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1、多项选择题 房地产法所涉及的范围主要包括（）
A.规划
B.土地
C.房产
D.建筑
E.住宅
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本题答案：B, C
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2、问答题 试论我国现行土地使用制度的特点。
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本题答案：我国新的土地使用制度已从以土地公有制为基础的非市场模式
本题解析：试题答案我国新的土地使用制度已从以土地公有制为基础的非市场模式走向土地以公有制为主的国家控制的市场模式。它显示出如下特点：
（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。
（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成为权利主体。
（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。在房地产用地市场的第一个层次即出让层次中，是由政府统一出面的。集体所有的土地不得擅自出让，只能先征用转为国有土地后方可出让。第二个层次即转让层次，也要受到原土地使用权出让合同规定的条件和期限的制约。
（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。改革后的这种土地使用制度与香港地区的做法有许多相同或相似之处。
3、多项选择题 国家实行基本农田保护制度，下列哪些土地应当划入基本农田保护区，严格管理?
A.县级以上地方人民政府或国务院有关主管部门批准确定的粮、棉、油生产基地
B.蔬菜生产基地
C.农业科研、教学试验田
D.可以改造的中、低产田
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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析
4、单项选择题 当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（）
A.扩建、改建房屋
B.续租房屋
C.改变房屋和土地使用用途
D.继承房地产
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本题答案：D
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5、问答题 简述房地产法的基本内容及其体系。
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本题答案：房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以
本题解析：试题答案房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。基本内容包括：（1）关于房地产权属的规定；（2）关于房地产开发利用的规定；（3）关于房地产交易的规定；（4）关于社会化、专业化的规定；（5）关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定。我国的房地产法律体系按其内容分布划分，有三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》中的有关规定。二是专门的法，如《土地管理法》、《城市法规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。
6、问答题 对城市房屋拆迁如何依法进行管理？
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本题答案：（1）对房屋拆迁许可证的管理。①拆迁房屋必须取得拆迁许
本题解析：试题答案（1）对房屋拆迁许可证的管理。①拆迁房屋必须取得拆迁许可证。②申领房屋拆迁许可证必备资料和审查时限。a．申领房屋拆迁许可证必备资料。b．审查时限。（2）对房屋拆迁单位的管理。①对自行拆迁的管理。②对委托拆迁的管理。③房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人。（3）禁止事项。①新建、扩建、改建房屋。②改变房屋和土地用途。③续租或新租房屋。（4）拆迁补偿安置协议的订立及纠纷处理。①拆迁补偿安置协议的订立。②纠纷处理。
7、单项选择题 《物业管理条例》中业主委员会的法律性质属于（）
A.社团法人
B.非法人组织
C.企业法人
D.机关法人
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本题答案：B
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8、问答题 简述违法转让房地产的责任。
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本题答案：（1）违法转让土地使用权的。违反城市房地；产管理法的规
本题解析：试题答案（1）违法转让土地使用权的。违反城市房地；产管理法的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
（2）违法转让划拨土地使用权的房地产的。违反城市房地产管理法关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的规定，转让此种房地产的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
（3）违法转让房地产开发项目的。违反城市房地产开发经营管理条例规定，擅自转让房地产项目的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
9、单项选择题 某国家机关在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成一幢楼房，因有一些房间闲置无用，欲出租以获取利润，对此，正确的看法是哪一项?()
A.该国家机关可以将闲房出租，但应补交土地使用权出让金
B.该国家机关不能将闲房出租
C.该国家机关可以将闲房出租，但应将租金中所含土地收益上缴国家
D.该国家机关只有在补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金，才可出租房屋
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本题答案：C
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10、问答题 论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。
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本题答案：（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有
本题解析：试题答案（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。
11、单项选择题 下列情况下，符合房屋租赁条件的是（）
A.李先生出租自己的“小产权房”
B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋
C.陈女士出租自己购买的商品房
D.白小姐出租被法院依法查封的商店
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本题答案：C
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12、单项选择题 在国有土地租赁中，下列说法不正确的是（）
A.土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让
B.如果变更原合同的使用条件，应当重新签订土地租赁合同
C.无论签订还是转让土地租赁合同，都要办理土地登记或变更登记手续
D.抵押权实现时，土地租赁合同可以同时转让
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本题答案：A
