时间:2022-07-29 03:19:11
1、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
2、单项选择题 报酬率为()与所投入的资本的比率。
A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
3、多项选择题 由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括()。
A.竞争分析
B.价格分析
C.产品分析
D.市场区分析
E.市场吸纳速度分析
4、判断题 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()
5、判断题 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()
6、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
因特网询问的主要优点是()。
A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求
7、单项选择题 开放式问卷的特点是()。
A.易于记录
B.成本低
C.限制较少
D.节约时间
8、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
9、单项选择题 在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
10、单项选择题 采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。
A.可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
B.可比实例在成交日期时的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
11、多项选择题 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。
A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产
12、单项选择题 下面房地产估价师说法正确的是()。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具
13、多项选择题 由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。
A.分析次级资料的来源
B.确定搜集次级资料的方法
C.了解次级资料的收集时间
D.掌握次级资料的近期变化趋势
E.分析次级资料的类型和性质
14、判断题 为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。
15、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
16、单项选择题 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。
A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
17、多项选择题 商业用房市场的供求关系包含了()等方面。
A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是
18、单项选择题 为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
19、单项选择题 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。
A.房地产市场发展水平
B.项目细部规划设计
C.消费者的意向
D.项目环境设计
20、单项选择题 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()
A.算术平均数
B.中位数
C.加权平均数
D.众数
21、问答题 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
22、问答题 计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
23、单项选择题 选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1
24、问答题 计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
25、单项选择题 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
26、多项选择题 房地产估价的最高行为准则是（）。
A.合法
B.独立
C.客观
D.公正
27、多项选择题 下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）
A.政府出台新的政策措施
B.利率发生变化
C.出现通货膨胀
D.未正常负担交易税费
28、多项选择题 下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是（）。
A.自然环境
B.楼层
C.社会环境
D.地势
29、单项选择题 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
30、判断题 某房地产项目的需求价格弹性系数Ed=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。()
31、多项选择题 从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。
A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率
32、单项选择题 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
33、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
34、单项选择题 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
35、多项选择题 房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。
A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况
36、单项选择题 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。
A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
37、单项选择题 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用()作为其中的一种估价方法。
A、市场法
B、假设开发法
C、收益法
D、成本法
38、单项选择题 基本完好房的成新率为（）。
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
39、判断题 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()
40、单项选择题 当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。
A.配比原则
B.谨慎原则
C.历史成本原则
D.责权发生制原则
41、多项选择题 路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率
42、单项选择题 路线价法估价的第二个步骤为（）。
A.设定标准深度
B.选取标准临街宗地
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
43、单项选择题 某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
44、多项选择题 以下属于估价报告内在质量的有()。
A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量
45、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
46、判断题 保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。()
47、单项选择题 20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。
A.线条图
B.横道图
C.网络计划技术
D.统筹技术
48、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
49、单项选择题 通过市场调研可以得到满意度的()表达。
A.定性
B.定量
C.定性和定量
D.肯定
50、单项选择题 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。
A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益
51、单项选择题 人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
52、多项选择题 根据《民法通则》规定，()的诉讼时效期间为1年。
A.寄存财物被丢失
B.环境污染损害赔偿
C.身体受到伤害要求赔偿
D.拒付租金
E.损坏公共物品
53、单项选择题 土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权
A、半年
B、一年
C、二年
D、三年
54、判断题 在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。()
55、问答题 市场调研的重要性
56、多项选择题 房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，其他合法方式有()。
A.抵偿债务
B.买卖
C.用房地产作价入股
D.互换
E.用房地产作价出资
57、单项选择题 ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
58、单项选择题 在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。
A.平均值
B.中位数
C.众数
D.区域
59、判断题 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()
60、单项选择题 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。
A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动
61、单项选择题 市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。
A.资源
B.服务
C.信息
D.资金
62、单项选择题 已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。
A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权
63、多项选择题 对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。
A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价
64、单项选择题 ()导致了商业用房市场调研的复杂性。
A.商业用房赢利的不稳定性
B.交通运输状态对商业用房的影响巨大
C.人口密集度决定了商业用房的利润水平
D.对商业用房的需求是一种引致需求
65、单项选择题 ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
66、单项选择题 理性的买者在购买商品时，会选择（）。
A.效用最大而价值最低的
B.效用最小而价值最低
C.效用最大而价值最高的
D.效用最小而价值最高的
67、单项选择题 收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
68、单项选择题 在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物
69、多项选择题 下列属于土地使用管制的事项有()。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发
70、单项选择题 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
71、单项选择题 同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
72、多项选择题 在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。
A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估
73、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
74、多项选择题 从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。
A.购买频率较低，购买决策复杂
B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切
C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密
75、多项选择题 引起房地产价格上升的原因主要有()。
A.对房地产本身进行投资改良
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.外部经济
E.内部经营管理
76、多项选择题 政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。
A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权
77、判断题 外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()
78、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列()等方面人手。
A.行业内的专业人士讨论
B.分析一手资料
C.分析次级资料
D.进行定性调研
79、单项选择题 一般情况下，（）高于市场价值。
A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
80、判断题 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()
81、多项选择题 房地产自身因素可再分为()。
A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素
82、多项选择题 收益乘数包括（）。
A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
83、多项选择题 下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。
A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向
B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平
C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向
D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向
E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式
84、单项选择题 房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。
A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%
85、判断题 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。()
86、单项选择题 在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了()。
A、收益递增规律
B、收益递减规律
C、规模的收益递增规律
D、规模的收益递减规律
87、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于()方面的制约。
A、建筑技术
B、土地权利设置和行使
C、相邻关系
D、土地使用管制
88、多项选择题 房地产估价的三大基本方法是()。
A、市场法
B、路线价法
C、成本法
D、收益法
89、问答题 什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?
