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1、单项选择题 某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元，建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%，基本预备费率5%，则基本预备费为()万元。
A.500
B.815
C.1445
D.1473
2、单项选择题 开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。
A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比
3、单项选择题 ()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
4、多项选择题 房地产经营管理企业的自有资金主要包括()
A.国家财政拨款
B.企业注册资本金
C.社会筹集资金
D.企业公积金
E.股本金
5、问答题 土地使用权的出让有哪些方式?各有什么特点?
6、单项选择题 某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为()万元。
A.2.48
B.7.13
C.13.50
D.31.00
7、判断题 保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。()
8、判断题 财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。()
9、判断题 房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。()
10、单项选择题 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
11、判断题 为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。()
12、判断题
投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。()
13、单项选择题 因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是()
A.没收
B.征用
C.买卖
D.无偿占有
14、判断题 我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。（）
15、判断题 在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱()
16、判断题 为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。()
17、多项选择题 下列关于信用形式的说法()是正确的。
A.银行信用是我国现在最主要的信用形式
B.个人住房公积金贷款属于消费信用
C.民间信用形式是对银行信用的一种补充
D.国库券属于国家信用形式
18、判断题 在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()
19、判断题 建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。()
20、多项选择题 物业管理的原则包括()。
A.专业化管理原则
B.社会化原则
C.企业化原则
D.分散管理原则
21、判断题 房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。()
22、多项选择题 房地产中介服务组织必须履行的义务有()
A.遵守有关法律、法规和政策
B.遵守自愿、公平、诚信的原则
C.按照核准的业务范围从事经营活动
D.按规定的标准收取费用
E.依法缴纳税费
23、单项选择题 谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为()㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64
24、单项选择题 房地产评估机构中，三级机构可以()的评估项目。
A.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下
B.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下
C.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下
D.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下
25、单项选择题 办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是()
A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档
B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档
C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档
D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档
26、判断题 房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。()
27、单项选择题 若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为()。
A.5.77%
B.6.00%
C.10.00%
D.14.40%
28、多项选择题 出租用的商用房地产的还款的主要来源受到()等市场因素的影响。
A.销售收入
B.租金水平
C.运营成本
D.营业收入
E.出租率
29、判断题 拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。()
30、判断题 房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。()
31、单项选择题 建设投资估算精度±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.2%--1.0%的阶段属于()。
A.投资机会研究
B.项目评估
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
32、单项选择题 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
33、单项选择题 在房地产市场调查的过程中，()是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A、座谈
B、问卷
C、观察
D、实验
34、判断题 “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。()
35、判断题 开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。()
36、判断题 明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。()
37、判断题 在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()
38、多项选择题 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。
A.土地费用
B.建安工程费用
C.贷款利息
D.开发期与租售期
39、单项选择题 某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。
A、2
B、1.5
C、3
D、1
40、单项选择题 由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是()。
A.条形基础
B.桩基础
C.箱形基础
D.整体式筏式基础
41、问答题 试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。
42、单项选择题 一般来说，标准方差越小，投资风险（）。
A、越小
B、越大
C、越难控制
D、越难估算
43、多项选择题 房地产评估的特点主要有()
A.科学性
B.实践和公正性
C.个别性
D.严肃性
E.固定性
44、单项选择题 在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增;当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减;继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。上述经济学规律是()。
A.边际收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.生产要素递减规律
D.规模报酬递减规律
45、单项选择题 下列企业会计说法中不正确的是()。