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13、多项选择题 掌握和提高安全教学操作技能要做到：（）。
A.自觉要求、虚心求教
B.用心观察、勤学苦练
C.谨慎实践、总结提高
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本题答案：A, B, C
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14、问答题 试述我国《土地管理法》中设定的实现耕地总量动态平衡的制度。
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本题答案：实现耕地总量动态平衡．是耕地保护的目标。实现耕地总量动
本题解析：试题答案实现耕地总量动态平衡．是耕地保护的目标。实现耕地总量动态平衡就是在今后一个叫目标。做到我国耕地而积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。它既包括了耕地数量的增长，也包括了耕地质量的提高。以及资源配置的更加优化。为保证实现这一日标，《土地管理法》规定了一系列的制度：
（1）从规划上保证总量平衡。土地利用规划必须确定土地的用途．根据耕地总量平衡与可供土地的可能，确定本地区的耕地总量和可供土地总址。同时通过土地利用年度计划，严格控制建设用地总量。
（2）实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为建没用地，这是保护耕地的丛本原则。非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。凡涉及农用地转为建设用地的，必须按规定办理农用地转用审批手续。
（3）实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
（4）实行基本农田保护制度。对粮、棉、油、蔬菜等优良耕地，按规定划为墓本农田保护区实行特殊保护。各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。
（5）禁止闲置和荒芜耕地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上末动工建设的．应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
15、单项选择题 土地使用权可因多种情况而终止，但以下终止原因中例外的是（）
A.土地使用权出让合同规定的使用期限届满
B.国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权
C.土地灭失
D.土地使用者发生变更
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本题答案：D
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16、问答题 简述建筑物区分所有权的特征。
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本题答案：（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，
本题解析：试题答案（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。（2）专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。
17、名词解释 个人住房贷款
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本题答案：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。<
本题解析：试题答案是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
18、单项选择题 下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（）
A.权利主体多样化
B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权
C.其转让仅限于国家征用
D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
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本题答案：B
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19、单项选择题 对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言，违反房地产法的基本行政责任形式是（）
A.行政处罚
B.行政处分
C.赔偿损失
D.刑事制裁
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本题答案：B
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20、问答题 简述房地产权属登记的公示功能。
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本题答案：公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产
本题解析：试题答案公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。其目的在于维护房地产交易的安全，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进行交易给他人带来损失。
21、问答题 简述我国对前期物业管理的相关法律规定。
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本题答案：前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实
本题解析：试题答案前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是在业主大会召开前需要刘物业进行管理维扩。我国法律规定．房地产开发企业在出售住宅小区房屋前．应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。房地产建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约。建设单位应当向买受人明示和解释临时公约的内容。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。对住宅物业必须采用招标的方式选聘物业管理企业。
22、问答题 简述我国现行土地使用制度的主要特点。
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本题答案：（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨
本题解析：试题答案（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。
（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即使用者有依法占有、使用、收益和一定处分的权利．使用者成为权利主体。
（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。
（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。
23、问答题 简述商品房预售的条件。
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本题答案：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证收。
本题解析：试题答案（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证收。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
24、单项选择题 依照《土地管理法》及有关行政法规的规定，下列有关土地权属的表述中哪项是错误的?
