时间:2021-12-22 07:30:58
1、判断题 在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。()
2、多项选择题 房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。
A.观察法
B.试验法
C.投射法
D.询问法
E.小组访谈法
3、判断题 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()
4、单项选择题 以下金融工具属于直接金融工具的是()。
A.抵押契约
B.保险单
C.银行券
D.存款单
5、判断题 在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数()
6、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
7、单项选择题 股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们()。
A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券
8、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
9、多项选择题 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。
A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得
10、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。
A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析
11、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
12、多项选择题 在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。
A.区位
B.规模
C.环境
D.经营领域
E.装修标准
13、多项选择题 需要补地价的情形有哪几种?
A、增加容积率
B、改变原土地用途
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
D、出让土地使用权
14、多项选择题 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。
A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住
15、单项选择题 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
16、多项选择题 假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
17、问答题 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。
18、单项选择题 为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
19、单项选择题 从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是()。
A.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③搜集估价所需资料一④拟定估价作业方案一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑾估价资料归档
B.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④搜集估价所需资料一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑩估价资料归档
C.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④实地查勘估价对象一⑤搜集估价所需资料一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑨估价资料归档
D.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③实地查勘估价对象一④搜集估价所需资料一⑤拟定估价作业方案一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨出具估价报告一⑩审核估价报告一⑩估价资料归档
20、判断题 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()
21、多项选择题 下面属于构筑物的是()。
A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.阁楼
E.水坝
22、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
23、多项选择题 套内建筑面积等于()相加之和。
A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积
24、单项选择题 建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？（）
A.环境因素
B.自身因素
C.视觉因素
D.心理因素
25、单项选择题 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
26、判断题 《城市房地产管理法》规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。()
27、单项选择题 企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。
A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值
28、多项选择题 关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。
A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行
29、判断题 房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()
30、判断题 宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()
31、单项选择题 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。
A.房地产市场发展水平
B.项目细部规划设计
C.消费者的意向
D.项目环境设计
32、判断题 外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()
33、单项选择题 理性的买者在购买商品时，会选择（）。
A.效用最大而价值最低的
B.效用最小而价值最低
C.效用最大而价值最高的
D.效用最小而价值最高的
34、多项选择题 搜集交易实例的途径有（）。
A.出国考察
B.向房地产交易当事人了解交易情况
C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料
D.同行之间相互提供
E.Internet上搜索
35、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列()等方面人手。
A.行业内的专业人士讨论
B.分析一手资料
C.分析次级资料
D.进行定性调研
36、多项选择题 下列哪几项是求资本化率的方法？（）
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法
37、多项选择题 房地产估价的三大基本方法是()。
A、市场法
B、路线价法
C、成本法
D、收益法
38、单项选择题 我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。
A.相同的
B.不同的
C.可能不同
D.完全相同
39、单项选择题
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。
A.15675
B.16588
C.17432
D.18525
40、判断题 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()
41、单项选择题 投资利润率的计算公式是（）。
A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）
B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）
C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D.开发利润／开发完成后的房地产价值
42、单项选择题 路线价法主要适用于()
A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价
43、单项选择题 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。
A.应是可以实现的价值
B.是提供价值意见而不是作价格保证
C.对委托人的价格保证
D.为委托人争取最大的利益
44、多项选择题 （）是在商品房销售中出现的一组价格。
A.保留价
B.标价
C.成交价
D.均价
E.应价
45、多项选择题 根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为()。
A.低级办公区
B.一般办公区
C.中心商务区
D.高级办公区
E.中央商务区
46、多项选择题 商业用房市场的供求关系包含了()等方面。
A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是
47、单项选择题 路线价法估价的第二个步骤为（）。
A.设定标准深度
B.选取标准临街宗地
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
48、判断题 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
49、判断题 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()
50、单项选择题 （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
A.合法原则
B.估价时点原则
C.公平原则
D.替代原则
51、单项选择题 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。
A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减
52、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
53、单项选择题 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
54、多项选择题 以下房地产中按权益状况分类的有（）。
A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产
55、判断题 最典型的典权是在他人土地上通行的权利。()
56、单项选择题 居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。
A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源
57、单项选择题 市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度();当吸纳程度较低时，竞争程度()。
A.高，低
B.高，高
C.低，高
D.低，低
58、单项选择题 明确估价对象包括（）。
A.明确估价对象的实物状况
B.明确估价对象的权益和区位状况
C.所有A和B的综合
D.明确土地与建筑物的合成体
59、判断题 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
60、多项选择题 办公楼市场调研的关键点是()。
A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析
61、单项选择题 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()
A.算术平均数
B.中位数
C.加权平均数
D.众数
62、单项选择题 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量
63、多项选择题 建筑物的重新购建价格是()的价格。
A、扣除折旧后
B、估价时点时
C、客观
D、建筑物全新状态下
64、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
销售均价29800元/m2是()。
A.比较相对指标
B.众数
C.中位数
D.算术平均数
65、单项选择题 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产
66、判断题 拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。()
67、多项选择题 调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。
A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本
68、多项选择题 房地产估价的最高行为准则是（）。
A.合法
B.独立
C.客观
D.公正
69、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
70、单项选择题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元
71、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()。
A、使用磨损
B、现行政策重大改变
C、城市规划重大改变
D、建筑技术进步
72、单项选择题 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。
A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%
73、多项选择题 下列属于构筑物的是（）。
A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝
74、问答题 计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
75、单项选择题 土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权
A、半年
B、一年
C、二年
D、三年
76、多项选择题 建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。
A.建筑式样
B.风格
C.结构
D.构造
77、多项选择题 下面()是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.通货膨胀
E.改变城市格局
78、单项选择题 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。
A、算术平均数