A.企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，他包括基本会计准则和具体会计准则
B.会计客体是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体
C.会计分期是指将一个企业持续经营的生活活动划分为一个个连续的，长短相同的期间;又称会计期间
D.在我国，要求采用人民币作为记账本位币，是对货币计量这一会计前提的具体化
46、单项选择题 建设工程总造价由()构成。
A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费
B.建设项目总费用+合理利润+税金
C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税
D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息
47、多项选择题 盈亏平衡分析的基本方法是建立()之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A.销售收入与成本
B.销售收入与费用
C.成本与产量
D.销售收入与销量
48、单项选择题 在编制概算时，零星工程费用一般按主要分项工程定额直接费总额的()进行估算。
A.5%～8%
B.8%～10%
C.3%～5%
D.10%～12%
49、多项选择题 下列墙体中，属于非承重墙的有()。
A.围墙
B.外墙
C.隔墙
D.填充墙
E.幕墙
50、判断题 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。()
51、多项选择题 在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。
A、工程保险
B、工人人身保险
C、第三方保险
D、意外保险
E、质量保险
52、单项选择题 对于投资型购买者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（）的大小。
A.购买者购买能力
B.购买物业的市场价格
C.拥有物业后所能获取的预期收益
D.购买前该物业的获利能力
53、单项选择题 所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
54、多项选择题 按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。
A、固定价格合同
B、包工包料合同
C、独立承包合同
D、成本加酬金合同
E、计量估价合同
55、单项选择题 甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
56、单项选择题 房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当()
A.编制招标文件
B.分发招标文件
C.编制和送审标底
D.制定评标、定标方法
57、单项选择题 《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在()实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
A.城市规划区内国有土地上
B.城市规划区内集体土地上
C.城市建成区内国有土地上
D.城市建成区内集体土地上
58、单项选择题 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为()年。
A.37
B.40
C.43
D.50
59、单项选择题 契税的课税对象为()。
A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产
60、单项选择题 我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到()住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
61、判断题 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()
62、问答题 什么是房地产？
63、判断题 开发项目经营收入中自营收入=营业额一营业成本。()
64、单项选择题 在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。()D.购买者导向定价法
A.对
B.错
65、判断题 在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.()
66、名词解释 租金收缴率
67、单项选择题
某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。
程某发现的房屋质量问题，应由()承担保修责任。
A.甲房地产公司
B.乙建筑公司
C.丙物业公司
D.工程质量监督部门
68、单项选择题 城市规划是房地产经济调控的()
A.经济手段
B.技术手段
C.行政手段
D.法律手段
69、判断题 房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。()
70、判断题 物业管理业不属于房地产中介服务业。()
71、多项选择题 城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括()。
A.市政基础建设费
B.土地出让金
C.征地拆迁费
D.契税
E.公建配套设施费
72、问答题 房地产开发融资的主要形式有哪些?
73、单项选择题 房屋抵押权自()之日起生效。
A.抵押合同签订
B.抵押合同生效
C.抵押权登记
D.核发他项权利证书
74、多项选择题 在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()
A.剩余法
B.收益还原法
C.开发法
D.价值法
E.市场法
75、单项选择题 供给弹性是指由于影响供给的诸多因素发生变化后，供给量作出反应的程度。通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变化的程度。供给价格弹性系数是()与()的比值。
A.供给量变动率价格变动率
B.需求量变化率价格变化率
C.价格变化率供给量变化率
D.价格变动率需求量变化率
76、问答题 房地产项目施工招标的形式有哪些?
77、多项选择题 金融机构在融出资金时，要遵循()的原则。
A、政策性
B、流动性
C、安全性
D、盈利性
78、单项选择题 ()是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A.边际产量
B.边际产值
C.边际收益产量
D.边际收益率
79、单项选择题 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向()申请确认。
A.拆迁人
B.拆迁主管部门
C.城市规划行政主管部门
D.房地产权属登记部门
80、单项选择题 下列费用中，属于土地费用的是（）。
A.基础设施建设费
B.前期工程费
C.建筑安装费
D.公共配套设施建设费
81、判断题 受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。()
82、单项选择题 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
83、单项选择题 当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。()
A.对
B.错
84、多项选择题 征用农业用地补偿费的构成是()
A.土地补偿费
B.安置补偿费
C.地上附着物补偿费
D.青苗补偿费
E.拆迁补偿费
85、判断题 用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。()
86、多项选择题 开发项目总投资包括()
A.开发产品成本
B.开发建设投资
C.经营成本
D.经营资金
87、判断题 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。()
88、单项选择题 一新建写字楼的公开售价为26000元/㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元/㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说()。
A.比售价优惠
B.不如售价优惠
C.与售价一样
D.难以判定是否给予了优惠
89、判断题 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。()
90、单项选择题 2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的()。
A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性
91、多项选择题 房地产开发投资较置业投资()
A.投资回收期长
B.风险较大
C.提高投资者资信等级
D.回报丰厚
92、多项选择题 收益性物业的经营费用包括()等。
A、人员工资
B、办公费用
C、抵押贷款还本付息
D、保险费、房管税
93、单项选择题 对建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1.0％～3.0％，大型复杂的工程约占0.2％～1.0％属于（）阶段。
