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1、多项选择题  对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()。

A.销售收入
B.出租收入
C.其他经营收入
D.财务费用
E.土地成本

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本题答案：A, B, C
本题解析：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用和税金支出等。

2、单项选择题  某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。(2011年真题)

A.甲>乙>丙
B.丙>乙>甲
C.乙>甲>丙
D.乙>丙>甲

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本题答案：B
本题解析：当每年的计息周期大于1时，越大，则实际利率与名义利率的差距越大。

3、问答题  

计算题： 
李某于2007年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。如今李某拟于2012年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给张某。根据张某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2012年1月1日至2021年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款(月等比递增比率为0.3%)。 
问张某在新还款方案下的首次月还款额为多少? 

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本题答案：(1)已知：i=6%/12=0.5%，s=0.3%，n
本题解析：试题答案(1)已知：i=6%/12=0.5%，s=0.3%，n=15×12=180(月)，m=5×12=60(月)，抵押贷款额P=100×60%=60(万元)
(2)李某月还款
A=P[i’(1+i’)]n/[(1+i’)-1]=600000×[0.5%(1+0.5%)180]/[(1+0.5%)180-1)]=5063.14(元)
(3)2012年1月1日欠银行本金
P=A[((1+i’)n-m-1)/[i(1+i)n-m]=5063.14×[(1+0.5)180-60-1]/[0.5%×(1+0.5%)180-60]=456054.5(元)
(4)张某首期付款
A=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n-m}=456054.5×(0.5%-0.3%)/{1-[(1+0.3%) 91EXAm.org/(1+0.5%)]180-60}=4289.86(元)

4、多项选择题  资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。

A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.经济发达度
E.投资结构

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

5、单项选择题  某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为()元。

A.7019.53
B.7972.33
C.8524.15
D.8587.65

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本题答案：B
本题解析：先计算第9年初(即第8年末)按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷(6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。

6、单项选择题  现金流量图是用以反映投资项目在（）资金运动状态的简化图式。

A.一定范围内
B.一定模式下
C.一定经济下
D.一定时期内

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

7、问答题  计算题：梁某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

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本题答案：(1)已知P=8000万元，n=20年，i=27%，S
本题解析：试题答案(1)已知P=8000万元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8
(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：
A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(万元)
(3) 91eXaM.org利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(万元)
该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

8、判断题  基础利率是投资者所要求的最高利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

9、单项选择题  银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是()元。

A.5142.74
B.5475.37
C.5163.96
D.7000.00

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本题答案：C
本题解析：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96(元)

10、判断题  从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）

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本题答案：错
本题解析：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。

11、问答题  某投资者以1.8万元／m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30％，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5．31％基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25％。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12％。试计算在还贷期内满足投来源:91 考试网资者最低现金回报率要求的月租金单价（每1m2建筑面积月毛租金）。

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本题答案：试题答案

12、单项选择题  根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。

A.开发-销售模式
B.开发-持有-出租-出售模式
C.购买-持有-出租-出售模式
D.购买-更新改造-出租模式

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

13、单项选择题  某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为()。

A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%

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本题答案：D
本题解析：(1+0.625%)12-1=7.76%

14、问答题  计算题：王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元?

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本题答案：贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的
本题解析：试题答案贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值：

15、单项选择题  在MSCserver用（）指令可以检查IP Port状态：

A.NRGWP：MG=ALL；
B.C7NCP：SP=ALL，SSN=ALL；
C.IHALP：EPID=all；
D.IHSTP：IPPORT=ALL；

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

16、问答题  某家庭估计在今后1 0年内的月收入为8000元，如果 其月收入的40%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？

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本题答案：试题答案

17、判断题  影响利率的其他因素，包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

18、多项选择题  根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为()等基本模式。

A.开发-销售
B.开发-持有出租-出售
C.购买-持有出租-出售
D.购买-持有-更新改造-出售
E.购买-更新改造-出租--出售

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

19、判断题  现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人不同的时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

20、多项选择题  可贷资金利率理论认为()。

A.利率是由货币的供给与需求决定的
B.可贷资金的需求函数是利率的递增函数
C.可贷资金的供给函数是利率的递增函数
D.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
E.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 

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本题答案：C, D, E
本题解析：暂无解析

21、判断题  当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

22、单项选择题  某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为()万元。(2011年真题)

A.91.76
B.142.40
C.150.94
D.160.00

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本题答案：C
本题解析：有限年期的等比年值换算为现值(A-P)。

23、判断题  在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

24、多项选择题  就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有（）。

A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限
D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率

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本题答案：B, D
本题解析：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；（4）当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为／-er-1。

25、多项选择题  开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。

A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.开发费用
E.购买税费

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

26、判断题  为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。()

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

27、判断题  如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

28、单项选择题  某商场当前市场售价为6000元／m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A.283
B.318
C.460
D.423

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本题答案：B
本题解析：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得

29、多项选择题  对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。

A.购买成本
B.更新改造成本
C.运营成本
D.转售税费
E.建造成本

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

30、问答题  某家庭以八成按揭、年利率为6％，期限20年的按月等额还本付息的贷款方式购买一套建筑面积120平方米的住房，住房价格为5000元，5年后一次偿还本金10万元，问：5年后每月的还款额是多少元？

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本题答案：试题答案

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