时间:2020-12-13 02:12:39
1、单项选择题 开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.推测法
2、单项选择题 为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
3、多项选择题 工业房地产的区位影响因素主要考虑()。
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
4、判断题 保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。()
5、单项选择题 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。
A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动
6、单项选择题 某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他
7、单项选择题 不是影响房地产价格的区位因素是()。
A.位置
B.交通
C.人文
D.环境
8、多项选择题 在运用成本法时最主要的有()。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
9、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
10、单项选择题 假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
11、多项选择题 根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同，收益法可分为（）。
A.剩余法
B.组合法
C.直接资本化法
D.报酬资本化法
E.还原法
12、多项选择题 为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。
A.各方当事人要换位思考
B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值
C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值
D.估价人员必须有良好的职业道德
E.没有房子要假设房子存在
13、单项选择题 2006年1月13日()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。
A.建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会
14、单项选择题 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好
15、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
16、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
17、单项选择题 ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A.房地产的权益和区位
B.房地产 的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位
18、单项选择题 选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1
19、多项选择题 在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有（）。
A.印花税
B.营业税
C.交易手续费
D.办证费
20、单项选择题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
21、单项选择题 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A.市场交易价格
B.预期未来收益
C.开发建设成本
D.未来收益大小
22、单项选择题 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
23、单项选择题 估价报告书中说明的（）限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
24、单项选择题 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。
A.保持现状
B.装修改造
C.转换用途
D.重新利用
25、单项选择题 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
26、单项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产是一种特殊的商品，它的()是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
A.价值量巨大
B.不可移动性
C.政策性强
D.本质是一种物化劳动
27、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
28、单项选择题 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
29、单项选择题 如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则
30、判断题 《城市房地产管理法》规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。()
31、判断题 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()
32、单项选择题 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
33、单项选择题 ()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A.权益原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.收益原理
34、多项选择题 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有()。
A.用地面积
B.建筑红线后退距离
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑间距
35、单项选择题 在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
36、多项选择题 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素
37、单项选择题 土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权
A、半年
B、一年
C、二年
D、三年
38、判断题 加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。
39、多项选择题 路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率
40、单项选择题 在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。
A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容
41、单项选择题 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。
A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
42、问答题 计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
43、判断题 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。
44、判断题 合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()
45、多项选择题 下列哪些可列为市场法适用的对象？（）。
A.房地产开发用地
B.普通商品住宅
C.清真寺
D.标准工业厂房
E.军事设施
46、单项选择题 只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于（）。
A.均衡原理
B.替代原理
C.大数法则
D.众数法则
47、单项选择题 当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为()。
A.实验法
B.访谈法
C.观察法
D.询问法
48、单项选择题 某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。
A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
49、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼的市场区域划分为()。
A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区
50、判断题 在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()
51、单项选择题 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量
52、问答题 计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
53、多项选择题 权益是房地产中无形的部分，包括()。
A.权利
B.权力
C.利益
D.质量
E.好处
54、单项选择题 办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。
A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划
55、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。
A.2500
B.3500
C.3600
D.3000
56、多项选择题 影响房地产价格的经济因素，主要有()。
A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况
57、单项选择题 某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。
A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2
58、单项选择题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.80%
B.82%
C.83%
D.92%
59、多项选择题 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途
60、判断题 在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。()
61、单项选择题 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是()。
A.相关房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.消费者的收入水平
D.消费者对未来的预期
62、单项选择题 在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5-20层时，每增高一早，投资利润率上升0.18%；而在20一30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度
A.5
B.20
C.30
D.31
63、判断题 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()
64、多项选择题 房地产价格与一般物价相同之处在于（）。
A.都是价格，用货币表示
B.受供求关系影响
C.按质论价
D.市场性质相同
E.变现速度快
65、单项选择题 以下不属于信托职能的是()。
A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询
66、单项选择题 某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。
A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
67、多项选择题 市场调查的目的是为了（）
A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额
68、单项选择题 在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。
A.三至五人
B.五至八人
C.五至十人
D.八至十人
69、问答题 计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
70、多项选择题 搜集交易实例的途径有（）。
A.出国考察
B.向房地产交易当事人了解交易情况
C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料
D.同行之间相互提供
E.Internet上搜索
71、单项选择题 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。
A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
72、单项选择题 某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。
A.净高
B.容积率
C.重建成本
D.重置成本
73、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1），单利计息与复利计息相比（）。
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
74、单项选择题 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。
A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元
75、判断题 外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()
76、单项选择题 城市房屋拆迁估价应当采用（）。
A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准
77、单项选择题 房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求
B.价格
C.供给
D.市场
78、多项选择题 从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。
A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率
79、多项选择题 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。
A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模
80、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()。
A、使用磨损
B、现行政策重大改变
C、城市规划重大改变
D、建筑技术进步
81、单项选择题 钢筋混凝土结构房屋的残值率是()
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
82、多项选择题 房地产估价所评估的是房地产的（）。
A.市场价格
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
83、单项选择题 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
84、单项选择题 夸美纽斯的（）是他教育思想的重要内容之一。
A.社会契约论
B.泛智教育论
C.绅士教育论
D.要素教育论
85、单项选择题 在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。
A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同
86、单项选择题 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
87、单项选择题 合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。
A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则
88、单项选择题 选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1
89、问答题 什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?