A.投资机会研究
B.初步性可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策
94、判断题 房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。()
95、单项选择题 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由()规定。
A.全国人大
B.国务院
C.国土资源部
D.住房和城乡建设部
96、多项选择题 下列业税税额说法正确的是()
A.房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加
B.营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率
C.城市建设维护税额=应纳税销售(出租)收入×税率
D.营业税的税率为3%
97、判断题 成本利润率是整个开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，才等于年成本利润率。()
98、单项选择题 甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是()年。
A.33
B.35
C.38
D.40
99、单项选择题 增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有()。
A.非竞争性
B.非排他性
C.竞争性
D.排他性
100、多项选择题 商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有()。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证
101、单项选择题 路线价估价法是一种评估大量土地的()
A.迅速估价方法
B.较慢估价法
C.简易法
D.延迟法
102、判断题 最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。()
103、多项选择题 房地产开发项目的主要合同关系有()。
A.开发商的主要合同关系
B.承包商的主要合同关系
C.建筑商的主要合同关系
D.监理机构的主要合同关系
E.供应商的主要合同关系
104、单项选择题 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为()万元。
A.11.41
B.11.49
C.12.41
D.12.49
105、单项选择题 张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理()。
A.房屋总登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋所有权变更登记
106、判断题 根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。()
107、多项选择题 开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。
A.单项工程竣工验收
B.综合验收
C.单位工程验收
D.竣工验收备案
E.分部工程验收
108、判断题 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。()
109、单项选择题 在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。(P49第二章房地产市场及其运行规律)
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
110、单项选择题 从房地产投资的角度说,风险是指()
A.房地产投资结果的好坏程度
B.获取预期投资收益的可能性大小
C.房地产投资项目激烈竞争程度
D.房地产开发程度
111、多项选择题 宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有()。
A.对购买经济适用住房提供优惠利率
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度
E.提高再贴现利率
112、多项选择题 以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是()。
A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生
113、单项选择题 地形图中的地貌是指()。
A.地表面高低起伏的形态
B.地表面上固定的物体
C.土地的编号、利用类别、等级、面积等
D.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等
114、单项选择题 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。
A.符合城市规划
B.利益最大化
C.规模最大化
D.报酬率最小化
115、单项选择题 房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
116、判断题 可行性研究是在投资决策前，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。()
117、单项选择题 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
118、单项选择题 政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
119、判断题 权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。()
120、多项选择题 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括()方面
A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差
B.控制混凝土质量
C.对对工程中的配套设备进行检验
D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
121、单项选择题 市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的（）。
A.市场营销敏感性
B.市场需求敏感性
C.市场消费敏感性
D.市场扩展敏感性
122、判断题 当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。()
123、单项选择题 属于直接融资的金融工具为()。
A.存款单
B.保险单
C.支票
D.银行承兑汇票
124、单项选择题 针对不同用途的收益性物业可分为()。
A、写字楼物业管理、商场物业管理
B、承租人管理、租赁市场管理
C、工业及货仓物业管理、人事管理
D、商场物业管理、财务、人事管理
125、单项选择题 施工企业的建设工程保修期，自()起计算。
A.已按合同约定完成所有工程项目之日
B.竣工验收之日
C.竣工验收合格之日
D.建设单位同施工单位共同签署保修书之日
126、单项选择题 某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为()万台.
A.102
B.120
C.108
D.88
127、单项选择题 如果一笔贷款的月利率为1%。每月计息一次，那么名义利率是()
A、12%
B、12.55%
C、12.68%
D、13.55%
128、判断题 房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。()
129、判断题 收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。()
130、单项选择题 我国《保险法》规定：“()是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议。”
A.保险协议
B.保险合同
C.保险合约
D.保险形式
131、多项选择题 征用农村集体所有的土地要发生哪些费用()
A.土地补偿费
B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费
D.安置补助费
E.新菜地开发建设基金
F.耕地占用税
132、判断题 一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。()
133、多项选择题 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为()租金、、、股权增加等方面。
A.销售收入
B.物业增值
C.减少纳税
D.股权增加
134、单项选择题 收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为()
A.租金收缴计划完成率
B.陈欠租金收缴率
C.欠租户发生率
D.租金收缴率
135、单项选择题 建筑地段地租的基础是由真正的()
A.生产成本规定的
B.农业地租规定的
C.生产价格决定的
D.垄断利润决定的
136、问答题 房地产开发投资风险有哪些?
