时间:2021-01-15 04:41:01
1、单项选择题 在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有()报价才是要约表示。
A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人
2、多项选择题 土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。
A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制
3、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
4、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
5、多项选择题 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。
A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住
6、多项选择题 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素
7、单项选择题 在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。
A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容
8、判断题 房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。()
9、判断题 拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。()
10、多项选择题 下列哪些情况需要进行房地产评估（）。
A.产权注销
B.企业破产清算
C.房地产典当
D.确定定期公布的基准地价
11、单项选择题 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
12、单项选择题 只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于（）。
A.均衡原理
B.替代原理
C.大数法则
D.众数法则
13、判断题 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()
14、多项选择题 下面属于构筑物的是()。
A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.阁楼
E.水坝
15、单项选择题 当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。
A.配比原则
B.谨慎原则
C.历史成本原则
D.责权发生制原则
16、多项选择题 政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。
A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权
17、单项选择题 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
18、单项选择题 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A.市场交易价格
B.预期未来收益
C.开发建设成本
D.未来收益大小
19、多项选择题 商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.各项税金
20、判断题 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低
21、多项选择题 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。
A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产
22、单项选择题 开放式问卷的特点是()。
A.易于记录
B.成本低
C.限制较少
D.节约时间
23、单项选择题 使住宅房地产价格明显上升的是（）。
A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高
24、多项选择题 房地产估价的三大基本方法是()。
A、市场法
B、路线价法
C、成本法
D、收益法
25、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于()方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
26、单项选择题 在房地产权利中，属于用益物权的是()。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
27、单项选择题 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山
28、单项选择题 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。
A、生地价
B、熟地价
C、毛地价
D、拆迁补偿安置价
29、判断题 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()
30、判断题 拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。()
31、单项选择题 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。
A.替代关系
B.互补关系
C.附属关系
D.没有关系
32、问答题
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
33、多项选择题 城市化一词的含义是（）。
A.城市影响的传播过程
B.全社会人口接受城市文化的过程
C.人口集中的过程
D.城市人口占全社会人口比例提高的过程
E.楼房越来越多
34、多项选择题 形成供给的两个条件是（）。
A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求
35、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
36、单项选择题 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
37、单项选择题 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
38、判断题 对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()
39、多项选择题 下列属于土地使用管制的事项有()。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发
40、单项选择题 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。
A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益
41、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有()等方面。
A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化
42、多项选择题 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物
E.加油站
43、多项选择题 影响房地产价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张
44、多项选择题 下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）
A.旅馆
B.歌城
C.写字楼
D.加油站
45、单项选择题 在房地产市场现场调研方法中，()调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。
A.人户询问法
B.实验法
C.观察法
D.路上拦截法
46、单项选择题 在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
47、单项选择题 某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。
A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2
48、单项选择题 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
49、单项选择题 下列哪一个属于房屋权属证书？（）
A.《房屋所有权证》
B.《房屋租赁证》
C.《房地产他项权证》
D.《房屋使用证》
50、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
51、多项选择题 下列属于房地产真正自然增值的有()。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
52、多项选择题 GDP由()部分构成。
A.商品
B.消费
C.投资
D.政府购买
E.净出口
53、单项选择题 路线价法主要适用于()
A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价
54、判断题 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()
55、多项选择题 收益法又称作（）。
A.收益资本化法
B.收益还原法
C.收益乘数法
D.收益剩余法
E.收益预测法
56、单项选择题 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。
A.上涨
B.下降
C.很难说
D.没有影响
57、单项选择题 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。
A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
58、单项选择题 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产
59、单项选择题 估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是（）。
A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点
60、单项选择题 不是影响房地产价格的区位因素是()。
A.位置
B.交通
C.人文
D.环境
61、单项选择题 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。
A.类似写字楼的客观收益
B.市场比较法
C.该写字楼的实际收益
D.无法估算
62、单项选择题 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
63、多项选择题 房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。
A.房地产项目调查评价
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理
E.机器设备评估
64、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格
65、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。
A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定
B.拆迁人与被拆迁入的口头约定
C.被拆迁人的要求
D.拆迁人的要求
66、单项选择题 作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。
A.扎实的理论知识
B.较好的与人沟通交往的能力
C.丰富的实践经验
D.长期的估价经历
E.良好的职业道德
67、单项选择题 下列关于路线价法中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
68、单项选择题 选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1
69、单项选择题 资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
70、单项选择题 现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。
A.花费的成本
B.效用
C.市场价值
D.投资价值
71、单项选择题 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。
A.房地产市场发展水平
B.项目细部规划设计
C.消费者的意向
D.项目环境设计
72、多项选择题 在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：()。
A、通过征收农地取得的
B、通过征用城市土地取得的
C、通过在城市中房屋拆迁取得的
D、通过在农村中拆迁房屋取得的
73、多项选择题 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A.国家财税制度
B.市场状态
C.供求状况
D.市场价格体系
74、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。
A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价
75、名词解释 市场法的概念
76、多项选择题 下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。
A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见
77、单项选择题 最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。
