时间:2019-09-22 02:20:16
1、判断题 解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要的两种方法。（）
2、单项选择题 研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力，这是（）的目的之一。
A.保本点分析
B.敏感性分析
C.现金流量分析
D.统计试验分析
3、判断题 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。（）
4、判断题 盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，而且需要确定各风险因素未来发生的概率。
5、不定项选择 房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。
A、开发期和租售期
B、权益投资比率
C、资本化率
D、贷款利率
E、运营费用
6、不定项选择 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中错误的有（）。
A、期望值相同，标准差小的方案为优
B、标准差相同，期望值小的为优
C、标准差相同，期望值大的为优
D、标准差系数大的为优
E、标准差系数小的为优
7、单项选择题 某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为()元/m。(2012年真题)
A、6500.00
B、6878.31
C、7142.86
D、7751.94
8、不定项选择 决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。（2012年真题）
A、合理性
B、可接受性
C、时效性
D、参与性
E、经济性
9、单项选择题 决策的原则不包括()。
A、系统原则
B、满意原则
C、淘汰原则
D、反馈原则
10、单项选择题 财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目的()可预测。
A、现金流
B、建设周期
C、投资成本
D、项目用途
11、判断题 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。
12、判断题 盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。（）
13、单项选择题 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30％，成本上升60％时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20％，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面（）。
A.甲强于乙
B.乙强于甲
C.一样
D.不能确定
14、多项选择题 当建筑工程开工后，由于（）发生变化，也会导致建安工程费用改变。
A.土地价格
B.预售价格
C.借贷利率
D.建筑材料
E.人工费
15、判断题 房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。
16、多项选择题 决策的四个基本特征包括（）。
A.是为了达到一个预定的目标
B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段
C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案
D.是在若干个有价值的方案中选择1～3个行动方案
E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的
17、多项选择题 期权价格就是获得这种权利所投入的（）。
A.人力
B.物力
C.财力
D.技术
E.经验
18、判断题 选出最佳方案属于风险辨识阶段的工作。（）
19、单项选择题 运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A.毛租金收入
B.潜在租金收入
C.经营收入
D.净收益
20、判断题 决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称为程序化决策。（）
21、多项选择题 实物期权类型主要包括（）。
A.等待投资型期权
B.成长型期权
C.放弃型期权
D.买方型期权
E.柔性期权
22、单项选择题 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。
A.1962.5
B.3870
C.4000
D.4142.5
23、判断题 最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力越大。（）
24、判断题 应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结构、再投资。
25、判断题 承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。（）
26、单项选择题 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，可通过（）确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价
27、判断题 解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布。（）
28、判断题 土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。由土地出让金、基础设施配套费和土地开发费用组成。（）
29、多项选择题 房地产项目敏感性分析步骤主要包括（）。
A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围
B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析
D.分析确定每个不确定性因素发生的概率
E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率
30、多项选择题 决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括（）。
A.战略性决策
B.管理性决策
C.确定型决策
D.风险型决策
E.不确定型决策
31、多项选择题 下列关于标准差的表述中，正确的有（）。
A.期望值相同、标准差小的方案为优
B.标准差相同、期望值小的方案为优
C.标准差相同、期望值大的方案为优
D.标准差系数大的方案为优
E.标准差系数小的方案为优
32、单项选择题 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过()确定是否进行投资。(2011年真题)
A、等待投资型期权估价
B、放弃型期权估价
C、成长型期权估价
D、柔性期权估价
33、判断题 如果承包合同是一种固定单价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。
34、单项选择题 目前，关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的（）与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。
A.毛租金收入
B.净租金收入
C.经营收入
D.税后现金流
35、多项选择题 在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。
A.风险估算
B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因
D.检验各风险变量是否相关
E.提出应对风险的建议
36、判断题 权益投资比例是指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（）
37、单项选择题 确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为（）。
A.投资回收期
B.内部收益率
C.财务净现值
D.开发商利润
38、不定项选择 盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。（2012年真题）
A、产品总成本不随产销量变化
B、产品销售量等于生产量
C、单位产品变动成本不随产销量变化
D、单位产品销售价格不随产销量变化
E、单位产品固定成本不随产销量变化
39、单项选择题 某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%，该项目净现值的期望值是()万元。(2012年真题)