137、单项选择题 个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。
A.60
B.70
C.80
D.90
138、单项选择题 项目可行性报告的基本构成不包括()。
A.封面
B.摘要
C.目录
D.建议书
139、判断题 从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。()
140、单项选择题 房地产的()是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A.适应性
B.对专业管理的的依赖性
C.位置的固定性
D.相互之间的影响性
141、单项选择题 房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。()
A.对
B.错
142、多项选择题 房地产法律体系的三个子体系是()
A.土地法体系
B.住宅法体系
C.房地产法体系
D.城市规划法体系
E.房地产市场管理法体系
143、判断题 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争()
144、单项选择题 ()是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。
A.直接观察法
B.间接观察法
C.采访法
D.报告法
145、单项选择题
某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。
该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为()。
A.甲房地产公司
B.乙建筑公司
C.甲房地产公司和乙建筑公司
D.甲房地产公司或乙建筑公司
146、单项选择题 土地使用权的出让方式有多种，其中()方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。
A.协议出让
B.招标出让
C.拍卖出让
D.投标出让
147、问答题 房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？
148、多项选择题 概率分析的一般步骤为（）。
A.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率
B.列出需要进行概率分析的不确定性因素
C.选择概率分析使用的经济评价指标
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析
149、单项选择题 年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为()元。
A.200
B.1200
C.1210
D.210
150、判断题 建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()
151、问答题
某家庭过去5年月收入2400元,每月存入银行50%准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元/月,预计月增0.6%,初步安排月收入的40%用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市房价为2400元/平米,
则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%,贷款利率9%,复利按月计息)
152、判断题 需求价格弹性系数的数值总是正值。()
153、单项选择题 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。()
A.对
B.错
154、判断题 影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。()
155、单项选择题 市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的()模式。
A.单一市场集中化
B.市场专业化
C.产品专业化
D.大量定制
156、判断题 应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。()
157、单项选择题 某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。
A、现金折扣
B、数量折扣
C、折让
D、季节折扣
158、判断题 房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。()
159、多项选择题 邀请招标方式一般适用于()
A.规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
B.只有少数承包商能够胜任的建设项目
C.公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
D.由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程
160、单项选择题 可行性研究的根本目的是()。
A.实现项目决策的科学化、民主化
B.减少或避免投资政策的失误
C.提高项目开发建设是经济、社会和环境效益
D.以上都是
161、单项选择题 邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在()。
A.3个以上
B.5-10个之间
C.5个以上
D.3-10个之间
162、名词解释 房地产开发
163、单项选择题 房地产担保形式不包括()。
A.抵押
B.保证
C.质押
D.协议
164、判断题 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。()
165、多项选择题 房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()
A.城市规划
B.法律法规
C.市场条件
D.经济条件
E.生活条件
166、多项选择题 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用()。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指标法
167、单项选择题 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。
A、60%
B、70%
C、80%
D、90%
168、问答题
(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?
