时间:2020-04-11 16:43:28
1、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所调换房屋进行的估价属于下列哪种情况？（）
A.估价时点为现在，估价对象为未来状况
B.估价时点为现在，估价对象为现时状况
C.估价时点为现在，估价对象为历史状况
D.估价时点为未来
2、单项选择题 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。
A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减
3、判断题 大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()
4、单项选择题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
5、单项选择题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元
6、问答题 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
7、单项选择题 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。
A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
8、单项选择题 在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。
A.行政隶属变更
B.房地产制度
C.特殊政策
D.房地产价格政策
9、多项选择题 下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是()。
A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.国际竞争状况
10、单项选择题 某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他
11、单项选择题 建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？（）
A.环境因素
B.自身因素
C.视觉因素
D.心理因素
12、判断题 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()
13、多项选择题 下面()是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.通货膨胀
E.改变城市格局
14、单项选择题 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。
A.类似写字楼的客观收益
B.市场比较法
C.该写字楼的实际收益
D.无法估算
15、单项选择题 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
16、单项选择题 为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
17、多项选择题 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区内道路禁止货车通行
D.常常遭受洪水威胁
E.购买相邻房地产
18、多项选择题 商业保险包括()。
A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险
19、单项选择题 市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。
A.资源
B.服务
C.信息
D.资金
20、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
甲公司所购买的保险属于()。
A.担保保险
B.保证保险
C.信用保险
D.责任保险
21、单项选择题 划分路线价区段的最主要标准是（）。
A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点
22、单项选择题 如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土地价格会（）。
A.很高
B.很低
C.很难说
D.没有影响
23、问答题 计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
24、单项选择题 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
25、判断题 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()
26、单项选择题 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定
27、多项选择题 通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有()。
A.写字楼
B.电影院
C.教学楼
D.停车场
28、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
29、多项选择题 以下属于估价报告内在质量的有()。
A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量
30、多项选择题 从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。
A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率
31、单项选择题 市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
32、单项选择题 完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定()。
A.需求的绝对量
B.潜在的供给量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向
33、单项选择题 将房地产称为物业的国家或地区是（）。
A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港
34、单项选择题 以下不属于信托职能的是()。
A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询
35、多项选择题 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。
A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
36、单项选择题 当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为()。
A.实验法
B.访谈法
C.观察法
D.询问法
37、单项选择题 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
38、单项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是()于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是()于市场自然周期的变化。
A.超前，超前
B.超前，滞后
C.滞后，超前
D.滞后，滞后
39、多项选择题 净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣()以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税
40、单项选择题 报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
41、单项选择题 在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物
42、多项选择题 在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用()求取。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
43、单项选择题 搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。
A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的
44、单项选择题 非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
45、单项选择题 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山
46、问答题 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。
47、单项选择题 保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
48、单项选择题 我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。
A.相同的
B.不同的
C.可能不同
D.完全相同
49、单项选择题 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
50、判断题 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。()
51、多项选择题 搜集交易实例的途径有（）。
A.出国考察
B.向房地产交易当事人了解交易情况
C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料
D.同行之间相互提供
E.Internet上搜索
52、多项选择题 房地产自身因素可再分为()。
A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素
53、多项选择题 在运用成本法时最主要的有()。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
54、单项选择题 拍卖保留价由人民法院参照（）确定。
A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价
55、多项选择题 房地产的最高最佳使用状态应该包括()。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益
56、多项选择题 形成供给的两个条件是（）。
A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求
57、单项选择题 报酬资本化法又称作（）。
A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法
58、单项选择题 某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
59、单项选择题 为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
60、单项选择题 房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。
A.协议方式
B.调解方式
C.交易方式
D.成交方式
61、问答题 计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
62、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
63、单项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产是一种特殊的商品，它的()是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
A.价值量巨大
B.不可移动性
C.政策性强
D.本质是一种物化劳动
64、单项选择题 商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。
A.周围环境状况安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近
D.繁华程度临街状况
65、多项选择题 经济适用住宅基准价格由()构成。
A、开发成本
B、税金
C、经营用房的建筑安装费
D、利润
66、多项选择题 影响房地产价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张
67、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
68、单项选择题 已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9
B.0.9
C.2.33
D.1
69、多项选择题 下列属于房地产真正自然增值的有()。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
70、单项选择题 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。
A.700000
B.695554
C.777268
D.800500
71、单项选择题 在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。
A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短
72、多项选择题 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括()等。
A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产
73、单项选择题 2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。
A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格
74、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()
75、多项选择题 房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。
A.房地产项目调查评价
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理
E.机器设备评估
76、多项选择题 收益法又称作（）。
A.收益资本化法
B.收益还原法
C.收益乘数法
D.收益剩余法
E.收益预测法
77、单项选择题 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）
A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.收益法
78、判断题 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()
79、单项选择题 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
80、单项选择题 下列关于路线价法中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
81、单项选择题 开发经营期的起点是假设的()。
A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
82、单项选择题 估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间
