283、多项选择题 商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括()。
A.潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析
B.潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务
C.潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素
D.潜在顾客的人口统计特征和行为特征
E.潜在顾客拟消费的市场区域范围
284、单项选择题 某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易卖方按正常价格的5%缴纳有关税费买方按正常价格的3%缴纳有关税费则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
285、单项选择题 市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是()。
A.对竞争项目的情况进行描述
B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷
C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小
D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析
286、判断题 保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。()
287、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
288、多项选择题 房地产投机对房地产价格的影响有（）。
A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断
289、问答题 市场法的操作步骤
290、单项选择题 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
291、多项选择题 下列属于有形资产的有（）。
A.设备
B.家具
C.著作权
D.股票
E.债券
292、单项选择题 在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。
A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值
293、多项选择题 区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.绿化率
294、判断题 某房地产项目的需求价格弹性系数Ed=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。()
295、判断题 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。()
296、单项选择题 资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
297、单项选择题 从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。
A.住宅市场
B.商业用房市场
C.办公楼市场
D.特殊用房市场
298、多项选择题 房地产估价业务来源主要有（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.垄断
E.政府分派
299、单项选择题 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山
300、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33