B、中位数
C、加权平均数
D、众数
79、判断题 在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()
80、多项选择题 下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）
A.政府出台新的政策措施
B.利率发生变化
C.出现通货膨胀
D.未正常负担交易税费
81、判断题 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()
82、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
83、单项选择题 在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。
A.供求关系分析
B.市场容量分析
C.竞争分析
D.商业用房赢利潜力分析
84、单项选择题 ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
85、判断题 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()
86、多项选择题 由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括()。
A.竞争分析
B.价格分析
C.产品分析
D.市场区分析
E.市场吸纳速度分析
87、单项选择题 （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价
88、多项选择题 在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。
A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估
89、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
90、多项选择题 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途
91、单项选择题 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付（）的行为。
A.土地使用权出让金
B.土地使用权租金
C.契税
D.土地使用权收益金
92、单项选择题 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
93、多项选择题 收益乘数包括（）。
A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
94、单项选择题 有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在()以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
95、单项选择题 下列关于路线价法中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
96、多项选择题 政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。
A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权
97、单项选择题 某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。
A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90
98、多项选择题 工业房地产的区位影响因素主要考虑()。
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
99、多项选择题 下列不属于商业用房市场特性的有()。
A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关
100、单项选择题 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。
A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法
101、多项选择题 下面（）是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费
102、单项选择题 假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
103、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
104、判断题 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()
105、判断题 某房地产项目的需求价格弹性系数Ed=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。()
106、单项选择题 当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。
A.配比原则
B.谨慎原则
C.历史成本原则
D.责权发生制原则
107、判断题 债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()
108、判断题 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()
109、多项选择题 下列哪些可列为市场法适用的对象？（）。
A.房地产开发用地
B.普通商品住宅
C.清真寺
D.标准工业厂房
E.军事设施
110、判断题 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()
111、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
112、单项选择题 在房地产权利中，属于用益物权的是()。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
113、单项选择题 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山
114、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
115、单项选择题 房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。
A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%
116、单项选择题 房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行的次序。
A.时间顺序
B.逻辑顺序
C.程序
D.内在联系性
117、多项选择题 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A.国家财税制度
B.市场状态
C.供求状况
D.市场价格体系
118、单项选择题 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/m2。
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
119、单项选择题 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）
A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定
120、单项选择题 以下不属于信托职能的是()。
A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询
121、单项选择题 房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。
A.协议方式
B.调解方式
C.交易方式
D.成交方式
122、单项选择题 评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。
A.市场法
B.收益法
C.路线价法
D.假设开发法
123、判断题 保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。()
124、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照()等标准，对房地产市场进行各种分类。
A.房地产用途
B.房地产交易形式
C.房地产地域范围
D.房地产购买者目的
125、单项选择题 在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物
126、多项选择题 面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）
A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国
127、单项选择题 非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
128、多项选择题 下列属于房地产真正自然增值的有()。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
129、判断题 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()
130、单项选择题 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。
A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映
131、多项选择题 形成供给的两个条件是（）。
A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求
132、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
因特网询问的主要优点是()。
A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求
133、单项选择题 下面房地产估价师说法正确的是()。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具
134、多项选择题 下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。
A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见
135、单项选择题 ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位
136、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
137、多项选择题 下列哪些情况需要进行房地产评估（）。
A.产权注销
B.企业破产清算
C.房地产典当
D.确定定期公布的基准地价
138、判断题 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()
139、单项选择题 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）
A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.收益法
140、单项选择题 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。
A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同
141、单项选择题 无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。
A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合
142、单项选择题 资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
143、判断题 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()
144、判断题 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()
145、判断题 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()
146、问答题 计算题:某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
147、多项选择题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
148、单项选择题 估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间
149、判断题 证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。()
150、判断题 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。()
151、单项选择题 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。
A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元
152、问答题 计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
153、判断题 房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。()
154、多项选择题 通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（）
A.政府招标出让
B.政府拍卖出让
C.政府挂牌出让
D.征收
155、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
甲公司所购买的保险属于()。
A.担保保险
B.保证保险
C.信用保险
D.责任保险
156、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。
A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度
157、单项选择题 收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
158、单项选择题 房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
159、多项选择题 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。
A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则
160、单项选择题 ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。
A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料
161、问答题 什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?