83、多项选择题 房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。
A.因特网
B.问卷调查
C.政府相关部门的期刊、书籍
D.宏观经济和人口统计资料
E.企业、行业协会的会刊和专业报告
84、单项选择题 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。
A.上涨
B.下降
C.很难说
D.没有影响
85、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。
A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析
86、多项选择题 下列属于房地产估价师的职业道德是()。
A.职业品德
B.职业理念
C.职业责任
D.职业情感
E.职业行为习惯
87、判断题 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。()
88、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于()方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
89、多项选择题 以下房地产中按权益状况分类的有（）。
A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产
90、单项选择题 在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的()。
A.一手资料
B.经营信息
C.二手资料
D.经营情报
91、多项选择题 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍
92、单项选择题 钢筋混凝土结构房屋的残值率是()
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
93、多项选择题 从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。
A.购买频率较低，购买决策复杂
B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切
C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密
94、问答题 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每Im2可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。
95、判断题 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()
96、多项选择题 商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。
A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争
97、单项选择题 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
98、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
99、问答题 计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
100、多项选择题 从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有()，是研究时考察的重点内容。.
A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
B.购买频率较低，购买决策复杂
C.受供求关系影响较大
D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切
101、多项选择题 询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.
A.经理询问法
B.电话询问法
C.客户询问法
D.路上拦截法
E.因特网询问法
102、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。
A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度
103、判断题 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。()
104、判断题 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()
105、多项选择题 房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，其他合法方式有()。
A.抵偿债务
B.买卖
C.用房地产作价入股
D.互换
E.用房地产作价出资
106、单项选择题 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。
A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
107、多项选择题 房地产供给形成的条件有()。
A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力
E.供给行为
108、判断题 证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。()
109、多项选择题 区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.绿化率
110、单项选择题 在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
111、单项选择题 下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）
A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状
112、单项选择题 企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。
A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值
113、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
114、多项选择题 影响房地产价格的经济因素，主要有()。
A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况
115、单项选择题 估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。
A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告
116、多项选择题 商业用房市场的供求关系包含了()等方面。
A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是
117、多项选择题 在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。
A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要
118、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
119、判断题 房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。()
120、判断题 某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。()
121、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
122、单项选择题 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
123、单项选择题 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取（）的可比实例即可。
A.1个
B.2个
C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）
D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）
124、判断题 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()
125、单项选择题 人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。
A.使房地产价格下降
B.使房地产价格上升
C.稳定房地产价格
D.没有影响
126、单项选择题 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
127、多项选择题 下列属于构筑物的是（）。
A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝
128、问答题 什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?
129、单项选择题 在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
130、多项选择题 市场法可用于（）的求取。
A.经营收入
B.空置率
C.报酬率
D.土地用途
E.抵押价值
131、单项选择题 对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由()决定。
A.市场力量
B.估价人员的主观判断
C.政府意志
D.个别市场参与者的价值判断
132、单项选择题 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。
A.交易
B.交易和投资
C.交换
D.投资
133、多项选择题 下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）
A.政府出台新的政策措施
B.利率发生变化
C.出现通货膨胀
D.未正常负担交易税费
134、单项选择题 一般情况下，（）高于市场价值。
A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
135、单项选择题 某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为()万元。
A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83
136、判断题 现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()
137、单项选择题 有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）
A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元
138、单项选择题 某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。
A.净高
B.容积率
C.重建成本
D.重置成本
139、单项选择题 下面房地产估价师说法正确的是()。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具
140、单项选择题 在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向哪个部门申请确认？（）
A.城市房产行政管理部门
B.城市规划行政主管部门
C.城市房屋拆迁管理部门
D.开发建设单位
141、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
142、单项选择题 ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
143、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
144、单项选择题 在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。
A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数
145、多项选择题 市场调查的目的是为了（）
A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额
146、单项选择题 无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。
A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合
147、判断题 在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。()
148、单项选择题 房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。
A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他
149、多项选择题 市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。
A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析
150、单项选择题 估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是（）。
A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点
151、单项选择题 从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是()。
A.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③搜集估价所需资料一④拟定估价作业方案一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑾估价资料归档
B.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④搜集估价所需资料一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑩估价资料归档
C.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④实地查勘估价对象一⑤搜集估价所需资料一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑨估价资料归档
D.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③实地查勘估价对象一④搜集估价所需资料一⑤拟定估价作业方案一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨出具估价报告一⑩审核估价报告一⑩估价资料归档
152、判断题 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()
153、单项选择题 ()是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图
154、多项选择题 需要补地价的情形有哪几种?