A、240
B、284
C、300
D、316
40、判断题 空置率的高低对有效毛租金收入的多少没有影响。
41、不定项选择 期权价格就是获得这种权利所投入的（）。
A、人力
B、财力
C、物力
D、技术
E、时间
42、多项选择题 在风险分析中，风险评价阶段的工作包括（）。
A.风险发生的概率大小
B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因
D.检验各风险因素
E.提出对风险对策的建议
43、不定项选择 房地产投资决策过程的三个阶段（）
A、预测阶段
B、策略阶段
C、分析阶段
D、决策阶段
E、定位阶段
44、单项选择题 在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是()。(2012年真题)
A、Pi≥0
B、Pi≤1
C、0≤Pi≤1
D、Pi≥1
45、判断题 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。（2012年真题）
46、判断题 净现值标准差可以反映项目年度净现值的离散程度。（）
47、多项选择题 由于施工工期延长，开发商要承担（）的风险。
A.贷款利息
B.总费用上涨
C.增加融资成本
D.开发项目的布局和规模发生变化
E.建筑容积率
48、判断题 房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策两种具体类型。（）
49、单项选择题 有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。
A.52%
B.58%
C.40%
D.68%
50、判断题 当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。（）
51、多项选择题 决策的原则有（）。
A.经济性原则
B.最优原则
C.满意原则
D.反馈原则
E.比较选优原则
52、判断题 敏感性分析能够明确提供某个经济因素变动引起的房地产项目盈利变化的可能性大小。（）
53、单项选择题 “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。()
A、最乐观预测值
B、最悲观预测值
C、最可能预测值
D、最不可能预测值
54、判断题 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）
55、单项选择题 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对房地产市场不确定、投资风险的不确定性，可通过（）确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价
56、单项选择题 ()和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。
A、概率分析
B、解析法
C、调查和专家打分法
D、杠杆分析
57、单项选择题 敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A.静态确定性
B.静态不确定性
C.动态确定性
D.动态不确定性
58、多项选择题 以下可以用于风险辨识的方法有（）。
A.专家调查法
B.故障树分析法
C.幕景分析法
D.筛选-监测-诊断技术
E.解析方法
59、单项选择题 风险分析常用的比较成熟的方法是（）。
A.解析法
B.蒙特卡洛模拟法
C.调查和专家打分法
D.概率分析
60、单项选择题 （）的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。
A.资本化率
B.容积率
C.租售价格
D.贷款利率
61、单项选择题 下列房地产投资项目不确定因素中，不属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。
A.运营费用
B.购买价格
C.空置率
D.有效面积系数
62、判断题 在开发项目评估阶段，容积率和建筑面积就可以确定。（）
63、单项选择题 在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是（）分析的目的。
A.盈亏平衡
B.敏感性
C.风险
D.概率
64、不定项选择 风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。（2011年真题）
A、风险估算
B、分析风险概率分布情况
C、辨识风险发生的原因
D、检验各风险变量是否相关
E、提出应对风险的建议
65、判断题 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。（）
66、单项选择题 房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.成长型期权
D.成熟型期权
67、判断题 租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要先进流入。
68、判断题 最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越小，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。（）
69、判断题 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（）
70、判断题 风险估计常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、智暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。（）
71、单项选择题 在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是()的。(2012年真题)
A、相互关联
B、相互排斥
C、相互独立
D、相互制约
72、不定项选择 敏感性分析的目的在于（）。
A、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据
B、分析确定每个不确定性因素发生的概率
C、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出敏感的投资方案
D、在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度
E、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力
73、多项选择题 房地产投资决策的三个阶段是（）。
A.分析阶段
B.决策阶段
C.反馈阶段
D.监控阶段
E.策略阶段
74、判断题 通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。
75、多项选择题 风险型决策的具体方法包括（）。
A.最小可能法
B.最大可能法
C.期望值法
D.决策树法
E.后悔值法
76、判断题 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于期望值分析。（）
77、单项选择题 （）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。
A.解析法
B.幕景分析法
C.调查和专家打分法
D.故障树法
78、判断题 风险辨识常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选——监测——诊断技术。
79、判断题 蒙特卡洛模拟法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。（）
80、判断题 风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。（）
81、判断题 最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
82、多项选择题 租售期延长，会增加房地产开发项目（）等支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。
A.销售税金
B.融资成本
C.管理费用
D.材料费
E.人工费
83、单项选择题 某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元、14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10％。问整个项目寿命周期净现值的期望值是（）万元。
A.9.54
B.18
C.22
D.40