162、单项选择题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。
A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观
163、多项选择题 定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。
A.观察法
B.投射法
C.小组访谈法
D.个别访谈法
E.深度访谈法
164、单项选择题 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。
A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差
165、多项选择题 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物
E.加油站
166、单项选择题 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。
A.一般物价指数或变动率
B.建筑材料价格指数或变动率
C.建筑人工费指数或变动率
D.房地产价格指数或变动率
167、单项选择题 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
168、多项选择题 下面属于收益性房地产的是（）。
A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.未开发的土地
169、判断题 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()
170、判断题 合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()
171、单项选择题 人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
172、判断题 某宗房地产占地面积为2000㎡，建筑覆盖率为50%，1～5层建筑面积均相等，6～14层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。()
173、单项选择题 "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）
A.酒店
B.工厂
C.普通住宅
D.别墅
174、单项选择题 从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。
A.住宅市场
B.商业用房市场
C.办公楼市场
D.特殊用房市场
175、单项选择题 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
176、单项选择题 对价格的定义，第一种"是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西"讲的是现象，第二种"是商品价值的货币表现"讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的"数量"。
A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质
177、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有()等方面。
A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化
178、单项选择题 某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品
179、多项选择题 以下适用假设开发法估价的房地产有（）。
A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售
180、单项选择题 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为()年
A、40
B、50
C、66
D、70
181、单项选择题 封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是()。
A.容易设计
B.便于信息采集
C.反映客观问题
D.易于记录
182、判断题 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。
183、单项选择题 确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用()。
A.众数
B.中位数
C.标准差
D.平均数
184、判断题 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()
185、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15年
186、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
187、单项选择题 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。
A.替代关系
B.互补关系
C.附属关系
D.没有关系
188、单项选择题 为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。
A.灵活性
B.经济性
C.指向性
189、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
190、多项选择题 市场法中实物状况比较和调整的内容包括()。
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修
191、多项选择题 房地产估价业务来源主要有（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.垄断
E.政府分派
192、多项选择题 抑制房地产价格的措施主要有（）。
A.实行住房商品化
B.制定标准价格
C.征收房地产交易税或增值税
D.建立一套房地产交易管理制度
E.减少房地产供给
193、单项选择题 房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求
B.价格
C.供给
D.市场
194、单项选择题 调研时若要获得二手资料可以从()人手。
A.市场实况
B.可用报刊
C.政府工作报告
D.国外资料
195、单项选择题 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
196、判断题 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()
197、多项选择题 影响房地产价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张
198、单项选择题 ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
199、单项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是()于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是()于市场自然周期的变化。
A.超前，超前
B.超前，滞后
C.滞后，超前
D.滞后，滞后
200、单项选择题 基本完好房的成新率为（）。
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
201、单项选择题 从事房地产估价首先要有房地产()。
A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
202、判断题 对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()
203、单项选择题 ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
204、单项选择题 已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9
B.0.9
C.2.33
D.1
205、多项选择题 市场法可用于（）的求取。
A.经营收入
B.空置率
C.报酬率
D.土地用途
E.抵押价值
206、单项选择题 房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。
A.经济性
B.灵活性
C.有效性
D.指向性
207、多项选择题 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。
A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
208、判断题 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()
209、单项选择题 某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
210、单项选择题
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。
A.72
B.108
C.180
D.270
211、判断题 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低
212、单项选择题 报酬率为()与所投入的资本的比率。
A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
213、单项选择题 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。
A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
214、单项选择题 2006年1月13日()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。
A.建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会
215、单项选择题 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。
A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
216、多项选择题 城市化一词的含义是（）。
A.城市影响的传播过程
B.全社会人口接受城市文化的过程
C.人口集中的过程
D.城市人口占全社会人口比例提高的过程
E.楼房越来越多
217、多项选择题 经济适用住宅基准价格由()构成。
A、开发成本
B、税金
C、经营用房的建筑安装费
D、利润
218、单项选择题 报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
219、多项选择题 住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。
A.经济因素
B.社会因素
C.市场竞争因素
D.行政与政治因素
E.住宅内在和周边环境因素
220、多项选择题 根据《民法通则》规定，()的诉讼时效期间为1年。
A.寄存财物被丢失
B.环境污染损害赔偿
C.身体受到伤害要求赔偿
D.拒付租金
E.损坏公共物品
221、多项选择题 房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。
A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小
222、单项选择题 最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。
A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡
223、单项选择题 估价业务来源一般不包括（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标
224、单项选择题 在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。
A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样
225、单项选择题 在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
226、单项选择题 某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。
A.54000
B.32010
C.48000
D.60000
227、单项选择题 ()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A.权益原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.收益原理
228、多项选择题 商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。
A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争
229、判断题 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()
230、单项选择题 在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数
231、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有()。
A.增加公共工程开支
B.买卖政府债券
C.提高抵押贷款首付比例
D.提高贷款利率
232、单项选择题 《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。
A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源
233、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格
234、多项选择题 下列属于有形资产的有（）。
A.设备
B.家具
C.著作权
D.股票
E.债券
235、多项选择题 询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.