169、单项选择题 根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于()的租金。
A.50个月
B.100个月
C.10个月
D.10年
170、单项选择题 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。()
A.对
B.错
171、单项选择题 近几年来，我国商品房销售数量连年稳步增长，全国商品房平均价格稳中趋升，房地产市场以较高的速度向前发展，上述事实反映了我国商品房()的变化。
A.需求量
B.需求
C.需求和需求量
D.二者都不是
172、单项选择题 新开发区内可出售土地的平均售价()
A.不包含整个开发区的所有开发成本
B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费
D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费
173、判断题 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。(
174、多项选择题 房地产市场分析的步骤有()。
A.确定分析目的，确立分析目标
B.宏观因素分析
C.市场状况分析
D.数据收集、数据处理和数据分析
175、多项选择题 用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()
A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
B.要求估价人员具有实际操作经验
C.要求被估对象为新建筑物
D.要求被估对象为旧建筑物
E.仅对一些特殊建筑物进行估价
176、单项选择题 在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和专家打分法是一个效率高、估算准确的方法。()
A.对
B.错
177、单项选择题 下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。
A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法
178、判断题 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。()
179、多项选择题 房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。
A.确定用于敏感性分析的经济评价指标
B.确定不确定性因素可能的变动范围
C.分析确定每个不确定性因素发生的概率
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析
180、判断题 通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。()
181、判断题 政治环境对企业的市场营销有直接影响()
182、多项选择题 下列关于写字楼分类的描述正确的是()。
A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
B、甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务
C、乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美
D、丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低
183、判断题 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。()
184、单项选择题 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。
A、质量控制
B、进度控制
C、合同管理
D、成本控制
185、单项选择题 工程成本控制的主要对象是()。
A、主要费用中的固定费用
B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用
D、次要费用中的变动费用
186、单项选择题 平均建设周期(CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间长短。在数值上，平均建设周期=()。
A.房屋施工面积/建筑面积
B.建筑面积/所有建筑面积
C.房屋施工面积/新竣工面积
D.可以房屋面积/房屋总面积
187、单项选择题 行政裁决规定的搬迁期限不得少于()天。
A.7
B.10
C.15
D.30
188、单项选择题 某公司以120万元购买了150平方米的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。
A、7.5%
B、10.8%
C、12.5%
D、15.0%
189、判断题 双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式()
190、单项选择题 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。
A、相互影响性
B、适应性
C、不一致性
D、保值性与增值性
191、单项选择题 电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是()。
A.超短波<短波<微波<中波<长波
B.微波<超短波<短波<中波<长波
C.微波>超短波>短波>中波>长波
D.超短波>短波>微波>中波>长波
192、问答题 从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别?
193、名词解释 建设用地规划许可证
194、判断题 最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。()
195、单项选择题 经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理()
A.产权过户手续
B.变更登记手续
C.交易许可手续
D.法律公证手续
196、问答题
计算题:某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值
197、单项选择题 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的()。
A.使用计划
B.出租计划
C.销售计划
D.租售计划
198、单项选择题 房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括()。
A.居住物业
B.商业物业
C.新兴物业
D.酒店与休闲娱乐设施物业
199、多项选择题 房地产的()，这决定了房地产市场是地区性市场
A.位置固定性
B.各异性
C.不可移动性
D.适应性
200、单项选择题 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款()元。
A.40000
B.53600
C.66800
D.80000
201、单项选择题 房地产收益分配体系的建立取决于()
A.房地产开发成本的构成
B.房地产市场价格的构成
C.房地产市场结构
D.房地产产权结构
202、判断题 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。()
203、单项选择题 我国央行目前规定，()不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行
204、多项选择题 《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有()。
A.房屋所有权转让
B.房屋抵押
C.在建工程抵押
D.预购商品房抵押
E.预购商品房
205、判断题 A=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i/P,而Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回收.()
206、单项选择题 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于()。
A.1000万元
B.1500万元
C.2000万元
D.2500万元
207、判断题 商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。()
208、多项选择题 房地产经营管理项目可行性研究可以分为()
A.机会可行性研究阶段
B.投资可行性研究阶段
C.设计可行性研究阶段
D.初步可行性研究阶段
E.最终可行性研究阶段
209、单项选择题 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作：
A.项目策划
B.项目方案的设计
C.可行性研究
D.成本收益分析
210、单项选择题 某综合楼总建筑面积为10000平方米，其中可出售的居住建筑面积为7000平方米，可出租的商业建筑面积为1500平方米，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。
A、80%
B、90%
