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1、多项选择题  农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在（）

A.国务院
B.省级人民政府
C.县级人民政府
D.乡级人民政府
E.村民委员会

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

2、单项选择题  设立房地产开发企业，应该（）

A.申请法人登记，但不必申领营业执照
B.申领营业执照，但不必在政府机关备案
C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案
D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

3、问答题  简述城镇土地使用税的加收与免缴。

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本题答案：城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：（1）逾期不使用
本题解析：试题答案城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：（1）逾期不使用所征土地的，加倍征税；（2）用地超过批准权限的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3～5倍范围内加收。下列土地免缴城镇土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5—10年；（7）由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

4、问答题  简述非法转让土地的责任。

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本题答案：（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法
本题解析：试题答案（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收非法所得。尔后又分为两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆 除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。非法转让土地，是非法所得的前提条件。对非法转让土地的，除作上述处理外，还可并处罚款，罚款额为非法所得的50％以下。对非法转让土地的直接负责的管理人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事 责任。
（2）以各种形式非法处分集体土地的。擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的处5％以上、20％以下。

5、单项选择题  根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（）

A．申请书
B．审批书
C．规划意见书
D．选址意见书

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

6、问答题  

2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？
（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效？为什么？
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？
（4）本案应如何处理？

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本题答案：（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效
本题解析：试题答案（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。

7、单项选择题  在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（）

A.开发商
B.物业管理企业
C.政府房地产管理部门
D.业主

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

8、单项选择题  某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就房屋抵押关系而言，下列表述中哪些是正确的?

A.丁与银行签订抵押合同时，如未约定该房屋占
用范围内的土地使用权一同抵押，则土地使用权未抵押
B.丁与银行在抵押合同中可以约定若丁不能清偿到期债务，则房屋所有权转移给银行
C.丁与银行协商也可以该房屋设定质押担保
D.若丁欲将该房转让，则须通知银行，否则转让行为无效

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

9、单项选择题  对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是（）

A.招标投标
B.协议
C.招标投标与协议相结合
D.由建设单位指定

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

10、单项选择题  91Exam.org; 在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是（）

A.房地产抵押纠纷
B.土地权属确认纠纷
C.商品房预售纠纷
D.土地使用权租赁纠纷

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

11、问答题  简述商品房预售的条件。

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本题答案：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证收。
本题解析：试题答案（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证收。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

12、问答题  简述房地产开发的类别。

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本题答案：（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和
本题解析：试题答案（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和自用性开发。（3）新城区开发和旧城区改造。

13、单项选择题  某企业经批准于1993年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的投资资金，原拟投资的项目至1996年10月仍未能开工，该土地也一直未使用，且未经原批准机关同意。在下列选项中选出正确的处理方法?()

A.经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司
B.经批准限定某企业在1年内使用 该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书
C.经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5%～10%的罚款
D.经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

14、问答题  简述外商投资企业用地取得方式。

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本题答案：（1）通过出让方式取得土地使用权。外商投资企业可以通过
本题解析：试题答案（1）通过出让方式取得土地使用权。外商投资企业可以通过拍卖、招标、协议方式，与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并在按规定缴纳出让金后，取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股方式。此种方式一般是中方合营者将厂房及设备连同土地使用权等作价入股。与外商合资、合作经营。（3）通过租赁厂房和场地的方式取得。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，那么合营企业应向中国政府缴纳土地使用费，这实际上是租赁厂房和场地的形态。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。此种方式一般是外商参加拍卖活动，竞买企业而进行经营，或通过租赁经营而取得企业的土地使用权。

15、单项选择题  城市房屋在以下哪种情况下可以出租？（）

A.无房屋所有权证
B.共有房屋未经共有人同意
C.已抵押的房屋
D.权属有争议

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本题答案：C
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16、问答题  简述经济适用房开发贷款中借款人的条件。

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本题答案：借款人申请经济适用住房贷款，应具备以下条件：（1）在贷
本题解析：试题答案借款人申请经济适用住房贷款，应具备以下条件：（1）在贷款银行开立基本账户或一般存款户；（2）经营管理制度健全，财务状况良好，核心管理人员素质较高；（3）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（4）已落实贷款保证单位，或有与申请贷款数额相对应的贷款人认可的合法抵押物或质物；（5）项目已纳入国家建设计划、信贷指导性计划，已通过划拨方式取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，能够进行实质性开发建设；（6）已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；（7）基础设施、公共建设能及时配套，项目建成后，能投入正常使用；（8）借款人投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例，并在贷款使用前投入项目建设；（9）建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景；（10）贷款人规定的其他条件。