84、单项选择题 临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.利润为零时
B.利润最大时
C.允许的最低经济效益指标
D.允许的最高经济效益指标
85、单项选择题 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。
A.相互影响的
B.相互独立的
C.有因果关系的
D.有条件关系的
86、单项选择题 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
87、判断题 解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。（）
88、判断题 房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上作出投资决策。（）
89、判断题 “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。
90、判断题 敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
91、判断题 在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。
92、多项选择题 土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由（）。
A.土地出让金
B.城市建设配套费
C.土地开发费
D.公共配套设施建设费
E.基础设施建设费
93、多项选择题 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛法的表述中，正确的是（）。
A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
E.解析法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，蒙特卡洛法能够分析更多个随机变量的风险问题。
94、判断题 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。
95、不定项选择 风险估计与评价的主要方法不包括（）。
A、调查和专家打分法
B、解析方法
C、蒙特卡洛模拟法
D、幕景分析法
E、时间序列
96、多项选择题 房地产项目的盈亏平衡分析有（）。
A.线性盈亏平衡分析
B.非线性盈亏平衡分析
C.保本点盈亏平衡分析
D.临界点盈亏平衡分析
E.定性风险分析
97、单项选择题 （）原则在于强调信息是决策的基础。
A.满意
B.系统
C.信息
D.预测
98、判断题 商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。（）
99、多项选择题 敏感性分析的目的在于（）。
A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据
B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力
C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.确定用于敏感性分析的财务评价指标
100、多项选择题 决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括（）。
A.战略性决策
B.管理性决策
C.业务性决策
D.个人决策
E.群体决策
101、单项选择题 假设某项目年净租金收入期望为100万元，若进行市场调查与分析后认定资本化率为7％，与认定为8％，两者相差1％，则所求得的项目资本价值差为（）万元。
A.1000
B.1250
C.2678
D.178
102、单项选择题 土地费用是房地产项目评估中一个重要的计算参数，在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的()。
A、30%～40%
B、40%～50%
C、50%～60%
D、60%～70%
103、单项选择题 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元;净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。
A、乙<丙<甲
B、甲<乙<丙
C、丙<甲<乙
D、乙<甲<丙
104、判断题 如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。（）
105、判断题 风险估计与评价的常用方法有调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。（）
106、判断题 风险型决策的具体方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。
107、单项选择题 有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的（）。
A.50％～60％
B.40％～50％
C.30％～40％
D.30％以下
108、多项选择题 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，错误的是（）。
A.空置率与有效毛收入呈反向变动
B.空置率与有效毛收入呈同向变动
C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
E.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得低于某一要求的比率
109、判断题 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远高于高档商品住宅项目。（）
110、单项选择题 如果成本合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险有承包商负担，对开发商（）。
A.影响很大
B.影响不太大
C.无影响
D.有影响
111、单项选择题 目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与()的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。
A、售价
B、经营收入
C、毛租金收入
D、税后现金流
112、单项选择题 "三项预测值"分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面（）不属于"三个预测值"。
A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最不可能预测值
113、单项选择题 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出（）。
A.平衡点
B.临界点
C.转折点
D.保本点
114、单项选择题 某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。
A、1.4
B、1.5
C、1.6
D、1.7
115、单项选择题 （）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
A.盈亏平衡分析
B.敏感性分析
C.风险分析
D.保本点分析
116、单项选择题 ()不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
A、盈亏平衡分析
B、敏感性分析
C、风险分析
D、临界点分析
117、判断题 在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。（）
118、单项选择题 房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。
A、变动成本的设置
B、销售收入的不同
C、固定成本的设置
D、平衡点的设置
119、单项选择题 决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的（）划分，包括个人决策和群体决策。
A.性质
B.层次
C.参与人数
D.规模
120、单项选择题 保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.利润为零时
B.利润最大时
C.允许的最低经济效益指标
D.允许的最高经济效益指标
121、判断题 与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）
122、单项选择题 当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A.越小
B.越大
C.无法判断
D.不存在关系