A.经理询问法
B.电话询问法
C.客户询问法
D.路上拦截法
E.因特网询问法
236、判断题 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()
237、单项选择题 统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是()。
A.局限性和应用注意事项
B.调研问卷
C.细节资料及来源
D.统计技术资料
238、单项选择题 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A.市场交易价格
B.预期未来收益
C.开发建设成本
D.未来收益大小
239、多项选择题 以下难以使用市场法估价的房地产有()。
A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校
240、问答题
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
241、问答题 市场调研的重要性
242、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()
243、判断题 为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。
244、单项选择题 某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。
A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
245、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()
246、判断题 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()
247、问答题 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每Im2可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。
248、单项选择题 商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。
A.引致需求
B.潜在需求
C.因果需求
D.集聚需求
249、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。()
250、多项选择题 房地产投机对房地产价格的影响有（）。
A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断
251、多项选择题 一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用()等一些基本的统计方法。
A.统计分频
B.分布性统计
C.描述性统计
D.记录性统计
E.统计推断
252、多项选择题 房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。
A.因特网
B.问卷调查
C.政府相关部门的期刊、书籍
D.宏观经济和人口统计资料
E.企业、行业协会的会刊和专业报告
253、单项选择题 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。
A.上涨
B.下降
C.很难说
D.没有影响
254、单项选择题 作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。
A.扎实的理论知识
B.较好的与人沟通交往的能力
C.丰富的实践经验
D.长期的估价经历
E.良好的职业道德
255、单项选择题 在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。
A.该价格所对应的日期时的市场汇价
B.该价格所对应的房产的市场汇价
C.该价格所对应的价值的偏差
D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价
256、判断题 城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。()
257、判断题 在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()
258、单项选择题 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。
A、生地价
B、熟地价
C、毛地价
D、拆迁补偿安置价
259、单项选择题 划分路线价区段的最主要标准是（）。
A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点
260、多项选择题 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。
A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产
261、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点()
A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合
262、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。
A.9
B.13.5
C.15
D.18
263、单项选择题 保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
264、判断题 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()
265、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
266、多项选择题 在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：()。
A、通过征收农地取得的
B、通过征用城市土地取得的
C、通过在城市中房屋拆迁取得的
D、通过在农村中拆迁房屋取得的
267、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
268、单项选择题 将房地产称为物业的国家或地区是（）。
A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港
269、单项选择题 某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()。
A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71
270、单项选择题 如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有（）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。
A.同方向变化和反方向变化
B.同方向变化和变化幅度不同
C.变化幅度不同和反方向变化
D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同
271、单项选择题 估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。
A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告
272、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于()方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
273、单项选择题 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
274、单项选择题 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
275、多项选择题 人口因素包括（）。
A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构
276、单项选择题 对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。
A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格
277、单项选择题 在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。
A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值
278、多项选择题 下列属于强度相对指标的是()。
A.绿地率
B.容积率
C.房屋空置率
D.人口净密度
E.建筑密度
279、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼的市场区域划分为()。
A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区
280、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
281、问答题 市场法适用的对象和条件
282、单项选择题 多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。
A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷
283、判断题 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()
284、单项选择题 当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。
A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
285、多项选择题 房地产价格与一般物价相同之处在于（）。
A.都是价格，用货币表示
B.受供求关系影响
C.按质论价
D.市场性质相同
E.变现速度快
286、单项选择题 使住宅房地产价格明显上升的是（）。
A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高
287、判断题 在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。()
288、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
289、单项选择题 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
290、单项选择题 办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。
A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划
291、单项选择题 对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的量。
A.本质
B.现象
C.广义
D.狭义
292、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
293、单项选择题 运用市场法估价的步骤顺序是（）。
A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
294、判断题 拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。()
295、判断题 加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。
296、单项选择题 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
297、多项选择题 合法权益包括（）。
A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法利用
E.合法拍卖
298、多项选择题 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善
299、单项选择题 人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。
A.使房地产价格下降
B.使房地产价格上升
C.稳定房地产价格
D.没有影响
300、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势