90、单项选择题 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。
A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
91、多项选择题 房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。
A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小
92、单项选择题 夸美纽斯的（）是他教育思想的重要内容之一。
A.社会契约论
B.泛智教育论
C.绅士教育论
D.要素教育论
93、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
94、问答题 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。
95、单项选择题 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
96、判断题 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。
97、多项选择题 询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.
A.经理询问法
B.电话询问法
C.客户询问法
D.路上拦截法
E.因特网询问法
98、单项选择题 企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。
A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值
99、多项选择题 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A.国家财税制度
B.市场状态
C.供求状况
D.市场价格体系
100、多项选择题 以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度()。
A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》
101、判断题 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()
102、多项选择题 估价时点为过去时，估价对象的（）也都要以原估价时点时的状况为准。
A.产权性质
B.估价作业日期
C.建筑物状况
D.房地产市场状况
E.家具与电器
103、单项选择题 在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
104、多项选择题 人口因素包括（）。
A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构
105、多项选择题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
106、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
107、判断题 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
108、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()
109、单项选择题 市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.房地产状况
110、多项选择题 下列属于强度相对指标的是()。
A.绿地率
B.容积率
C.房屋空置率
D.人口净密度
E.建筑密度
111、判断题 宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。()
112、单项选择题 选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1
113、单项选择题 （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价
114、判断题 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()
115、问答题 房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?
116、单项选择题 农民集体所有的土地应当做（）的土地来估价。
A.国家所有
B.集体所有
C.个人所有
D.企业所有
117、多项选择题 城市化一词的含义是（）。
A.城市影响的传播过程
B.全社会人口接受城市文化的过程
C.人口集中的过程
D.城市人口占全社会人口比例提高的过程
E.楼房越来越多
118、单项选择题 对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着()。
A.供过于求
B.供求均衡
C.供不应求
D.不能确定供求关系
119、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
120、单项选择题 通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。
A.50
B.10
C.20
D.无法知道
121、单项选择题 下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）
A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费
122、判断题 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()
123、多项选择题 房地产供给形成的条件有()。
A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力
E.供给行为
124、多项选择题 最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境
125、单项选择题 在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
126、多项选择题 通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（）
A.政府招标出让
B.政府拍卖出让
C.政府挂牌出让
D.征收
127、问答题
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
128、单项选择题 总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是（）。
A.正相关和负相关
B.正相关和正相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
129、单项选择题 搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。
A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的
130、单项选择题 资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
131、单项选择题 在设计调研问卷时，应尽量避免()。
A.指定性
B.诱导性
C.灵活性
D.确定性
132、判断题 国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()
133、判断题 对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()
134、单项选择题 报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
135、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
136、单项选择题 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
137、单项选择题 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。
A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10
138、单项选择题 足月产是指怀孕（）之间分娩。
A.37-42周
B.36-40周
C.37-41周
D.36-42周
139、多项选择题 套内建筑面积等于()相加之和。
A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积
140、单项选择题 居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。
A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源
141、多项选择题 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素
142、判断题 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()
143、判断题 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。()
144、判断题 从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。()
145、单项选择题
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。
A.72
B.108
C.180
D.270
146、多项选择题 下列哪些情况需要进行房地产评估（）。
A.产权注销
B.企业破产清算
C.房地产典当
D.确定定期公布的基准地价
147、单项选择题 由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金
A、商品
B、理论
C、成本
D、市场
148、多项选择题 下面()是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.通货膨胀
E.改变城市格局
149、单项选择题 在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。
A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数
150、问答题 计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
151、单项选择题 估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过（）。
A.一年
B.两年
C.半年
D.无限期
152、单项选择题 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为()。
A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
153、判断题 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()
154、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
155、判断题 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()
156、多项选择题 路线价法特别适用于（）或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
A.城市房屋拆迁补偿
B.市地重划
C.标准临街宗地
D.房地产税收
157、多项选择题 建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。
A.建筑式样
B.风格
C.结构
D.构造
158、多项选择题 商业保险包括()。
A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险
159、多项选择题 下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。
A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见
160、单项选择题 明确估价对象包括（）。
A.明确估价对象的实物状况
B.明确估价对象的权益和区位状况
C.所有A和B的综合
D.明确土地与建筑物的合成体
161、多项选择题 商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。
A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争
162、单项选择题 已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9
B.0.9
C.2.33
D.1
163、多项选择题 ()，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。
A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年10月4日
164、单项选择题 通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。
A.问卷调查结果
B.数据统计分析结论
C.市场调研结果
D.市场调研报告
165、单项选择题 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
166、问答题 房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?