A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡
78、多项选择题 房地产估价所评估的是房地产的（）。
A.市场价格
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
79、单项选择题 房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求
80、判断题 工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。()
81、单项选择题 房地产的（），用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。
A.需求弹性
B.需求收入弹性
C.供给价格弹性
D.需求价格弹性
82、判断题 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()
83、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为()。
A.5902.57
B.5869.50
C.2576.93
D.8479.50
84、单项选择题 商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。
A.引致需求
B.潜在需求
C.因果需求
D.集聚需求
85、单项选择题 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是()。
A.相关房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.消费者的收入水平
D.消费者对未来的预期
86、多项选择题 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍
87、单项选择题 通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。
A.50
B.10
C.20
D.无法知道
88、多项选择题 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区内道路禁止货车通行
D.常常遭受洪水威胁
E.购买相邻房地产
89、多项选择题 房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。
A.因特网
B.问卷调查
C.政府相关部门的期刊、书籍
D.宏观经济和人口统计资料
E.企业、行业协会的会刊和专业报告
90、判断题 债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()
91、多项选择题 房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。
A.观察法
B.试验法
C.投射法
D.询问法
E.小组访谈法
92、多项选择题 在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有（）。
A.印花税
B.营业税
C.交易手续费
D.办证费
93、多项选择题 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观
94、单项选择题 ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。
A.量表式问卷
B.开放式问卷
C.封闭式问卷
D.量表问答式问卷
95、单项选择题 报酬资本化法又称作（）。
A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法
96、多项选择题 ()，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。
A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年10月4日
97、单项选择题 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）
A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定
98、判断题 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()
99、判断题 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()
100、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
101、单项选择题 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
102、单项选择题 通过市场调研可以得到满意度的()表达。
A.定性
B.定量
C.定性和定量
D.肯定
103、多项选择题 下列哪几项属于影响房地产价格的行政因素？（）
A.房地产制度
B.城市化
C.城市规划
D.城市发展战略
E.政治安定状况
104、多项选择题 商业保险包括()。
A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险
105、单项选择题 收益法是以（）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益原理
B.预期原理
C.未来原理
D.替代原理
106、单项选择题 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
107、单项选择题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。
A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观
108、单项选择题 ()是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图
109、单项选择题 2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会
110、单项选择题 下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）
A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状
111、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
112、单项选择题 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
113、单项选择题 房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。
A.经济性
B.灵活性
C.有效性
D.指向性
114、单项选择题 当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为()。
A.实验法
B.访谈法
C.观察法
D.询问法
115、单项选择题 一般情况下，（）高于市场价值。
A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
116、单项选择题 征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括()
A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费
117、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
118、多项选择题 下面（）是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费
119、多项选择题 商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。
A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争
120、单项选择题 为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的()。
A.5%-10%
B.10%-15%
C.15%-20%
D.20%-25%
121、多项选择题 下列哪几项属于影响房地产价格的自身因素？（）
A.房地产的坐落位置
B.土地的肥力
C.土地面积和形状
D.房地产投机
E.房地产制度
122、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
123、单项选择题 从事房地产估价首先要有房地产()。
A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
124、单项选择题 多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。
A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷
125、单项选择题 在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的()。
A.一手资料
B.经营信息
C.二手资料
D.经营情报
126、多项选择题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
127、多项选择题 面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）
A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国
128、单项选择题 为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。
A.灵活性
B.经济性
C.指向性
129、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
130、判断题 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()
131、多项选择题 由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。
A.分析次级资料的来源
B.确定搜集次级资料的方法
C.了解次级资料的收集时间
D.掌握次级资料的近期变化趋势
E.分析次级资料的类型和性质
132、判断题 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()
133、判断题 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。()
134、判断题 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()
135、单项选择题 在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物
136、单项选择题 临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为()。
A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整
137、判断题 资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()
138、多项选择题 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。
A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
139、单项选择题 当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用()的描述性统计方法。
A.平均数
B.多项频数分布
C.单项频数分布
D.交叉分组频数分布
140、判断题 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。()
141、问答题 计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
142、判断题 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于旧区改建。()
143、单项选择题 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
144、单项选择题 无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。
A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合
145、单项选择题 采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()
A、基准地价
B、政府定价
C、评估价
D、按国家规定确定的最低价
146、判断题 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。()
147、单项选择题 某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品
148、单项选择题 人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。
A.使房地产价格下降
B.使房地产价格上升
C.稳定房地产价格
D.没有影响
149、多项选择题 以下属于估价报告内在质量的有()。
A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量
150、单项选择题 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。
A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
151、问答题 什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?