A.城市市区的土地属于国家所有
B.农村、城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有
C.农村集体经济组织部分成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属全民所有
D.国家依法征用的土地，属于国家所有
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本题答案：C
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25、多项选择题 下列属于我国住房制度改革中重要措施的是（）
A.调整公房租金
B.出售公有住房
C.集资建房
D.合作建房
E.鼓励修建“小产权房”
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本题答案：A, B, C, D
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26、单项选择题 对前期物业管 理企业的选聘，采用的方式一般是（）
A.招标投标
B.协议
C.招标投标与协议相结合
D.由建设单位指定
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本题答案：A
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27、单项选择题 由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（）
A.20公顷的
B.25公顷的
C.30公顷的
D.35公顷的
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本题答案：D
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28、名词解释 土地登记制度
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本题答案：是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该
本题解析：试题答案是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。
29、问答题 试析房地两证合一与两证分离的利与弊。
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本题答案：（1）房地合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作
本题解析：试题答案（1）房地合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房地合一，制约、监督可能会受到影响。（2）房地分离优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。（3）实际操作中，房地管理还是以分开为好，但必要时也可结合。
30、问答题 简述业主的权利和义务。
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本题答案：业主在物业管理活动中享有的权利：（1）按照物业服务合同
本题解析：试题答案业主在物业管理活动中享有的权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中承担的义务：
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
31、问答题 如何解决土地使用权抵押纠纷？
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本题答案：（1）土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用
本题解析：试题答案（1）土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的．应当认定抵押权没有生效。
（2）土地使用者未办理上地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地处用权签订抵押合同。并办理了抵押登记手续的，应当认定两个抵押合同均有效。抵押人给前一合同的当事人造成损失的，应当承担相应的民书责仟。
（3）以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同。一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。
32、问答题 简述国家建设征收土地的法律特征。
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本题答案：它具有以下法律特征：（1）征地理由的合法性。国家建设征
本题解析：试题答案它具有以下法律特征：（1）征地理由的合法性。国家建设征地是为了公共利益的需要，是合法性的征收。（2）征地主体的唯一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。（3）征地行为的行政性。国家建设征收土地是一种具体行政行为．是通过行政行为实现土地所有权的转换。（4）征地条件的补偿性。国家建设征收集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征收耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
33、问答题 划拨土地使用权的转让、出租、抵押条件。
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本题答案：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租
本题解析：试题答案划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件是：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。这就排除了非营利性的单位，如机关、事业单位享有此项权利的可能性。（2）领有国有土地使用证。（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。
34、问答题 土地使用权终止的原因及其后果.
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本题答案：（1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止
本题解析：试题答案（1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。
（2）土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿
（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满2年来动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外。
（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。土地灭失是指因地震、海平面升高、火山爆发、泥石流等自然灾害而造成的土地性质改变或地貌的改变。
35、问答题 我国房地产法的基本原则有哪些？
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本题答案：（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分
本题解析：试题答案（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。
36、问答题 简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。
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本题答案：（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个
本题解析：试题答案（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。（2）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇以镇人民政府所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。（3）房产税计税依据房产原值一次减除10% -30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。
37、多项选择题 国家所有依法由农民集体使用的农村土地，采用家庭承包经营的，发包人可以是（）
A.村集体经济组织
B.村民委员会
C.村民小组
D.国家有关机关
E.当地乡政府
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本题答案：A, B, C
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38、单项选择题 房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有（）
A.使用权
B.所有权
C.占有权
D.收益权
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本题答案：B
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39、单项选择题 如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资质为（）
A.一级
B.二级
C.三级
D.四级
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本题答案：B
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40、问答题 违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？
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本题答案：（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开
本题解析：试题答案（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任；（3）违法转让房地产的责任；（4）违法预售商品房的责任；（5）违反规定交付房屋的责任；（6）违法收费的责任
41、多项选择题 设立物业管理服务企业具备的条件包括（）
A.有较丰富的本行业从业经验
B.有企业名称和固定的办公场所
C.有符合企业登记管理要求的注册资本
D.有维修、服务和管理的规章制度
E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员
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本题答案：B, C, D, E
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42、问答题 简述房地产转让的方式。
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本题答案：（1）房地产买卖。房地产买卖是房地产转让的主要方式。必
本题解析：试题答案（1）房地产买卖。房地产买卖是房地产转让的主要方式。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。（2）房地产赠与房地产赠与即赠与人将其房地产产权无偿转移给受赠人的行为。城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与；土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。（3）其他合法方式其他合法方式主要有：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。
43、问答题 简述房地产权属登记的功能.