90、单项选择题 在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。
A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样
91、单项选择题 通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。
A.50
B.10
C.20
D.无法知道
92、单项选择题 为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。
A.灵活性
B.经济性
C.指向性
93、多项选择题 形成有效需求的两个条件是（）。
A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡
94、判断题 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
95、多项选择题 下面属于收益性房地产的是（）。
A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.未开发的土地
96、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
97、单项选择题 下列关于路线价法中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
98、多项选择题 在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。
A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要
99、多项选择题 经济适用住宅基准价格由()构成。
A、开发成本
B、税金
C、经营用房的建筑安装费
D、利润
100、多项选择题 马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为()。
A.提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租
B.提供绝对地租的土地：地租=绝对地租
C.垄断土地：地租=垄断地租
D.建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租
101、多项选择题 一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。
A.研究内容计划
B.研究时间安排
C.研究范围
D.研究方法
E.研究人员预算
102、单项选择题 从事房地产估价首先要有房地产()。
A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
103、多项选择题 以下难以使用市场法估价的房地产有()。
A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校
104、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
105、单项选择题 （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价
106、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
107、单项选择题 人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
108、单项选择题 2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。
A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格
109、多项选择题 成本法中的利息计算，包括()的利息。
A.土地取得成本和开发成本
B.土地取得成本、开发成本和管理费用
C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D.借贷资金
E.自有资金
110、单项选择题 居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。
A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源
111、判断题 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产()
112、多项选择题 区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.绿化率
113、单项选择题 收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
114、单项选择题 在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。
A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短
115、多项选择题 房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。
A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小
116、判断题 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()
117、多项选择题 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善
118、多项选择题 最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境
119、判断题 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()
120、多项选择题 下列哪些情况需要进行房地产评估（）。
A.产权注销
B.企业破产清算
C.房地产典当
D.确定定期公布的基准地价
121、单项选择题 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
122、判断题 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。
123、单项选择题 在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向哪个部门申请确认？（）
A.城市房产行政管理部门
B.城市规划行政主管部门
C.城市房屋拆迁管理部门
D.开发建设单位
124、单项选择题 建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。
A.体量
B.结构
C.设施
D.层高
125、多项选择题 一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用()等一些基本的统计方法。
A.统计分频
B.分布性统计
C.描述性统计
D.记录性统计
E.统计推断
126、多项选择题 下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是()。
A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.国际竞争状况
127、判断题 房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。()
128、多项选择题 面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）
A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国
129、多项选择题 开发后的房地产经营方式有（）。
A.预售
B.建成后出售
C.出租
D.娱乐
130、单项选择题 有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）
A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元
131、单项选择题 评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379
132、单项选择题 对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由()决定。
A.市场力量
B.估价人员的主观判断
C.政府意志
D.个别市场参与者的价值判断
133、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
134、单项选择题 在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。
A.平均值
B.中位数
C.众数
D.区域
135、判断题 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()
136、单项选择题 某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
137、单项选择题 在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。
A.行政隶属变更
B.房地产制度
C.特殊政策
D.房地产价格政策
138、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼市场的主要特性有()。
A.受区域质量影响大
B.与地区经济密切相关
C.受交通、通讯、配套设施影响大
D.本身品质与客户品质的一致性
139、多项选择题 下列属于有形资产的有（）。
A.设备
B.家具
C.著作权
D.股票
E.债券
140、多项选择题 引起房地产价格上升的原因主要有()。
A.对房地产本身进行投资改良
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.外部经济
E.内部经营管理
141、多项选择题 房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。
A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况
142、多项选择题 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观
143、多项选择题 房地产供给形成的条件有()。
A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力
E.供给行为
144、判断题 大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。()
145、单项选择题 在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了()。
A、收益递增规律
B、收益递减规律
C、规模的收益递增规律
D、规模的收益递减规律
146、单项选择题
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。
A.72
B.108
C.180
D.270
147、判断题 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。()
148、多项选择题 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。
A.1994年
B.1995年
C.1999年
D.2004年
149、判断题 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()
150、单项选择题 ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。
A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料
151、单项选择题 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
152、单项选择题 下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）
A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状
153、单项选择题 估价业务来源一般不包括（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标
154、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格
155、多项选择题 一般来说，区位、实物相同的下列房地产，市场价值较低的是（）。
A.商品住房
B.成本价房改房
C.标准价房改房
D.经济适用住房
E.单位集资建房
156、单项选择题 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
157、单项选择题 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
158、单项选择题 ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
159、单项选择题 确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用()。
A.众数
B.中位数
C.标准差
D.平均数
160、单项选择题 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
161、单项选择题 下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）
A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费
162、单项选择题 房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。
