时间:2020-03-18 03:23:13
1、多项选择题 根据《民法通则》规定，()的诉讼时效期间为1年。
A.寄存财物被丢失
B.环境污染损害赔偿
C.身体受到伤害要求赔偿
D.拒付租金
E.损坏公共物品
2、单项选择题 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
3、多项选择题 下列属于房地产真正自然增值的有()。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
4、单项选择题 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。
A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
5、单项选择题 某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
6、单项选择题 一般情况下，（）高于市场价值。
A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
7、单项选择题 由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金
A、商品
B、理论
C、成本
D、市场
8、判断题 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()
9、多项选择题 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于()。
A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益
10、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
11、单项选择题 室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
12、多项选择题 建筑物的重新购建价格是()的价格。
A、扣除折旧后
B、估价时点时
C、客观
D、建筑物全新状态下
13、单项选择题 《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。
A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权
14、问答题 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
15、单项选择题 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
16、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。
A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析
17、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格
18、多项选择题 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观
19、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()。
A、使用磨损
B、现行政策重大改变
C、城市规划重大改变
D、建筑技术进步
20、判断题 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()
21、判断题 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()
22、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
23、单项选择题 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
24、单项选择题 基本完好房的成新率为（）。
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
25、单项选择题
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。
A.72
B.108
C.180
D.270
26、判断题 工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。()
27、问答题 计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
28、多项选择题 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。()是估价主体。
A.估价报告的使用者
B.估价服务的需求者
C.估价委托人
D.估价服务的提供者
29、单项选择题 下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）
A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费
30、单项选择题 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。
A.房地产市场发展水平
B.项目细部规划设计
C.消费者的意向
D.项目环境设计
31、单项选择题 以下（）不适用收益法评估。
A.农地
B.学校
C.停车场
D.住宅
32、多项选择题 假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
33、单项选择题 有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在()以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
34、多项选择题 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。
A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
35、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有()
A.建筑形式
B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位
36、单项选择题 如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有（）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。
A.同方向变化和反方向变化
B.同方向变化和变化幅度不同
C.变化幅度不同和反方向变化
D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同
37、判断题 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()
38、单项选择题 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。
A.CIREAA
B.CAIRE
C.CIREA
D.CEIRA
39、单项选择题 商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。
A.周围环境状况安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近
D.繁华程度临街状况
40、单项选择题 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。
A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
41、单项选择题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元
42、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
43、单项选择题 无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。
A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合
44、多项选择题 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。
A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住
45、多项选择题 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素
46、单项选择题 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。
A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动
47、单项选择题 在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物
48、多项选择题 路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率
49、问答题 计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
50、单项选择题 在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。
A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数
51、单项选择题 房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（）。
A.完全相同
B.剧烈变动
C.差距加大
D.应当相近
52、问答题 计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
53、单项选择题 估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。
A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误
54、单项选择题 在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是()。
A.对各细分市场需求的基本特征和规模的研究
B.对各细分市场供求关系的变动趋势的研究
C.对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究
D.对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究
55、判断题 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()
56、单项选择题 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
57、多项选择题 下面()是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.通货膨胀
E.改变城市格局
58、多项选择题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
59、判断题 现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()
60、多项选择题 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍
61、单项选择题 收益法是以（）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益原理
B.预期原理
C.未来原理
D.替代原理
62、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
63、单项选择题 房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。
A.协议方式
B.调解方式
C.交易方式
D.成交方式
64、单项选择题 房地产投机属于下列哪种房地产价格影响因素？（）
A.经济因素
B.行政因素
C.社会因素
D.心理因素
65、单项选择题 如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土地价格会（）。
A.很高
B.很低
C.很难说
D.没有影响
66、多项选择题 土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。
A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制
67、判断题 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()
68、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
69、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
70、多项选择题 下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。
A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见
71、单项选择题 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。
A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法
72、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
甲公司所购买的保险属于()。
A.担保保险
B.保证保险
C.信用保险
D.责任保险
73、判断题 债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()
74、多项选择题 一般来说，区位、实物相同的下列房地产，市场价值较低的是（）。
A.商品住房
B.成本价房改房
C.标准价房改房
D.经济适用住房
E.单位集资建房
75、多项选择题 由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。
A.分析次级资料的来源
B.确定搜集次级资料的方法
C.了解次级资料的收集时间
D.掌握次级资料的近期变化趋势
E.分析次级资料的类型和性质
76、单项选择题 （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价
77、单项选择题 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。
A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减
78、多项选择题 定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。
A.观察法
B.投射法
C.小组访谈法
D.个别访谈法
E.深度访谈法
79、多项选择题 路线价法特别适用于（）或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
A.城市房屋拆迁补偿
B.市地重划
C.标准临街宗地
D.房地产税收
80、多项选择题 下列哪几项属于影响房地产价格的自身因素？（）
A.房地产的坐落位置
B.土地的肥力
C.土地面积和形状
D.房地产投机
E.房地产制度
81、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼的市场区域划分为()。
A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区
82、判断题 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。
83、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
84、判断题 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()
85、判断题 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()
86、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
87、多项选择题 市场调查的目的是为了（）
A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额
88、判断题 证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。()
89、判断题 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()
90、单项选择题 由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二
91、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()
92、单项选择题 某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()。
A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71
93、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
94、问答题 什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?