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本题答案：（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的
本题解析：试题答案（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。
（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。
（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。
44、单项选择题 国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的（）
A.所有权
B.使用权
C.占有权
D.经营权
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本题答案：B
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45、问答题 简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。
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本题答案：违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的
本题解析：试题答案违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。
46、名词解释 临时安置补助费
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本题答案：是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可
本题解析：试题答案是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。
47、单项选择题 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额（）
A.一次性征收
B.隔年征收
C.逐年征收
D.依情况征收
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本题答案：A
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48、单项选择题 共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是（）
A.共同共有
B.按份共有
C.如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有
D.如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有
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本题答案：C
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49、问答题 简述土地使用权出让的法律特征。
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本题答案：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。（2）权
本题解析：试题答案（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。（2）权利的有期性和有限性。
50、单项选择题 一个建设项目，征用耕地35公顷，其他土地75公顷的，由()批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.国家土地管理部门
D.省级人民代表大会常务委员会决定的有批准权限的政府
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本题答案：A
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51、问答题 简述国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》对于预售商品房的再行转让的规定。
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本题答案：（1）在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前
本题解析：试题答案（1）在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。（2）实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
52、单项选择题 房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（）
A.只转让房屋所有权
B.只转让土地使用权
C.同时转让
D.可由转让合同约定
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本题答案：C
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53、问答题 论述解决房地产纠纷的法律方式及勰决房地产纠纷的法律依据。
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本题答案：（1）解决房地产纠纷的法律方式。房地产纠纷，可以通过协
本题解析：试题答案（1）解决房地产纠纷的法律方式。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。①协商。协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。《合同法》、《土地管理法》都主张当事人协商解决争议。协商必须遵循以下原则：第一，自愿。第二，合法。②行政处理。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。③仲裁。仲裁，亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当事人各方具有法律的约束力。仲裁必须依照自愿、独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。通过仲裁，可为当事人在市场经济活动中创造一个良好的环境。所以，仲裁也是为中外当事人乐于采用的一种法律方式。④诉讼。从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷．由人民法院行政审判庭审理。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。
（2）解决房地产纠纷的法律依据。解决房地产纠纷的法律依据主要有：①法律文件。包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。②司法解释。最高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等，可作为立法的一种补充而运用于司法审判中。
54、单项选择题 依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是（）
A．各级人民政府
B．国务院和省、自治区、直辖市人民政府
C．县级以上人民政府
D．国土资源部和县级以上土地管理部门
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本题答案：B
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55、问答题 外商投资企业用地取得的方式有哪些？
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本题答案：（1）通过出让方式取得土地使用权。（2）土地使用权作价
本题解析：试题答案（1）通过出让方式取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股。（3）通过租赁厂房和场地的方式。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式。（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。
56、多项选择题 在下列哪些情况下，政府可以依照土地管理法的规定，收回国有土地使用权?()
A.某房地产开发公司有偿取得土地使用权后，因资金困难无力偿债，向人民法院提出破产申请
B.原用地单位系国有企业，现已通过股份制改造，被一家私营企业控股
C.县政府超越批准权限，将一片农用地批给某外商用于建设别墅区
D.某工厂的自用铁路，因该厂转产，长期弃置失修，现已经核准报废
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本题答案：C, D
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57、单项选择题 拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的（）
A.承租人
B.使用人
C.所有人
D.抵押权人
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本题答案：C
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58、单项选择题 某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为人民币（）
A.1000万元
B.1500万元
C.2500万元
D.5000万元
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本题答案：D
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59、单项选择题 房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于（）
A.开发商
B.国家
C.业主委员会
D.业主大会
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本题答案：B
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60、单项选择题 在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（）
A.开发商
B.物业管理企业
C.政府房地产管理部门
D.业主
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本题答案：D
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61、问答题 简述处理涉外房地产关系应当遵循的原则。
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本题答案：涉外房地产关系是指具有涉外因素的房地产关系。涉外房地产
本题解析：试题答案涉外房地产关系是指具有涉外因素的房地产关系。涉外房地产关系是比较复杂的问题。在立沾、执法丁作中必须坚持以下原则：
（1）维护国家主权原则。房地产是重要的生活和生产资料，也是开展对外经济技术交流与合作所不町缺少的物质条件。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位。
（2）平等互利原则。平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的．在经济亡应对双方行利：
（3）统一管理原则：房地产的开发和建发，要有一套具体而明确的管理制度。就土地而言，城镇国有土地为国家所有。由各级人民政府统一管理。统一管理，有利于国家法律、政策的贯彻落实，有利于经济、文化建设的协调发展，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机结合和统一。
62、单项选择题 外商投资企业房产的共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有的责任是（）
A.共同责任
B.按份责任
C.连带责任
D.无限责任
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本题答案：C
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63、单项选择题 村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物（）
A.作适当处理
B.进行妥善安置
C.给予双倍补偿
D.给予适当的补偿
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本题答案：D
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64、单项选择题 外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以（）
A.延期办理
B.委托中国某机关代为办理
C.委托中国律师代为办理
D.不予办理但承认其产权
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本题答案：C
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65、单项选择题 房地产抵押权人对抵押物不享有（）
A.优先受偿权
B.物上代位权
C.占有使用权
D.保全担保价值权
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本题答案：A
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66、单项选择题 某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就房屋抵押关系而言，下列表述中哪些是正确的?
