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题库试看结束后微信扫下方二维码即可打包下载完整版《房地产估价理论与方法：成本法及其运用》题库，分栏、分答案解析排版、小字体方便打印背记！经广大会员朋友实战检验，此方法考试通过率大大提高！绝对是您考试过关的不二利器！

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1、多项选择题  在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地取得成本
B.建设成本
C.管理费用
D.销售费用
E.销售税费

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

2、多项选择题  “两税一费”是指（）。

A.营业税
B.城市维护建设税
C.教育费附加
D.销售税
E.房产税

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

3、多项选择题  下列属于简易结构的是（）。

A.简易楼
B.平房
C.木板房
D.小型别墅
E.电梯楼

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

4、单项选择题  估价上的折旧注重的是（）。

A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收
D.资产市场价值的真实减损

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本题答案：D
本题解析：要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点

5、多项选择题  单位比较法是以建筑物整体，与价 格、成本密切相关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法，主要有（）。

A.单位对象法
B.单位可比实例法
C.单位面积法
D.单位体积法
E.单位还原法

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本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

6、判断题  开发利润是所得税前的。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

7、单项选择题  在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

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本题答案：D
本题解析：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。

8、多项选择题  征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。

A.土地补偿费
B.安置补助费
C.地上附着物和青苗的补偿费
D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E.安排被征地农民的社会保障费用

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。土地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地取得成本之一，但不属于征地补偿安置费用。

9、单项选择题  销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应（）的税费。

A.由卖方和买方双方缴纳的
B.由卖方独立承担和缴纳的
C.由买方缴纳的
D.由土地开发和房产开发所缴纳

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

10、判断题  估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，是"减价修正"。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

11、单项选择题  A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为（）万元。

A.30
B.60
C.80
D.100

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本题答案：D
本题解析：B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高=1000×100×10=100（万元）。

12、单项选择题  某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.43.2％
B.50％
C.56.8％
D.70％

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本题答案：C
本题解析：成新率q＝[1－（1－R）]×t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×18／（18＋22）]×100％＝56.8％。

13、判断题  成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

14、判断题  土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

15、多项选择题  价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。

A.房地产开发成本等于平均利润
B.房地产开发成本大于平均利润
C.房地产开发成本小于平均利润
D.自由竞争
E.该种商品本身可以大量重复生产

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本题答案：D, E
本题解析：暂无解析

16、判断题  某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

17、单项选择题  某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。

A.等于25年
B.小于25年
C.大于25年
D.可能等于也可能大于25年

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

18、判断题  土地取得成本、建设成本、 管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

19、多项选择题  成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有（）。

A.公园
B.酒店
C.空置的写字楼
D.学校
E.行政办公楼

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本题答案：A, D, E
本题解析：对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。

20、单项选择题   运用成本法估价需要先估算出（）。

A.土地利润
B.售后利润
C.投资利润
D.开发利润

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

21、多项选择题  在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（）。

A.分部分项法
B.工料测量法
C.年限法
D.单位面积法
E.单位体积法

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本题答案：D, E
本题解析：暂无解析

22、多项选择题  新开发土地包括（）。

A.征用集体土地
B.开山造地
C.征用农地后进行"三通一平"等开发的土地
D.在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地
E.耕地

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

23、判断题  重新购建的价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

24、多项选择题  导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。

A.功能缺乏
B.功能落后
C.功能过剩
D.市场供给的过量或需求不足
E.城市规划改变

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

25、判断题  年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

26、多项选择题  下列属于一般损坏房的特点的是（）。

A.部分构件有损坏或变形
B.屋面局部漏雨
C.装修严重变形、破损，油漆老化见底
D.设备、管道不够通畅
E.承重梁严重弯曲

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

27、判断题  一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。（）

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本题答案：错
本题解析：一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。

28、判断题  在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（） www.91exAm.org

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本题答案：错
本题解析：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

29、单项选择题  成本法中一般不计息的项目是（）。

A.管理费用
B.销售费用
C.开发成本
D.销售税费

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

30、问答题  成本法适用的对象、条件和步骤 来源:91考试 网

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本题答案：适用的对象特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估
本题解析：试题答案适用的对象特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产，房地产保险一般也采用成本法。
步骤：收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料、估算重新购建价格、估算折旧、求取积算价格。

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