A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他
163、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有()等方面。
A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化
164、多项选择题 下面（）是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费
165、判断题 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()
166、多项选择题 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。
A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得
167、单项选择题 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。
A.替代关系
B.互补关系
C.附属关系
D.没有关系
168、多项选择题 定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。
A.观察法
B.投射法
C.小组访谈法
D.个别访谈法
E.深度访谈法
169、多项选择题 房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。
A.观察法
B.试验法
C.投射法
D.询问法
E.小组访谈法
170、单项选择题 无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。
A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合
171、判断题 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()
172、单项选择题 有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
173、单项选择题 估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。
A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误
174、单项选择题 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
175、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
176、多项选择题 以下适用假设开发法估价的房地产有（）。
A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售
177、单项选择题 某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为()万元。
A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83
178、单项选择题 ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
179、单项选择题 某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。
A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66
180、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。
A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析
181、单项选择题 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
182、单项选择题 办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。
A.供给分析
B.竞争分析
C.需求分析
D.市场吸纳速度分析
183、单项选择题 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产
B、估价对象房地产
C、标准房地产
D、类似房地产
184、单项选择题
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。
A.15675
B.16588
C.17432
D.18525
185、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
186、多项选择题 一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。
A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性
187、单项选择题 估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。
A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告
188、多项选择题 住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。
A.经济因素
B.社会因素
C.市场竞争因素
D.行政与政治因素
E.住宅内在和周边环境因素
189、单项选择题 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。
A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%
190、单项选择题 房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
191、单项选择题 为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
192、判断题 债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()
193、单项选择题 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。
A.某酒店
B.某市图书馆
C.某住宅
D.某写字楼
194、单项选择题 在房地产市场现场调研方法中，()调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。
A.人户询问法
B.实验法
C.观察法
D.路上拦截法
195、判断题 我国建设工程开工实行建设监理制度()
196、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
197、多项选择题 城市化一词的含义是（）。
A.城市影响的传播过程
B.全社会人口接受城市文化的过程
C.人口集中的过程
D.城市人口占全社会人口比例提高的过程
E.楼房越来越多
198、单项选择题 估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是（）。
A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点
199、单项选择题 商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。
A.周围环境状况安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近
D.繁华程度临街状况
200、多项选择题 房地产的最高最佳使用状态应该包括()。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益
201、判断题 某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。()
202、判断题 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()
203、多项选择题 由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。
A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张
204、多项选择题 房地产自身因素可再分为()。
A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素
205、单项选择题 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）
A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定
206、问答题 计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
207、单项选择题 在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。
A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析
208、单项选择题 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
209、单项选择题 采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()
A、基准地价
B、政府定价
C、评估价
D、按国家规定确定的最低价
210、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。
A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价
211、判断题 最典型的典权是在他人土地上通行的权利。()
212、多项选择题 在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。
A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估
213、单项选择题 使住宅房地产价格明显上升的是（）。
A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高
214、单项选择题 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）
A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.收益法
215、单项选择题 房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。
A.经济性
B.灵活性
C.有效性
D.指向性
216、问答题 计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
217、判断题 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()
218、单项选择题 估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间
219、问答题 什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?
220、多项选择题 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。
A.项目分区规划设计
B.各细分市场需求特征和规模
C.各细分市场竞争关系的变动趋势
D.政府相关经济政策及直接和间接影响
E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势
221、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
222、单项选择题 通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。
A.问卷调查结果
B.数据统计分析结论
C.市场调研结果
D.市场调研报告
223、多项选择题 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
224、多项选择题 （）是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。
A.基准地价
B.房屋重置价格
C.房屋重建价格
D.标定地价
225、单项选择题 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。
A.房地产市场发展水平
B.项目细部规划设计
C.消费者的意向
D.项目环境设计
226、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
227、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。()
228、单项选择题 将房地产称为物业的国家或地区是（）。
A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港
229、判断题 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。()
230、单项选择题 多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。
A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷
231、问答题 市场法适用的对象和条件
232、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
233、判断题 对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()
234、问答题 什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?