152、问答题 计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
153、多项选择题 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。
A.1994年
B.1995年
C.1999年
D.2004年
154、单项选择题 调研时若要获得二手资料可以从()人手。
A.市场实况
B.可用报刊
C.政府工作报告
D.国外资料
155、单项选择题 报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
156、单项选择题 为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
157、判断题 外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()
158、单项选择题 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。
A.CIREAA
B.CAIRE
C.CIREA
D.CEIRA
159、单项选择题 理性的买者在购买商品时，会选择（）。
A.效用最大而价值最低的
B.效用最小而价值最低
C.效用最大而价值最高的
D.效用最小而价值最高的
160、单项选择题 估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间
161、多项选择题 以下难以使用市场法估价的房地产有()。
A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校
162、判断题 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
163、判断题 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。()
164、问答题 什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?
165、多项选择题 下列不属于商业用房市场特性的有()。
A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关
166、判断题 某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。()
167、单项选择题 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定
168、单项选择题 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。
A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法
169、单项选择题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元
170、单项选择题 当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。
A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
171、单项选择题 选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1
172、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。()
173、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
174、单项选择题 运用市场法估价的步骤顺序是（）。
A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
175、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。
A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析
176、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
177、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼的市场区域划分为()。
A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区
178、单项选择题 有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
179、多项选择题 房地产估价业务来源主要有（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.垄断
E.政府分派
180、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
181、单项选择题 （）是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
182、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点()
A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合
183、问答题 计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
184、多项选择题 需要补地价的情形有哪几种?
A、增加容积率
B、改变原土地用途
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
D、出让土地使用权
185、单项选择题 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
186、判断题 《城市房地产管理法》规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。()
187、多项选择题 通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有()。
A.写字楼
B.电影院
C.教学楼
D.停车场
188、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
189、单项选择题 收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
190、单项选择题 专家证词属于下列哪种形式的估价报告？（）
A.叙述式报告
B.表格式报告
C.书面报告
D.口头报告
191、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
甲公司与乙公司签订的合同属于()。
.有偿合同
B.实践合同
C.双务合同
D.要式合同
192、单项选择题 在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
193、单项选择题 农民集体所有的土地应当做（）的土地来估价。
A.国家所有
B.集体所有
C.个人所有
D.企业所有
194、单项选择题 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
195、判断题 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()
196、问答题 计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：
197、单项选择题 将房地产称为物业的国家或地区是（）。
A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港
198、单项选择题 划分路线价区段的最主要标准是（）。
A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点
199、单项选择题 合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。
A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则
200、单项选择题 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好
201、判断题 在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。()
202、单项选择题 保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
203、单项选择题 在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。
A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样
204、多项选择题 某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）
A.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用
B.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用
C.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利
D.按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果
205、单项选择题 建筑物的实物因素中的采光和()尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热
206、多项选择题 权益是房地产中无形的部分，包括()。
A.权利
B.权力
C.利益
D.质量
E.好处
207、多项选择题 由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括()。
A.竞争分析
B.价格分析
C.产品分析
D.市场区分析
E.市场吸纳速度分析
208、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
209、单项选择题 买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。
A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格
210、单项选择题 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。
A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
211、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有()。
A.增加公共工程开支
B.买卖政府债券
C.提高抵押贷款首付比例
D.提高贷款利率
212、多项选择题 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。
A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则
213、单项选择题 ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
214、多项选择题 一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。
A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性
215、单项选择题 房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（）。
A.完全相同
B.剧烈变动
C.差距加大
D.应当相近
216、多项选择题 定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。
A.观察法
B.投射法
C.小组访谈法
D.个别访谈法
E.深度访谈法
217、单项选择题 根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。
A.当地拆迁管理部门
B.当地国土部门
C.当地行政主管部门
D.城市规划行政主管部门
218、判断题 开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。()
219、判断题 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。
220、单项选择题 房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求
B.价格
C.供给
D.市场
221、判断题 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()
222、多项选择题 以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度()。
A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》
223、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
224、问答题 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
225、单项选择题 从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是()。
A.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③搜集估价所需资料一④拟定估价作业方案一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑾估价资料归档
B.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④搜集估价所需资料一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑩估价资料归档
C.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④实地查勘估价对象一⑤搜集估价所需资料一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑨估价资料归档
D.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③实地查勘估价对象一④搜集估价所需资料一⑤拟定估价作业方案一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨出具估价报告一⑩审核估价报告一⑩估价资料归档
226、问答题 市场法的操作步骤
227、判断题 为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。
228、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
229、单项选择题 《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。
A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源
230、判断题 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()
231、单项选择题 对价格的定义，第一种"是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西"讲的是现象，第二种"是商品价值的货币表现"讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的"数量"。
A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质
232、多项选择题 以下适用假设开发法估价的房地产有（）。
A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售
233、单项选择题 房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。
A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后
234、判断题 房地产产权产籍管理必须坚持属地管理原则。()
235、单项选择题 拍卖保留价由人民法院参照（）确定。
A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价
236、判断题 大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。()
237、单项选择题 对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。
A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格
238、单项选择题 在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。
A.该价格所对应的日期时的市场汇价
B.该价格所对应的房产的市场汇价
C.该价格所对应的价值的偏差
D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价
239、判断题 合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()
240、多项选择题 商业用房市场的供求关系包含了()等方面。
A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是
241、单项选择题 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
242、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定()。
A.潜在需求
B.需求的绝对量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向
243、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。
A.9
B.13.5
C.15
D.18
244、多项选择题 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。
A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得
245、单项选择题 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
246、判断题 建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()
247、判断题 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。()
248、判断题 我国建设工程开工实行建设监理制度()
249、问答题 房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?