C、85%
D、95%
211、判断题 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。()
212、单项选择题 根据投资的对象，房地产投资可以分为()。
A.房地产开发投资和购买投资
B.土地投资和房屋投资
C.建筑材料投资和土地投资
D.生产投资和经营投资
213、单项选择题 折价处置抵押房地产的，应当参照()。
A.原购买价
B.重建价格
C.重置价格
D.市场价格
214、单项选择题 ()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。
A.中国会计制度
B.中华人民共和国会计制度
C.会计法
D.国家统一会计制度
215、多项选择题 按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为()
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.特殊物业
216、问答题 试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。
217、问答题 请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？
218、单项选择题 承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过()
A.政府规定的期限
B.房屋所占土地的使用年限
C.出租人指定的期限
D.原租赁合同规定的期限
219、单项选择题 随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是()。
A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式的转变
D.经济巨头市场投资的变动
220、单项选择题 下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是（）。
A.市场营销因素调查
B.竞争情况调查
C.消费者和消费者行为调查
D.市场需求容量调查
221、多项选择题 房地产市场分析的方法有()。
A.数理统计方法
B.定性预测
C.利用图形进行分析
D.定量预测
222、名词解释 土地征用
223、单项选择题 某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（）。
A、0.57
B、0.74
C、0.80
D、1.04
224、单项选择题 在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为()。
A.供给量的变化
B.影响供给量的因素变化
C.供给的变化
D.影响供给的因素变化
225、判断题 无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。()
226、单项选择题 转移登记应当在事实发生之日起()内提出申请。
A.30日
B.60日
C.90日
D.10日
227、单项选择题 对商业繁华程度的依赖性最大的物业是()。
A、商场
B、住宅
C、高尔夫球场
D、写字楼
228、判断题 契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。()
229、单项选择题 （）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行后做出投资与否决策的关键步骤。
A.投资机会研究
B.初步性可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策
230、单项选择题 许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。()
A.对
B.错
231、单项选择题 与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是()
A.筹资成本低
B.灵活性强，见效快
C.不受市场利率变化的影响
D.所筹资金无需偿还
232、多项选择题 房地产投资信托资金(REITs)可划分为()。
A.权益型
B.抵押型
C.混合型
D.常规型
E.地区型
233、多项选择题 房地产市场分析的内容包括()
A、宏观因素分析
B、市场供求分析
C、地域情况分析
D、相关因素分析
234、单项选择题 现有一套总价目11万元的住宅,八成15年按揭,按年贷款利率6%计,月还款额为()
A、439
B、1230
C、743
D、928
235、单项选择题 物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，()投资风险更大。
A、物业甲
B、物业乙
C、一样大
D、无法判断
236、单项选择题
某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。
该开发项目资本金不得低于()万元。
A.380
B.760
C.1140
D.1330
237、判断题 房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。()
238、单项选择题 一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是()
A.公开招标
B.半公开招标
C.邀请招标
D.议标
239、单项选择题 房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，()又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A、农业经济税收
B、工业生产带来的利润
C、商业经济经营带来的巨大财富
D、与房地产有关的收入
240、多项选择题 房地产置业投资较一般投资，具有()
A.相对较高的收益水平
B.得到税收
C.提高投资者的资信等级
D.良好的流动性
241、单项选择题 城市建设用地的()评价主要是从工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。
A.自然条件
B.建设条件
C.经济条件
D.自身条件
242、单项选择题 私人物品的特征如下()。
A.既无竞争性又无排他性
B.既有竞争性又有排他性
C.有竞争性、无排他性
D.有排他性、无竞争性
243、单项选择题 张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
244、单项选择题 保险合同的客体是指保险合同当事人的权利义务指向的对象，即()。
A.被保险人的财产
B.被保险人的生命和健康
C.保险金
D.保险利益
245、单项选择题 企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示()。
A.资产增加，所有者权益增加
B.资产减少，所有者权益减少
C.资产增加，所有者权益减少
D.资产减少，所有者权益增加
246、单项选择题 某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为()
A.101万元
B.137万元
C.256万元
D.500万元
247、单项选择题 运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()
A.土地还原利率
B.各有关修正系数
C.如何计算容积率修正
D.如何计算土地使用年期修正
248、多项选择题 按照用途的不同，物业可以分为（）。
A、居住物业
B、商业物业
C、工业物业
D、出租物业
E、土地
249、判断题 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。()
250、名词解释 物业管理
251、单项选择题 我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的()。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
252、单项选择题 委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的()。
A.公开原则
B.公平原则
C.公正原则
D.诚实信用原则
253、多项选择题 由于施工工期延长，开发商要()。
A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险
254、判断题 研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，解出的方程可能有多个实数解，即FIRR可以有多个值。()
255、单项选择题 房屋承重砌块的最小厚度不宜小于（）mm。
A.150
B.200
C.250
D.300
256、多项选择题 给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对()等方面的要求。
A、水量、水质
B、生活、生产
C、水压、水温
D、消防
257、判断题 任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。()
258、判断题 判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。()