A.丁与银行签订抵押合同时，如未约定该房屋占
用范围内的土地使用权一同抵押，则土地使用权未抵押
B.丁与银行在抵押合同中可以约定若丁不能清偿到期债务，则房屋所有权转移给银行
C.丁与银行协商也可以该房屋设定质押担保
D.若丁欲将该房转让，则须通知银行，否则转让行为无效
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本题答案：D
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67、问答题 家庭承包经营中，发包方的权利和义务.
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本题答案：发包方享有以下权利：（1）发包的权利。（2）监督的权利
本题解析：试题答案发包方享有以下权利：（1）发包的权利。（2）监督的权利。（3）处理的权利。（4）法律、行政法规规定的其他权利。发包方承担下列义务：（1）维护承包方的土地承包经营权。（2）尊重承包方的生产经营自主权。（3）为承包方提供必要服务。（4）组织农业基础设施建设。（5）法律、行政法规规定的其他义务。承包方承担下列义务：（1）维持土地的农业用途。（2）保护和合理利用土地。（3）法律、行政法规规定的其他义务。
68、问答题
2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2 001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。
问题：
（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意？为什么？（3分）
（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效？为什么？（2分）
（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权？如承租人提出异议能否成立？为什么？（3分）
（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务？为什么？（2分）
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本题答案：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要
本题解析：试题答案（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。
69、名词解释 城市公房
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本题答案：是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋
本题解析：试题答案是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
70、单项选择题 下列关于外商成片土地开发经营的叙述中，合法的是（）
A.外商土地所有权属于外商
B.对成片土地开发经营，外商在开发区内没有行政管理权
C.对涉及国家安全的基础设施，外商具有开发建设权和经营权
D.外商与区域内其他企业的关系是管理与被管理的关系
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本题答案：B
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71、单项选择题 地方权限范围内的土地征收批准权属于（）
A.县级人民政府
B.市级人民政府
C.省级人民政府
D.国务院
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本题答案：C
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72、单项选择题 在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是（）
A.房屋扩建、改建或部分拆除
B.房屋买卖、交换、继承
C.房屋设定抵押权、典权
D.土地使用年限届满
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本题答案：A
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73、单项选择题 住房公积金贷款风险的承担人是（）
A.申请人
B.申请人所在单位
C.政府财政部门
D.住房公积金管理中心
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本题答案：D
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74、单项选择题 房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（）
A.同级人民法院
B.上级房屋拆迁管理部门
C.同级人民政府
D.同级人民检察院
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本题答案：A
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75、多项选择题 划拨是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拨土地使用权的表述，哪些是正确的?
A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用
B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续
C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租
D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家
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本题答案：A, D
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76、问答题 简述我国房地产法的基本原则。
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本题答案：（1）土地公有原则；
（2）土地有偿使用原则
本题解析：试题答案（1）土地公有原则；
（2）土地有偿使用原则；
（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；
（4）房地产综合丌发原则；
（5）城镇住房商品化原则；
（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。
77、单项选择题 土地使用权的划拨是（）
A.立法行为
B.民事行为
C.抽象行政行为
D.具体行政行为
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本题答案：D
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78、问答题 简述非法转让土地的责任。
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本题答案：（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法
本题解析：试题答案（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收非法所得。尔后又分为两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。非法转让土地，是非法所得的前提条件。对非法转让土地的，除作上述处理外，还可并处罚款，罚款额为非法所得的50％以下。对非法转让土地的直接负责的管理人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（2）以各种形式非法处分集体土地的。擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的处5％以上、20％以下。
79、单项选择题 城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将（）
A.全部转变为职工的货币工资
B.主要转变为职工的货币工资
C.主要用于房地产的开发
D.主要用于住房公共设施的建设
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本题答案：B
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80、单项选择题 某企业经批准于1993年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的投资资金，原拟投资的项目至1996年10月仍未能开工，该土地也一直未使用，且未经原批准机关同意。在下列选项中选出正确的处理方法?()
A.经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司
B.经批准限定某企业在1年内使用该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书
C.经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5%～10%的罚款
D.经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书
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本题答案：D
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81、单项选择题 借款人申请经济适用住房贷款以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的（）
A.20％以上
B.30％以上
C.40％以上
D.50％以上
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本题答案：B
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82、问答题 简述城镇住房制度改革的基本内容。
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本题答案：城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单
本题解析：试题答案城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
83、问答题 简述对房地产关系实行法律调整的必要性。
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本题答案：（1）规范房地产市场秩序的需要。（2）巩固和发展房地产
本题解析：试题答案（1）规范房地产市场秩序的需要。（2）巩固和发展房地产改革成果的需要。
84、问答题 简述我国土地所有权和使用权纠纷的处理方式与标准。
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本题答案：方式与标准：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行
本题解析：试题答案方式与标准：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的上地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征收土地的决定，省、自治区、直辖市人民政 府确认土地、矿臧、森林、山岭、草原、荒地、濉涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。
85、名词解释 商品房现售
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本题答案：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，
本题解析：试题答案是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
86、问答题
2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？
（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效？为什么？
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？
（4）本案应如何处理？
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本题答案：（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效
本题解析：试题答案（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。
87、单项选择题 处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（）
A.有权优先受偿
B.无权优先受偿
C.可以作为处分财产受偿
D.无权受偿
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本题答案：C
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88、单项选择题 甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是（）
A.罚款
B.没收财产
C.罚金
D.没收违法所得
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本题答案：C
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89、问答题 为实现耕地总量动态平衡，《土地管理法》作了哪些规定.