167、单项选择题 为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。
A.灵活性
B.经济性
C.指向性
168、单项选择题 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。
A、生地价
B、熟地价
C、毛地价
D、拆迁补偿安置价
169、判断题 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()
170、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。
A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权
171、单项选择题 作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。
A.扎实的理论知识
B.较好的与人沟通交往的能力
C.丰富的实践经验
D.长期的估价经历
E.良好的职业道德
172、单项选择题 在房地产权利中，属于用益物权的是()。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
173、多项选择题 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。
A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
174、单项选择题 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。
A.交易
B.交易和投资
C.交换
D.投资
175、单项选择题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元
176、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
177、单项选择题 在一般情况下，()适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A、重建价格
B、重置价格
C、重新购建价格
D、积算价格
178、单项选择题 在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向哪个部门申请确认？（）
A.城市房产行政管理部门
B.城市规划行政主管部门
C.城市房屋拆迁管理部门
D.开发建设单位
179、判断题 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。()
180、单项选择题 运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。
A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定
181、单项选择题 某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品
182、单项选择题 建筑物的实物因素中的采光和()尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热
183、单项选择题 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。
A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同
184、单项选择题 我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。
A.相同的
B.不同的
C.可能不同
D.完全相同
185、多项选择题 办公楼市场调研的关键点是()。
A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析
186、多项选择题 一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。
A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性
187、单项选择题 对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。
A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格
188、单项选择题 在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。
A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同
189、单项选择题 对于房地产估价来说，土地是指（）。
A.田地、地面
B.地球上陆地的表层，包括水域在内
C.自然资源
D.地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间
190、多项选择题 根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同，收益法可分为（）。
A.剩余法
B.组合法
C.直接资本化法
D.报酬资本化法
E.还原法
191、单项选择题 在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。
A.供求关系分析
B.市场容量分析
C.竞争分析
D.商业用房赢利潜力分析
192、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼市场产品分析的主要环节包括()。
A.可租面积
B.区位质量
C.建筑成新度
D.办公楼软件
193、多项选择题 下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）
A.旅馆
B.歌城
C.写字楼
D.加油站
194、多项选择题 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。
A.项目分区规划设计
B.各细分市场需求特征和规模
C.各细分市场竞争关系的变动趋势
D.政府相关经济政策及直接和间接影响
E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势
195、判断题 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于旧区改建。()
196、判断题 大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。()
197、判断题 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()
198、单项选择题 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）
A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.收益法
199、单项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是()于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是()于市场自然周期的变化。
A.超前，超前
B.超前，滞后
C.滞后，超前
D.滞后，滞后
200、单项选择题 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。
A.某酒店
B.某市图书馆
C.某住宅
D.某写字楼
201、单项选择题 确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用()。
A.众数
B.中位数
C.标准差
D.平均数
202、单项选择题 收益法是以（）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益原理
B.预期原理
C.未来原理
D.替代原理
203、多项选择题 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
204、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
205、判断题 房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。()
206、单项选择题 多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。
A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷
207、判断题 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()
208、单项选择题 临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为()。
A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整
209、单项选择题 在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。
A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样
210、单项选择题 某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。
A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66
211、单项选择题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
212、单项选择题 估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。
A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告
213、多项选择题 区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.绿化率
214、判断题 单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。()
215、判断题 在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()
216、多项选择题 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区内道路禁止货车通行
D.常常遭受洪水威胁
E.购买相邻房地产
217、单项选择题 房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。
A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他
218、单项选择题 某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。
A.净高
B.容积率
C.重建成本
D.重置成本
219、单项选择题 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。
A.类似写字楼的客观收益
B.市场比较法
C.该写字楼的实际收益
D.无法估算
220、多项选择题 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途
221、判断题 《城市房地产管理法》规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。()
222、单项选择题 在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。
A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值
223、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格
224、多项选择题 下列不属于商业用房市场特性的有()。
A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关
225、单项选择题 ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
226、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。
A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度
227、单项选择题 统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是()。
A.局限性和应用注意事项
B.调研问卷
C.细节资料及来源
D.统计技术资料
228、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
229、多项选择题 由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。
A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张
230、单项选择题 房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（）。
A.完全相同
B.剧烈变动
C.差距加大
D.应当相近
231、单项选择题 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
232、判断题 资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()
233、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
234、单项选择题 划分路线价区段的最主要标准是（）。
A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点
235、判断题 地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。()
236、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
237、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。()
238、多项选择题 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍
239、单项选择题 某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他
240、单项选择题 路线价法主要适用于()
A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价
241、问答题 计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
242、判断题 工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。()
243、多项选择题 马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为()。
A.提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租
B.提供绝对地租的土地：地租=绝对地租
C.垄断土地：地租=垄断地租
D.建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租
244、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。
A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价
245、多项选择题 下面（）是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费
246、判断题 宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()
247、问答题 什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?