17、单项选择题  在房屋拆迁补偿中，货币补偿（）

A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用
B.采取等价有偿原则
C.不宜采取等价补偿原则
D.采用平等协商原则

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本题答案：B
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18、名词解释  商品房预售

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本题答案：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人
本题解析：试题答案是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金 或者房价款的行为。

19、单项选择题  在解决房地产纠纷的法律方式中，（）

A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决
B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁
C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理
D.仲裁和诉讼不能同时适用

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本题答案：D
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20、问答题  简述房屋租赁与房屋抵押的关系。

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本题答案：（1）将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事
本题解析：试题答案（1）将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由承租人判断是否仍继续承租，抵押权人判断是否接受该抵押。抵押权的存在不至于影响租赁关系，后设定的抵押权在实现时，亦不应使租赁关系受影响。若买受人愿意承受租赁关系，则承租人受“买卖不破租赁’’规则的保护。概括地说，抵押人将已出租的房地产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）抵押权设定后成立房屋租赁关系的，若租赁关系影响抵押权实现的，该房屋租赁关系对抵押权人不发生效力，抵押权人可以申请实现抵押权。概括地说，抵押人将已抵押的房地产出租的．抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。总之，抵押人将已出租的财产抵押的，原租赁合同继续有效：抵押人将已抵押的财产出租的，出租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。

21、问答题  划拨土地使用权的转让、出租、抵押条件。

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本题答案：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租
本题解析：试题答案划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件是：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。这就排除了非营利性的单位，如机关、事业单位享有此项权利的可能性。（2）领有国有土地使用证。（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

22、单项选择题  房地产抵押合同从（）

A.公证之日起生效
B.抵押合同签订之日起生效
C.主合同履行之日起生效
D.抵押登记之日起生效

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

23、问答题  简述土地使用 权终止的原因。

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本题答案：（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共
本题解析：试题答案（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。

24、单项选择题  《物业管理条例》中业主委员会的法律性质属于（）

A.社团法人
B.非法人组织 
C.企业法人
D.机关法人

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本题答案：B
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25、单项选择题  在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是（）

A.房屋扩建、改建或部分拆除
B.房屋买卖、交换、继承
C.房屋设定抵押权、典权
D.土地使用年限届满

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本题答案：A
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26、问答题  国务院在房地产管理方面的权限。

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本题答案：国务院领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》规定，土地
本题解析：试题答案国务院领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》规定，土地为全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家对全国土地实行宏观调控，包括：（1）批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市，人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；（2）批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；（3）其他法定的权限。国务院制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。国务院设立建设行政主管部门、土地行政主管部门。他们依照国务院规定的职权划分，管理全国城乡房地产工作。

27、问答题  简述房屋权属登记的种类及其各自的内容。

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本题答案：（1）总登记。总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在
本题解析：试题答案（1）总登记。总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。总登记是产权登记最基本的一种登记。
（2）初始登记。初始登记，是指对新建的房屋所进行的权属登记。
（3）转移登记。转移登记，是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因而致使其权属发生转移，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。这种登记有时间限制，建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定为自事实发生之日起3个月内。
（4）变更登记。变更登记，是指房屋发生扩建、翻建、改建、添建、部分拆除等增减情况以及相应的宅基地、院落地使用范围的增减时所进行的登记。
（5）他项权利登记。他项权利登记，是指对设定房屋抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记。
（6）注销登记。注销登记，是指因房屋灭失，土地使用年限届满，他项权利终止等情况所进行的权属登记。

28、问答题  商品房预售合同的效力。

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本题答案：（1）商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开
本题解析：试题答案（1）商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定预售合同无效。
（2）商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金进行了施工建设，并在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效。
（3）商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可以认定预售合同有效。预售合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可以认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的对方造成损失的，应承担相应的民事责任。

29、问答题  我国房地产法的基本原则有哪些？

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本题答案：（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分
本题解析：试题答案（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。

30、问答题  简述房地产权属登记的公示功能。

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本题答案：公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产
本题解析：试题答案公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。其目的在于维护房地产交易的安全，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进行交易给他人带来损失。

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