95、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为()。
A.5902.57
B.5869.50
C.2576.93
D.8479.50
96、单项选择题 某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他
97、单项选择题 在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。
A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短
98、判断题 资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()
99、判断题 房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。()
100、判断题 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()
101、单项选择题 商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。
A.引致需求
B.潜在需求
C.因果需求
D.集聚需求
102、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
办公楼市场的主要特性有()。
A.受区域质量影响大
B.与地区经济密切相关
C.受交通、通讯、配套设施影响大
D.本身品质与客户品质的一致性
103、多项选择题 在商品房交易中，常见的最低价格有（）。
A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价或起拍价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格
104、单项选择题 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。
A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元
105、单项选择题 农民集体所有的土地应当做（）的土地来估价。
A.国家所有
B.集体所有
C.个人所有
D.企业所有
106、判断题 保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。()
107、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()
108、单项选择题 ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
109、单项选择题 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。
A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10
110、单项选择题 企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。
A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值
111、单项选择题 在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。
A.供求关系分析
B.市场容量分析
C.竞争分析
D.商业用房赢利潜力分析
112、单项选择题 2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会
113、多项选择题 调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。
A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本
114、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。
A.2500
B.3500
C.3600
D.3000
115、多项选择题 从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。
A.购买频率较低，购买决策复杂
B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切
C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密
116、问答题 计算题:某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
117、单项选择题 只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于（）。
A.均衡原理
B.替代原理
C.大数法则
D.众数法则
118、多项选择题 为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。
A.各方当事人要换位思考
B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值
C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值
D.估价人员必须有良好的职业道德
E.没有房子要假设房子存在
119、多项选择题 在确定房地产市场调研课题时，可以从()人手确定。
A.分析市场环境
B.进行定性调研
C.分析二手资料
D.分析对手信息
E.与各行业专家讨论
120、判断题 从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。()
121、判断题 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。()
122、多项选择题 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。
A.1994年
B.1995年
C.1999年
D.2004年
123、单项选择题 在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。
A.该价格所对应的日期时的市场汇价
B.该价格所对应的房产的市场汇价
C.该价格所对应的价值的偏差
D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价
124、多项选择题 建筑物由哪些内容组成（）。
A.建筑材料
B.建筑构配件
C.建筑设备
D.埋设在地下的管线、设施
E.家具、电器
125、多项选择题 本质上的非市场价值主要有()。
A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值
B.在现状使用下的在用价值
C.不符合继续使用条件下的清算价值
D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值
126、单项选择题 ()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A.权益原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.收益原理
127、判断题 大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()
128、单项选择题 通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。
A.问卷调查结果
B.数据统计分析结论
C.市场调研结果
D.市场调研报告
129、单项选择题 土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权
A、半年
B、一年
C、二年
D、三年
130、判断题 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()
131、多项选择题 开发后的房地产经营方式有（）。
A.预售
B.建成后出售
C.出租
D.娱乐
132、多项选择题 以下难以使用市场法估价的房地产有()。
A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校
133、判断题 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。()
134、判断题 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。()
135、名词解释 市场法的概念
136、多项选择题 （）是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。
A.基准地价
B.房屋重置价格
C.房屋重建价格
D.标定地价
137、多项选择题 一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用()等一些基本的统计方法。
A.统计分频
B.分布性统计
C.描述性统计
D.记录性统计
E.统计推断
138、单项选择题 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。
A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
139、多项选择题 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格()。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易
140、多项选择题 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有()。
A.用地面积
B.建筑红线后退距离
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑间距
141、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道
142、单项选择题 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。
A、生地价
B、熟地价
C、毛地价
D、拆迁补偿安置价
143、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和()。
A、周围环境状况
B、安宁程度
C、临街状况
D、交通便捷程度
144、单项选择题 在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有()报价才是要约表示。
A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人
145、多项选择题 报酬率与（）的性质相同。
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.资本化率
E.收益乘数
146、多项选择题 在运用成本法时最主要的有()。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
147、多项选择题 最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境
148、单项选择题 最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。
A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡
149、判断题 我国建设工程开工实行建设监理制度()
150、多项选择题 下列哪几项属于土地使用管制（）。
A.通风
B.建筑高度
C.容积率
D.采光
E.日照时间
151、单项选择题 在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。
A.平均值
B.中位数
C.众数
D.区域
152、多项选择题 经济适用住宅基准价格由()构成。
A、开发成本
B、税金
C、经营用房的建筑安装费
D、利润
153、单项选择题 评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。
A.市场法
B.收益法
C.路线价法
D.假设开发法
154、单项选择题 市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
155、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
在本例市场调研的供给分析中，主要确定()。
A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向
156、多项选择题 在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。
A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估
157、单项选择题 （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
A.合法原则
B.估价时点原则
C.公平原则
D.替代原则
158、多项选择题 对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。
A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价
159、判断题 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()
160、多项选择题 房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。
A.观察法
B.试验法
C.投射法
D.询问法
E.小组访谈法
