时间:2019-05-29 02:32:54
1、单项选择题 陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。 假设陈某为抵押该套住宅需要进行估价，选用市场法估价的条件为（）。
A.存在较多的类似房地产交易实例
B.类似房地产交易实例均应在同一供求范围内
C.类似房地产交易实例的成交日期应在估价时点-年之前
D.房地产市场不会有大的变化
2、单项选择题 从收益法的观点看，房地产的价值主要取决因素不包括（）。
A.获得毛收益的时间性--获得毛收益时间越短，房地产的价值就越高，反之就越低
B.未来净收益的大小--未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低
C.获得净收益的可靠性--获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低
D.获得净收益期限的长短--获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低
3、多项选择题 房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其（）。
A.其他权益
B.所有权
C.地役权
D.使用权
E.占有权
4、多项选择题 陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。 假设陈某购买该套住宅后可改造为餐馆，从收益法的观点看，决定陈某该房地产价值的主要因素为（）。
A.未来餐馆净收入的多少
B.餐馆取得净收入的期限
C.餐馆获取净收入的可靠性
D.该套住宅的购买价格
5、多项选择题 真正的房租构成因素包括（）。
A.地租
B.房屋折旧费
C.房屋维修费
D.印花税
E.投资利息
6、多项选择题 土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的（）等。
A.保险费
B.费用
C.房地产税
D.税金
E.利润
7、单项选择题 王女士购买了一套二手房用于出租，该房产经济寿命60年，已使用10年，重置价格60万元，其中装修的重置价格10万元，平均寿命5年，已使用2年，设备的重置价格15万元，平均寿命15年，已使用10年，李先生承租了该房屋，租期5年，月租金2500元，该类房产的资本化率为6%。 用成本法对此房进行估价的结果是（）万元。
A.40.2万元
B.46.0万元
C.50.0万元
D.54.2万元
8、单项选择题 房地产 税收环节不包括（）。
A.保有环节的税收
B.房地产开发环节
C.成交环节
D.交易环节
9、单项选择题 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.2500
B.2455
C.2565
D.2535
10、单项选择题 某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，则现值为（）元。
A.34256
B.35254
C.35635
D.34167
11、多项选择题 未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的，收益的种类有（）等。
A.毛租金
B.毛收益
C.净租金
D.有效毛收入
E.潜在毛收入
12、单项选择题 王女士购买了一套二手房用于出租，该房产经济寿命60年，已使用10年，重置价格60万元，其中装修的重置价格10万元，平均寿命5年，已使用2年，设备的重置价格15万元，平均寿命15年，已使用10年，李先生承租了该房屋，租期5年，月租 金2500元，该类房产的资本化率为6%。 2年后，王女士欲将此房出售，请估价师评定售价应为（）万元。
A.41.3
B.42.3
C.43.1
D.47.3
13、单项选择题 王女士购买了一套二手房用于出租，该房产经济寿命60年，已使用10年，重置价格60万元，其中装修的重置价格10万元，平均寿命5年，已使用2年，设备的重置价格15万元，平均寿命15年，已使用10年，李先生承租了该房屋，租期5年，月租金2500元，该类房产的资本化率为6%。 假设市场上类似房产的月租金为2200元/月，则可判定该房地产的价值（）万元。
A.小于41.6
B.等于41.6
C.大于41.61
D.无法判断
14、多项选择题 房地产价格与一般物品价格的不同，表现为房地产价格的特征，其中包括（）。
A.房地产价格受区位的影响很大
B.房地产价格实质上是房地产权益的价格
C.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
D.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响
E.房地产价格形成的时间通常较短
15、多项选择题 陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。 陈某为装修住宅中的卫生间和厨房墙面，到建材市场选购瓷砖，按照材质划分，瓷砖可分为（）。
A.陶瓷砖
B.全瓷砖
C.半瓷砖
D.玻化瓷砖
16、多项选择题 运用收益法估价一般步骤包括（）。
A.预测估价对象的未来收益
B.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及相似的房地产的收入、费用等数据资料
C.对可比实例的成交价格进行适当的处理
D.选用合适的收益法公式计算收益价值
E.求取报酬率或资本化率、收益乘数
17、多项选择题 进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格，在（）等交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格。
A.利害关系人之间的交易
B.急于出售或急于购买的交易
C.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
D.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
E.交易税费正常负担的交易
18、单项选择题 某房地产开发商通过拍卖取得一块土地，总地价为500万元，进行商品住宅的开发，开发成本为800万元，开发期3年，其中向银行贷款500万元，管理费用40万元，销售税费60万元，预期开发利润率为30%，该类商品住宅的平均利润率为25%。 若用成本法对本项投资作出估价，则采用的开发利润率为（）。
A.30%
B.25%
C.27.5%
D.视销售情况而定
19、多项选择题 某城市2010年平均总人数为546368人，当年新出生人口6946人，死亡2862人；迁入人口4426人，迁出人口2286人。 在其他因素不变的前提下，推动房地产价格上涨的因素有（）。
A.利率上升
B.出台限制暂住人口的政策
C.建筑材料价格上涨
D.住宅区内禁止货车通行
20、单项选择题 王女士购买了一套二手房用于出租，该房产经济寿命60年，已使用10年，重置价格60万元，其中装修的重置价格10万元，平均寿命5年，已使用2年，设备的重置价格15万元，平均寿命15年，已使用10年，李先生承租了该房屋，租期5年，月租金2500元，该类房产的资本化率为6%。 王女士在购买此房前也用成本法对本项投资进行了分析，则她判断的投资价值应（）万元。
A.<54.2万元
B.40.2～54.2
C.>40.2万元
D.无法判断
21、单项选择题 房产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入，因此，房产税的计税价值是评估的房产原值或房产租金。
A.5%～25%
B.10%～30%
C.15%～35%
D.20%～40%
22、多项选择题 陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。 对于银行来说，陈某这类个人住房贷款的特点包括（）。
A.长期性
B.分期偿还
C.零售性
D.流动性
23、单项选择题 不需要评估有关计税价值为税务机关核定计税依据提供参考的税种是（）。
A.房产税
B.契税
C.印花税
D.个人所得税
24、单项选择题 某宗土地建筑用地面积1000m2，土地单价1200元/m2，该用地范围内建筑物的总建筑面积为4000m，则楼面地价为（）。
A.1200元
B.300元
C.120万元
D.30万元
25、多项选择题 以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有（）。
A.修建铁路会使得房地产价格增值
B.通常情况下楼层比朝向对价格的影响大
C.有些因素对房地产价格的影响与时间无关
D.提高绿地率对房地产 价格的影响一般都比较大
E.随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格
26、单项选择题 某宗房地产交易总价为46万元，建筑面积113m2，付款条件为首付款20％，半年后支付30％，余款于一年后支付，半年期利率为4％，该宗房地产在其成交日期一次付清的价格为（）元／m2。
A.3789.36
B.3870.27
C.3998.66
D.4070.80
27、单项选择题 陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。 陈某取得贷款的贷款成数为（）。
A.15%
B.22%
C.40%
D.60%
28、单项选择题 商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，其构成因素不包括（）。
A.房屋折旧费
B.管理费
C.维修费
D.印花税
29、单项选择题 某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变，则理论上应补地总价的数额为（）万元。
A.20
B.30
C.40
D.50
30、单项选择题 某宗土地总面积2000m2，容积率为4，对应的土地单价为320元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变，则理论上应补地价（）。
A.14万元
B.15万元
C.16万元
D.17万元