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本题答案：实现耕地总量动态平衡，《土地管理法》设立了一系列的具体
本题解析：试题答案实现耕地总量动态平衡，《土地管理法》设立了一系列的具体制度：（1）从规划上保证总量平衡。（2）实行土地用途管制制度。（3）实行占用耕地补偿制度。（4）实行基本农田保护区制度。（5）禁止闲置和荒芜耕地。
90、多项选择题 协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有（）
A.公平
B.平等
C.自愿
D.有偿
E.合法
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本题答案：A, E
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91、问答题 简述房地产纠纷的种类。
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本题答案：房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。种
本题解析：试题答案房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。种类包括：
（1）民事性质的房地产纠纷。这是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。例如．土地权屈、房屋买卖、相邻关系等纠纷。
（2）行政性质的房地产纠纷-这是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。例如，对行政机关作出的关于确认土地、荒地的所有权或者使用权的决定不服，对房地产主管邪门的行政处罚不服等等。均属行政性质的纠纷。
92、问答题 简述业主委员会的职责。
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本题答案：业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：（1）召集
本题解析：试题答案业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。
93、单项选择题 房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（）
A.批准
B.审核
C.登记
D.受理
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本题答案：C
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94、单项选择题 以下关于拆迁补偿说法正确的是（）
A.只对被拆除的房屋进行补偿，而不对房屋的附属物予以补偿
B.对违章建筑给予适当补偿
C.拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予适当补偿
D.必须采用货币补偿
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本题答案：C
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95、单项选择题 张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。以后，张某在未征得王某同意的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。对该房屋，在法律上（）
A.刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回
B.应宣布买卖房屋无效，确认王某拥有产权
C.刘某应退房，但张某不仅应当退还房款，而且还应赔偿刘某受到的损失
D.应当维护刘某的权益，由张某向王某作出赔偿
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本题答案：D
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96、问答题 简述拆迁人的权利义务。
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本题答案：拆迁人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房屋的权利。在拆迁活
本题解析：试题答案拆迁人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房屋的权利。在拆迁活动中，拆迁人以给予被拆迁人补偿、安置的代价，取得拆迁被拆迁人房屋的权利。拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。这里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给予被拆迁人一定价值量的货币；这里的安置则指实物安置，即拆迁人通过为被拆迁人提供安置用房的方式来安置被拆迁人。
97、问答题 简述擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任。
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本题答案：（1）未取得营业执照的。①违反城市房地产管理法规定，未
本题解析：试题答案（1）未取得营业执照的。①违反城市房地产管理法规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款，罚款额为违法所得5倍以下②违反城市房地产管理法规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。其罚款额，可考虑参照上述擅自从事房地产开发业务的处罚标准执行。
（2）未取得资质等级证书的。房地产专营企：业必须实行资质等级证书制度。违反规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地，产开发管理部门责令限期改正，处5万元以上、10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
98、问答题 简述房地产中介业务活动的禁止行为。
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本题答案：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用
本题解析：试题答案（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（2）允计他人以自己的名义从事房地产中介服务；
（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（4）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；
（5）法律、法规禁止的其他行为。
99、多项选择题 土地使用权出让的方式有（）
A.划拨
B.招标
C.拍卖
D.协议出让
E.赠与
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本题答案：B, C, D
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100、问答题 简述住房公积金管理中心的职责。
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本题答案：住房公积金管理中心履行下列职责：
（1）编制
本题解析：试题答案住房公积金管理中心履行下列职责：
（1）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；（2）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；（3）负责住房公积金的核算；（4）审批住房公积金的提取、使用；（5）负责住房公积金的保值和归还；（6）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；（7）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。