259、单项选择题 市场调查人员开始时总是先收集（）。
A.一手资料
B.二手资料
C.一手资料或二手资料
D.一手资料和二手资料
260、单项选择题 已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为()
A.11
B.10
C.36
D.37
261、多项选择题 金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括()。
A、保证
B、抵押
C、质押
D、名誉
262、单项选择题 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A、9.00%
B、8.05%
C、30.00%
D、7.52%
263、单项选择题 某开发商于1999年8月13日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月13日完成规划设计，2000年10月13日获开工许可证，2002年4月13日项目建成并获竣工书，2002年10月13日销售完毕，在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
A.1999年8月13日至2002年4月13日
B.2000年10月13日至2002年4月13日
C.1999年8月13日至2002年10月13日
D.2000年10月1日至2002年10月1日
264、判断题 商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地也可出采取协议方式出让。（）
265、单项选择题 剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()
A.区域范围
B.规定范围
C.合理范围
D.期望范围
266、判断题 市场细分依据也称为细分变量。()
267、多项选择题 工程造价控制的主要方法有()。
A.价值工程
B.协议发包
C.合同管理
D.非限额设计
E.可行性研究
268、多项选择题 企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定()
A、竞争者的强弱
B、竞争者与本企业的相似程度
C、竞争者表现的好坏
D、竞争者在市场中的地位
269、判断题 蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提()
270、单项选择题 在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于（）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题调查
271、单项选择题 对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是()。
A.边际收益大于边际成本
B.边际收益等于边际成本
C.边际收益小于边际成本
D.A、B、C都不正确
272、判断题 拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。()
273、判断题 保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。()
274、单项选择题 下列利息备付率说法不正确的是()
A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%
275、单项选择题 如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应()。
A、增加
B、减少
C、不变
D、大幅度减少
276、单项选择题 有关资金的时间价值推论，不正确的一项为()。
A.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B.对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C.以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D.当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
277、单项选择题 不需要任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量称为（）。
A.市场销售量
B.市场最低量
C.市场潜量
D.市场容量
278、判断题 决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。()
279、单项选择题 下列属于房地产开发直接投资的是（）。
A.购买房地产开发企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托基金
C.购买住房抵押支持证券
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
280、单项选择题 某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。
A.年
B.半年
C.季度
D.月
281、单项选择题 市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()
A.其中分母小于100
B.其中分母大于100
C.其中分母等于100
D.不成立
282、判断题 整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。()
283、单项选择题 公共设施配套费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。
A.土地费用
B.勘察设计和前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用
284、单项选择题 居民购买住宅的行为属于()
A、习惯性购买行为
B、寻求多样化购买行为
C、化解不协调购买行为
D、复杂购买行为
285、单项选择题 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。()
A.对
B.错
286、判断题 用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。()
287、判断题 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。()
288、判断题 开标会议由招标人主持邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。()
289、单项选择题 《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于()级资质企业的条件。
A.一
B.二
C.三
D.四
290、单项选择题 对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。
A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场
291、单项选择题 标准深度是指标准宗地的()
A.街道宽度
B.临街深度
C.街道长度
D.街道曲度
292、多项选择题 房地产开发项目财务评价报表包括()。
A.财务报表
B.经营报表
C.辅助报表
D.基本报表
E.资金来源与运用表
293、问答题 房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？
294、判断题 如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。()
295、单项选择题 要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括()。
A、固定的投资市场
B、房地产市场是房地产权益的交易市场
C、要求高素质的专业顾问服务
D、易于出现市场的不均衡和垄断
296、判断题 国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金。（）
297、多项选择题 下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是()
A.细分市场通常能够吸引好几位竞争对手
B.弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手
C.细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者
D.弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者
298、名词解释 城市土地出让
299、单项选择题 假设某城市房地产价格平均下降1000元／平方米，对于购房者增加多少的调查属于（）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查
300、判断题 经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。()