161、单项选择题 采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()
A、基准地价
B、政府定价
C、评估价
D、按国家规定确定的最低价
162、单项选择题 当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。
A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
163、单项选择题 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量
164、单项选择题 假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
165、填空题 胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。
166、单项选择题 ()是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图
167、判断题 房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。()
168、判断题 在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。()
169、单项选择题 某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
170、单项选择题 房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
171、单项选择题 ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
172、单项选择题 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
173、单项选择题 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。
A.交易
B.交易和投资
C.交换
D.投资
174、单项选择题 报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
175、多项选择题 需要补地价的情形有哪几种?
A、增加容积率
B、改变原土地用途
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
D、出让土地使用权
176、单项选择题 房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由()人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。
A.5
B.7
C.10
D.13
177、单项选择题 以下不属于信托职能的是()。
A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询
178、单项选择题 我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。
A.相同的
B.不同的
C.可能不同
D.完全相同
179、单项选择题 对于房地产估价来说，土地是指（）。
A.田地、地面
B.地球上陆地的表层，包括水域在内
C.自然资源
D.地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间
180、判断题 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()
181、单项选择题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
182、问答题 计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
183、单项选择题 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
184、单项选择题 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。
A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同
185、多项选择题 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。
A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模
186、单项选择题 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产
187、多项选择题 市场法可用于（）的求取。
A.经营收入
B.空置率
C.报酬率
D.土地用途
E.抵押价值
188、判断题 城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。()
189、判断题 宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()
190、多项选择题 市场法中实物状况比较和调整的内容包括()。
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修
191、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。
A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权
192、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
193、判断题 划拨土地使用权的期限由国家规定。（）
194、单项选择题 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
195、判断题 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
196、单项选择题 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
197、单项选择题 市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。
A.房地产市场
B.房地产的实际成交价格
C.客观价值
D.类似房地产
198、多项选择题 房地产价格与一般物价相同之处在于（）。
A.都是价格，用货币表示
B.受供求关系影响
C.按质论价
D.市场性质相同
E.变现速度快
199、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15年
200、多项选择题 人口因素包括（）。
A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构
201、单项选择题 某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。
A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90
202、多项选择题 商业用房市场的供求关系包含了()等方面。
A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是
203、单项选择题 当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用()的描述性统计方法。
A.平均数
B.多项频数分布
C.单项频数分布
D.交叉分组频数分布
204、单项选择题 运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。
A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定
205、多项选择题 商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。
A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争
206、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。
A.9
B.13.5
C.15
D.18
207、单项选择题 估价报告书中说明的（）限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
208、多项选择题 ()，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。
A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年10月4日
209、判断题 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()
210、单项选择题 在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。
A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值
211、单项选择题 对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由()决定。
A.市场力量
B.估价人员的主观判断
C.政府意志
D.个别市场参与者的价值判断
212、单项选择题 开发经营期的起点是假设的()。
A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
213、单项选择题 （）是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
214、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
215、多项选择题 在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。
A.区位
B.规模
C.环境
D.经营领域
E.装修标准
216、判断题 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()
217、多项选择题 在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：()。
A、通过征收农地取得的
B、通过征用城市土地取得的
C、通过在城市中房屋拆迁取得的
D、通过在农村中拆迁房屋取得的
218、多项选择题 一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。
A.研究内容计划
B.研究时间安排
C.研究范围
D.研究方法
E.研究人员预算
219、单项选择题 完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定()。
A.需求的绝对量
B.潜在的供给量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向
220、单项选择题 估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。
A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告
221、单项选择题 拍卖保留价由人民法院参照（）确定。
A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价
222、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
223、单项选择题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。
A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观
224、单项选择题 估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间
225、单项选择题 ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
226、单项选择题 市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。
A.资源
B.服务
C.信息
D.资金
227、单项选择题 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
228、单项选择题 在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是（）。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.替代原理
229、多项选择题 面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）
A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国
230、单项选择题 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产
B、估价对象房地产
C、标准房地产
D、类似房地产
231、多项选择题 下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。
A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向
B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平
C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向
D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向