A、增加容积率
B、改变原土地用途
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
D、出让土地使用权
155、单项选择题 资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
156、多项选择题 假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
157、多项选择题 形成有效需求的两个条件是（）。
A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡
158、多项选择题 下列属于受债权债务关系影响的房地产交易的是（）。
A.设立了抵押权的房地产交易
B.公司与其员工之间的房地产交易
C.拖欠工程款的房地产交易
D.欠债到期，急于出售的房地产交易
159、单项选择题 在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。
A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容
160、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
161、单项选择题 在评估期房价格时，()。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
162、单项选择题 室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
163、多项选择题 住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。
A.经济因素
B.社会因素
C.市场竞争因素
D.行政与政治因素
E.住宅内在和周边环境因素
164、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
165、单项选择题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。
A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观
166、单项选择题 房地产投机属于下列哪种房地产价格影响因素？（）
A.经济因素
B.行政因素
C.社会因素
D.心理因素
167、多项选择题 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途
168、多项选择题 由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。
A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张
169、单项选择题 房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。
A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%
170、单项选择题 （）是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
171、多项选择题 标价是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同()的商品房的出售价格。
A、楼层
B、朝向
C、户型
D、面积
172、多项选择题 商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括()。
A.潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析
B.潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务
C.潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素
D.潜在顾客的人口统计特征和行为特征
E.潜在顾客拟消费的市场区域范围
173、判断题 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()
174、多项选择题 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素
175、单项选择题
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。
A.15675
B.16588
C.17432
D.18525
176、判断题 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
177、问答题 房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?
178、多项选择题 下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）
A.旅馆
B.歌城
C.写字楼
D.加油站
179、单项选择题 同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
180、单项选择题 某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
181、单项选择题 ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
182、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
183、单项选择题 在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。
A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同
184、单项选择题 某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。
A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66
185、多项选择题 补地价是指需要补交给政府的（）。
A.一笔地价
B.土地使用权出让金
C.土地收益
D.税费
E.楼面地价
186、单项选择题 市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。
A.房地产市场
B.房地产的实际成交价格
C.客观价值
D.类似房地产
187、多项选择题 路线价法特别适用于（）或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
A.城市房屋拆迁补偿
B.市地重划
C.标准临街宗地
D.房地产税收
188、多项选择题 房地产价格与一般物价相同之处在于（）。
A.都是价格，用货币表示
B.受供求关系影响
C.按质论价
D.市场性质相同
E.变现速度快
189、单项选择题 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A.市场交易价格
B.预期未来收益
C.开发建设成本
D.未来收益大小
190、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
191、单项选择题 ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。
A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料
192、单项选择题 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。
A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元
193、判断题 合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()
194、单项选择题 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。
A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差
195、问答题 计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
196、判断题 地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。()
197、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
198、问答题 什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?
