时间:2019-05-02 23:30:17
1、单项选择题 销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。
A.房屋验收合格
B.房屋可使用
C.将其售出
D.房地产经济寿命结束
2、单项选择题 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
3、判断 题 在静态分析法中对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据未来的房地产市场状况作出的。（）
4、判断题 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中 应尽量采用计算利息的传统方法。（）
5、判断题 假设开发的传统方法，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。（）
6、判断题 在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（）
7、单项选择题 假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是 站在（）的投资者的立场上。
A.特定
B.典型
C.单个
D.社会
8、判断题 在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。（）
9、单项选择题 弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定，主要是为（）服务。
A.测算开发成本、费用等
B.选择最佳的土地用途
C.确定最佳的开发利用方式
D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等
10、判断题 对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。（）
11、问答题 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/mm2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每1m可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，报酬率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。
12、问答题 假设开发法的概念
13、判断题 单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。（）
14、单项选择题 假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得（）。
A.最低收益
B.中等收益
C.高收益
D.最高收益
15、单项选择题 弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等，主要是为（）服务。
A.测算开发成本、费用等
B.选择最佳的土地用途
C.确定最佳的开发利用方式
D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等
16、判断题 净现金流量=现金流入量+现金流出量。（）
17、多项选择题 与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。
A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用
18、判断题 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。（）
19、单项选择题 在测算后续开发利润时，采用投资利润率的后续开发利润的计算基数为（）。
A.后续建设成本+管理费用+销售费用
B.待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用
C.待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用
D.待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用+投资利息
20、判断题 经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。（）
21、多项选择题 地块的区位状况包括（）。
A.地块所在城市的性质
B.地块的地质情况
C.地块所在城市内的区域的性质
D.地块的水文情况
E.具体的坐落状况
22、单项选择题 假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（）。
A.统一原则
B.合法原则
C.平衡原则
D.同步原则
23、判断题 在有预售的情况下，运营期与开发期有重合。（）
24、单项选择题 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（）。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润
25、问答题&nbs p; 某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5%，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5~20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：A．项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。B．该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。C．商业主体建成后，还需投入2000元／m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。D．2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。E．项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。F、转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
26、单项选择题 假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。
A.特定，典型
B.典型，特定
C.特殊，典型
D.典型，特殊
27、判断题 对开发完成后的房地产价值、开发成本等的测算，在传统方法中是根据开发完成后的房地产市场状况作出的。（）
28、单项选择题 假设开发法最基本的公式是（）。
A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润
C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用
D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本
29、判断题 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。（）
30、单项选择题 在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.路线价法