235、单项选择题 估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过（）。
A.一年
B.两年
C.半年
D.无限期
236、多项选择题 估价时点为过去时，估价对象的（）也都要以原估价时点时的状况为准。
A.产权性质
B.估价作业日期
C.建筑物状况
D.房地产市场状况
E.家具与电器
237、单项选择题 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。
A.700000
B.695554
C.777268
D.800500
238、单项选择题 为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的()。
A.5%-10%
B.10%-15%
C.15%-20%
D.20%-25%
239、多项选择题 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍
240、判断题 建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()
241、单项选择题 房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。
A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后
242、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
243、多项选择题 下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。
A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向
B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平
C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向
D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向
E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式
244、多项选择题 下面属于构筑物的是()。
A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.阁楼
E.水坝
245、单项选择题 保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
246、单项选择题 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为()。
A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
247、判断题 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()
248、单项选择题 在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。
A.该价格所对应的日期时的市场汇价
B.该价格所对应的房产的市场汇价
C.该价格所对应的价值的偏差
D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价
249、单项选择题 下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
250、多项选择题 影响房地产价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张
251、判断题 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()
252、单项选择题 市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。
A.资源
B.服务
C.信息
D.资金
253、单项选择题 对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的量。
A.本质
B.现象
C.广义
D.狭义
254、判断题 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。()
255、单项选择题 调研时若要获得二手资料可以从()人手。
A.市场实况
B.可用报刊
C.政府工作报告
D.国外资料
256、单项选择题 非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
257、单项选择题 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。
A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同
258、单项选择题 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。
A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法
259、单项选择题 明确估价对象包括（）。
A.明确估价对象的实物状况
B.明确估价对象的权益和区位状况
C.所有A和B的综合
D.明确土地与建筑物的合成体
260、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于()方面的制约。
A、建筑技术
B、土地权利设置和行使
C、相邻关系
D、土地使用管制
261、单项选择题 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。
A.CIREAA
B.CAIRE
C.CIREA
D.CEIRA
262、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。
A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权
263、单项选择题 在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数
264、单项选择题 同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
265、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
266、单项选择题 当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。
A.配比原则
B.谨慎原则
C.历史成本原则
D.责权发生制原则
267、多项选择题 报酬率与（）的性质相同。
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.资本化率
E.收益乘数
268、多项选择题 收益乘数包括（）。
A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
269、多项选择题 下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。
A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见
270、单项选择题 ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
271、单项选择题 对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。
A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格
272、单项选择题 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
273、多项选择题 房地产状况调整的内容主要包括（）。
A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整
274、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
销售均价29800元/m2是()。
A.比较相对指标
B.众数
C.中位数
D.算术平均数
275、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有()
A.建筑形式
B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位
276、单项选择题 在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是（）。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.替代原理
277、判断题 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。()
278、多项选择题 商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。
A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争
279、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
280、问答题 计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
281、问答题 什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?
282、问答题 收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
283、单项选择题 下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）
A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》
284、单项选择题 作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。
A.扎实的理论知识
B.较好的与人沟通交往的能力
C.丰富的实践经验
D.长期的估价经历
E.良好的职业道德
285、单项选择题 如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土地价格会（）。
A.很高
B.很低
C.很难说
D.没有影响
286、多项选择题 调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。
A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本
287、单项选择题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
288、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为()。
A.5902.57
B.5869.50
C.2576.93
D.8479.50
289、多项选择题 由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。
A.分析次级资料的来源
B.确定搜集次级资料的方法
C.了解次级资料的收集时间
D.掌握次级资料的近期变化趋势
E.分析次级资料的类型和性质
290、单项选择题 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。
A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益
291、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
292、单项选择题 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。
A.应是可以实现的价值
B.是提供价值意见而不是作价格保证
C.对委托人的价格保证
D.为委托人争取最大的利益
293、单项选择题 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
294、多项选择题 建筑物的重新购建价格是()的价格。
A、扣除折旧后
B、估价时点时
C、客观
D、建筑物全新状态下
295、多项选择题 通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（）
A.政府招标出让
B.政府拍卖出让
C.政府挂牌出让
D.征收
296、单项选择题 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。
A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
297、单项选择题 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
298、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
299、问答题 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每Im2可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。
300、多项选择题 抑制房地产价格的措施主要有（）。
A.实行住房商品化
B.制定标准价格
C.征收房地产交易税或增值税
D.建立一套房地产交易管理制度
E.减少房地产供给