199、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
200、单项选择题 ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
201、单项选择题 当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。
A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
202、单项选择题 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
203、多项选择题 办公楼市场调研的关键点是()。
A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析
204、多项选择题 GDP由()部分构成。
A.商品
B.消费
C.投资
D.政府购买
E.净出口
205、单项选择题 报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流资金周转的速度
206、单项选择题 只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于（）。
A.均衡原理
B.替代原理
C.大数法则
D.众数法则
207、多项选择题 下列属于强度相对指标的是()。
A.绿地率
B.容积率
C.房屋空置率
D.人口净密度
E.建筑密度
208、判断题 建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()
209、单项选择题 （）是市场价格运行的必然趋势。
A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争
210、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有()
A.建筑形式
B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位
211、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
212、单项选择题 在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为()。
A.实践法
B.回归分析法
C.单项频数分布法
D.交叉分组频数分布法
213、单项选择题 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
214、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
215、单项选择题 估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。
A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误
216、单项选择题
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。
A.72
B.108
C.180
D.270
217、单项选择题 房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少
218、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
因特网询问的主要优点是()。
A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求
219、多项选择题 关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。
A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行
220、单项选择题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
221、单项选择题 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。
A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关
222、多项选择题 权益是房地产中无形的部分，包括()。
A.权利
B.权力
C.利益
D.质量
E.好处
223、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列()等方面人手。
A.行业内的专业人士讨论
B.分析一手资料
C.分析次级资料
D.进行定性调研
224、单项选择题 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
225、判断题 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。()
226、单项选择题 由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二
227、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
在本例市场调研的供给分析中，主要确定()。
A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向
228、多项选择题 为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。
A.各方当事人要换位思考
B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值
C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值
D.估价人员必须有良好的职业道德
E.没有房子要假设房子存在
229、判断题 国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()
230、单项选择题 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
231、单项选择题 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。
A.替代关系
B.互补关系
C.附属关系
D.没有关系
232、单项选择题 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量
233、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15年
234、单项选择题 建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。
A.体量
B.结构
C.设施
D.层高
235、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
236、单项选择题 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()
A.算术平均数
B.中位数
C.加权平均数
D.众数
237、判断题 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()
238、单项选择题 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
239、单项选择题 采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。
A.可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
B.可比实例在成交日期时的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
240、单项选择题 ()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A.权益原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.收益原理
241、单项选择题 办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。
A.供给分析
B.竞争分析
C.需求分析
D.市场吸纳速度分析
242、问答题
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
243、判断题 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()
244、多项选择题 ()，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。
A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年10月4日
245、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有()等方面。
A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化
246、多项选择题 最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境
247、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
248、单项选择题 居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。
A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源
249、多项选择题 建筑物由哪些内容组成（）。
A.建筑材料
B.建筑构配件
C.建筑设备
D.埋设在地下的管线、设施
E.家具、电器
250、单项选择题 2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会
251、单项选择题 市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是()。
A.对竞争项目的情况进行描述
B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷
C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小
D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析
252、单项选择题 下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）
A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》
253、多项选择题 下列哪几项属于影响房地产价格的自身因素？（）
A.房地产的坐落位置
B.土地的肥力
C.土地面积和形状
D.房地产投机
E.房地产制度
254、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
255、多项选择题 在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。
A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价
256、多项选择题 预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为()。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格
257、单项选择题 当消费者收入增加时，会减少对()的需求。
A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品
258、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。
A.2500
B.3500
C.3600
D.3000
259、单项选择题 已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。
A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权
260、单项选择题 运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。
A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定
261、单项选择题 由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金
A、商品
B、理论
C、成本
D、市场
262、单项选择题 农民集体所有的土地应当做（）的土地来估价。
A.国家所有
B.集体所有
C.个人所有
D.企业所有
263、单项选择题 报酬率为()与所投入的资本的比率。
A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
264、单项选择题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.80%
B.82%
C.83%
D.92%
265、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
266、多项选择题 以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度()。
A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》
267、问答题 房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?
268、多项选择题 下列哪些情况需要进行房地产评估（）。
A.产权注销
B.企业破产清算
C.房地产典当
D.确定定期公布的基准地价
269、单项选择题 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。
A.某酒店
B.某市图书馆
C.某住宅
D.某写字楼
270、单项选择题 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。
A.应是可以实现的价值
B.是提供价值意见而不是作价格保证
C.对委托人的价格保证
D.为委托人争取最大的利益
271、单项选择题 如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则
272、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
273、多项选择题 在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有（）。
A.印花税
B.营业税
C.交易手续费
D.办证费
274、单项选择题 房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。
A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后
275、单项选择题 某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。
A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90
276、判断题 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()
277、单项选择题 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
278、名词解释 市场法的概念
279、单项选择题 在房地产权利中，属于用益物权的是()。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
280、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。
A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定
B.拆迁人与被拆迁入的口头约定
C.被拆迁人的要求
D.拆迁人的要求
281、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
282、多项选择题 调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。
A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本
283、多项选择题 一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。
A.研究内容计划
B.研究时间安排
C.研究范围
D.研究方法
E.研究人员预算
284、多项选择题 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。
A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住
285、问答题 计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：
286、单项选择题 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好
287、多项选择题 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。
A.线条图
B.散点图
C.网络计划技术
D.统筹法
288、多项选择题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
289、单项选择题 在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。
A.平均值
B.中位数
C.众数
D.区域
290、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
291、单项选择题 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
292、多项选择题 办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。
A.建筑成新度
B.楼层及层高
C.租户定位
D.硬件设施和设备
E.物业管理水平
293、多项选择题 面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）
A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国
294、单项选择题 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
295、单项选择题 合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。
A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则
296、判断题 开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。()
297、多项选择题 土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。
A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制
298、判断题 资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()
299、多项选择题 房地产投机对房地产价格的影响有（）。
A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断
300、问答题 收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?