E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式
232、多项选择题 在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。
A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要
233、单项选择题 下列关于路线价法中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
234、单项选择题 ()导致了商业用房市场调研的复杂性。
A.商业用房赢利的不稳定性
B.交通运输状态对商业用房的影响巨大
C.人口密集度决定了商业用房的利润水平
D.对商业用房的需求是一种引致需求
235、单项选择题 《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。
A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源
236、单项选择题 市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是()。
A.对竞争项目的情况进行描述
B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷
C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小
D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析
237、多项选择题 净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣()以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税
238、判断题 在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()
239、单项选择题 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
240、单项选择题 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
241、问答题 市场调研的重要性
242、判断题 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()
243、多项选择题 由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。
A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张
244、单项选择题 城市房屋拆迁估价应当采用（）。
A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准
245、多项选择题 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善
246、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
247、单项选择题 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
248、判断题 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()
249、多项选择题 影响房地产价格的经济因素，主要有()。
A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况
250、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
251、单项选择题 估价业务来源一般不包括（）。
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标
252、判断题 合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()
253、单项选择题 夸美纽斯的（）是他教育思想的重要内容之一。
A.社会契约论
B.泛智教育论
C.绅士教育论
D.要素教育论
254、单项选择题 保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
255、单项选择题 市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度();当吸纳程度较低时，竞争程度()。
A.高，低
B.高，高
C.低，高
D.低，低
256、多项选择题 房地产估价所评估的是房地产的（）。
A.市场价格
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
257、多项选择题 政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。
A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权
258、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有()等方面。
A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化
259、问答题 计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
260、单项选择题 封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是()。
A.容易设计
B.便于信息采集
C.反映客观问题
D.易于记录
261、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
262、单项选择题 房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少
263、单项选择题 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）
A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.收益法
264、多项选择题 以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度()。
A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》
265、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点()
A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合
266、判断题 在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。()
267、单项选择题 房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求
268、多项选择题 收益法又称作（）。
A.收益资本化法
B.收益还原法
C.收益乘数法
D.收益剩余法
E.收益预测法
269、单项选择题 在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。
A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同
270、单项选择题 作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。
A.扎实的理论知识
B.较好的与人沟通交往的能力
C.丰富的实践经验
D.长期的估价经历
E.良好的职业道德
271、单项选择题 （）是市场价格运行的必然趋势。
A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争
272、多项选择题 关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。
A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行
273、多项选择题 成本法中的利息计算，包括()的利息。
A.土地取得成本和开发成本
B.土地取得成本、开发成本和管理费用
C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D.借贷资金
E.自有资金
274、单项选择题 人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
275、问答题 收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
276、单项选择题 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为()年
A、40
B、50
C、66
D、70
277、单项选择题 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）
A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定
278、单项选择题 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
279、多项选择题 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物
E.加油站
280、多项选择题 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
281、单项选择题 在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
282、多项选择题 某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）
A.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用
B.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用
C.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利
D.按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果
283、单项选择题 如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则
284、判断题 房地产产权产籍管理必须坚持属地管理原则。()
285、多项选择题 下列哪几项是求资本化率的方法？（）
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法
286、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
287、单项选择题 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
288、多项选择题 在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。
A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价
289、单项选择题 报酬率为()与所投入的资本的比率。
A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
290、多项选择题 在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有（）。
A.印花税
B.营业税
C.交易手续费
D.办证费
291、单项选择题 某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。
A.净高
B.容积率
C.重建成本
D.重置成本
292、单项选择题 在房地产权利中，属于用益物权的是()。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
293、问答题 市场法适用的对象和条件
294、单项选择题 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
295、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
296、单项选择题 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。
A.一般物价指数或变动率
B.建筑材料价格指数或变动率
C.建筑人工费指数或变动率
D.房地产价格指数或变动率
297、单项选择题 搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。
A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的
298、多项选择题 下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是()。
A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.国际竞争状况
299、多项选择题 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。
A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则
300、多项选择题 以下房地产中按权益状况分类的有（）。
A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产