250、单项选择题 下面房地产估价师说法正确的是()。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具
251、单项选择题 已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9
B.0.9
C.2.33
D.1
252、单项选择题 下列()房地产不是按其经营使用方式来划分的。
A.出售型房地产
B.出租型房地产
C.办公型房地产
D.自用型房地产
253、单项选择题 路线价法估价的第二个步骤为（）。
A.设定标准深度
B.选取标准临街宗地
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
254、单项选择题 足月产是指怀孕（）之间分娩。
A.37-42周
B.36-40周
C.37-41周
D.36-42周
255、单项选择题 同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
256、单项选择题 开发经营期的起点是假设的()。
A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
257、单项选择题 建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。
A.体量
B.结构
C.设施
D.层高
258、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15年
259、单项选择题 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
260、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
261、单项选择题 通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。
A.问卷调查结果
B.数据统计分析结论
C.市场调研结果
D.市场调研报告
262、多项选择题 假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
263、单项选择题 封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是()。
A.容易设计
B.便于信息采集
C.反映客观问题
D.易于记录
264、单项选择题 某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
265、判断题 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()
266、多项选择题 房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。
A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况
267、问答题 什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?
268、单项选择题 钢筋混凝土结构房屋的残值率是()
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
269、判断题 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()
270、判断题 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()
271、多项选择题 人口因素包括（）。
A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构
272、多项选择题 建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。
A.建筑式样
B.风格
C.结构
D.构造
273、单项选择题 ()导致了商业用房市场调研的复杂性。
A.商业用房赢利的不稳定性
B.交通运输状态对商业用房的影响巨大
C.人口密集度决定了商业用房的利润水平
D.对商业用房的需求是一种引致需求
274、单项选择题 房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行的次序。
A.时间顺序
B.逻辑顺序
C.程序
D.内在联系性
275、单项选择题 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04 %
276、多项选择题 办公楼市场调研的关键点是()。
A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析
277、单项选择题 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。
A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同
278、单项选择题 在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数
279、单项选择题 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付（）的行为。
A.土地使用权出让金
B.土地使用权租金
C.契税
D.土地使用权收益金
280、单项选择题 报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流资金周转的速度
281、多项选择题 补地价是指需要补交给政府的（）。
A.一笔地价
B.土地使用权出让金
C.土地收益
D.税费
E.楼面地价
282、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
283、单项选择题 估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过（）。
A.一年
B.两年
C.半年
D.无限期
284、单项选择题 评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。
A.市场法
B.收益法
C.路线价法
D.假设开发法
285、问答题 什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?
286、单项选择题 办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。
A.供给分析
B.竞争分析
C.需求分析
D.市场吸纳速度分析
287、判断题 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()
288、问答题 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每Im2可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。
289、单项选择题 夸美纽斯的（）是他教育思想的重要内容之一。
A.社会契约论
B.泛智教育论
C.绅士教育论
D.要素教育论
290、多项选择题 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善
291、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
292、问答题 市场调研的重要性
293、判断题 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()
294、单项选择题 采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。
A.可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
B.可比实例在成交日期时的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
295、单项选择题 在评估期房价格时，()。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
296、单项选择题 在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。
A.行政隶属变更
B.房地产制度
C.特殊政策
D.房地产价格政策
297、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。
A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度
298、单项选择题 下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）
A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费
299、判断题 房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()
300、单项选择题 （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价