248、单项选择题 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
249、单项选择题 由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二
250、多项选择题 下列哪几项是求资本化率的方法？（）
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法
251、单项选择题 2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。
A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格
252、单项选择题 如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土地价格会（）。
A.很高
B.很低
C.很难说
D.没有影响
253、问答题 什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?
254、名词解释 市场法的概念
255、多项选择题 以下难以使用市场法估价的房地产有()。
A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校
256、单项选择题 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
257、多项选择题 住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。
A.经济因素
B.社会因素
C.市场竞争因素
D.行政与政治因素
E.住宅内在和周边环境因素
258、单项选择题 如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有（）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。
A.同方向变化和反方向变化
B.同方向变化和变化幅度不同
C.变化幅度不同和反方向变化
D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同
259、多项选择题 （）是在商品房销售中出现的一组价格。
A.保留价
B.标价
C.成交价
D.均价
E.应价
260、多项选择题 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观
261、多项选择题 形成供给的两个条件是（）。
A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求
262、多项选择题 商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.各项税金
263、多项选择题 定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。
A.观察法
B.投射法
C.小组访谈法
D.个别访谈法
E.深度访谈法
264、多项选择题 影响房地产价格的经济因素，主要有()。
A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况
265、判断题 大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()
266、问答题 计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
267、多项选择题 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。
A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模
268、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。
A.2500
B.3500
C.3600
D.3000
269、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
270、判断题 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()
271、判断题 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。()
272、判断题 某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。()
273、单项选择题 下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）
A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状
274、判断题 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。()
275、多项选择题 房地产投机对房地产价格的影响有（）。
A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断
276、单项选择题 采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()
A、基准地价
B、政府定价
C、评估价
D、按国家规定确定的最低价
277、单项选择题 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。
A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差
278、单项选择题 人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。
A.使房地产价格下降
B.使房地产价格上升
C.稳定房地产价格
D.没有影响
279、单项选择题 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。
A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法
280、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照()等标准，对房地产市场进行各种分类。
A.房地产用途
B.房地产交易形式
C.房地产地域范围
D.房地产购买者目的
281、单项选择题 买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。
A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格
282、单项选择题 在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有()报价才是要约表示。
A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人
283、单项选择题 当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为()。
A.实验法
B.访谈法
C.观察法
D.询问法
284、多项选择题 合法权益包括（）。
A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法利用
E.合法拍卖
285、单项选择题 （）是市场价格运行的必然趋势。
A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争
286、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
287、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()
288、多项选择题 市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。
A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析
289、单项选择题 ()是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图
290、单项选择题 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
291、多项选择题 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于()。
A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益
292、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
甲公司与乙公司签订的合同属于()。
.有偿合同
B.实践合同
C.双务合同
D.要式合同
293、单项选择题 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
294、多项选择题 下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是()。
A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.国际竞争状况
295、单项选择题 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
296、单项选择题 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好
297、单项选择题 办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。
A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划
298、单项选择题 某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。
A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
299、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼市场的主要特性有()。
A.受区域质量影响大
B.与地区经济密切相关
C.受交通、通讯、配套设施影响大
D.本身品质与客户品质的一致性
300、多项选择题 在商品房交易中，常见的最低价格有（）。
A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价或起拍价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格