101、单项选择题 职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的（）
A.土地所有权变更登记手续
B.土地占有权变更登记手续
C.土地支配权变更登记手续
D.土地使用权变更登记手续
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本题答案：D
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102、单项选择题 拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为（）
A.过渡费
B.临时补助费
C.安置费
D.补偿金
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本题答案：A
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103、单项选择题 职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位（）
A.应当贴息
B.不得贴息
C.自由决定贴息与否
D.与职工协商贴息比例
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本题答案：B
本题解析：暂无解析
104、问答题 简述住房公积金管理委员会的职责。
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本题答案：住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：
本题解析：试题答案住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：（1）依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；（2）根据本《住房公积金管理条例》的规定，拟订住房公积金的具体缴存比例；（3）确定住房公积金的最高贷款额度；（4）审批住房公积金归集、使用计划；（5）审批住房公积金增值收益分配方案；（6）审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。
105、单项选择题 土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同（）
A.有效
B.无效
C.没有生效
D.解除
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本题答案：C
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106、问答题 简述外商投资企业用地取得方式。
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本题答案：（1）通过出让方式取得土地使用权。外商投资企业可以通过
本题解析：试题答案（1）通过出让方式取得土地使用权。外商投资企业可以通过拍卖、招标、协议方式，与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并在按规定缴纳出让金后，取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股方式。此种方式一般是中方合营者将厂房及设备连同土地使用权等作价入股。与外商合资、合作经营。（3）通过租赁厂房和场地的方式取得。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，那么合营企业应向中国政府缴纳土地使用费，这实际上是租赁厂房和场地的形态。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。此种方式一般是外商参加拍卖活动，竞买企业而进行经营，或通过租赁经营而取得企业的土地使用权。
107、单项选择题 在土地增值税的征税中，对增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为（）
A.30％
B.40％
C.50％
D.60％
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本题答案：B
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108、问答题 简述房屋拆迁的原则。
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本题答案：（1）符合城市规划。（2）有利于城市旧区改造。（3）有
本题解析：试题答案（1）符合城市规划。（2）有利于城市旧区改造。（3）有利于生态环境改善。（4）保护文物古迹。
109、单项选择题 在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须（）
A.交纳保证金
B.交纳定金
C.提供担保
D.交纳诚意金
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本题答案：C
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110、问答题 简述我国目前对外商投资企业用地管理的不足之处。
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本题答案：我国对外商投资企业用地管理还存在一些不足之处。主要表现
本题解析：试题答案我国对外商投资企业用地管理还存在一些不足之处。主要表现在：一是立法工作还不能完全适应管理工作的需要．缺少专门的法律、法规对这一问题作出系统规定，有关规定多分散在相关的法律、法规之中，而且规定得比较笼统，不易操作。二是外商投资企业用地管理机制还不完善。从全国范围来看，有些地方对外商投资企业用地管理不够重视。三是外商投资企业用地取得方式还不规范，收费标准也不统一。
111、问答题 简述土地使用权抵押纠纷的种类及其效力。
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本题答案：（1）不合法定程序要求的。土地使用权未办理土地使用权抵
本题解析：试题答案（1）不合法定程序要求的。土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效。（2）重复抵押的。土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。（3）以划拨土地使用权抵押的。以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效。但在一审诉讼期间，经土地管理部门批准，依法补办了出让手续的，可以认定合同有效。
112、多项选择题 下列说法错误的有哪些?
A.公路经核准报废的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权
B.以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位，按国务院规定的标准缴纳土地使用权出让金等费用后，方可使用土地
C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地经乡级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得
D.县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由国务院土地行政主管部门根据国务院有关规定确定
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本题答案：C, D
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113、多项选择题 国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法（）
A.执业咨询认证
B.采取统一考试
C.注册登记
D.年检
E.健康登记
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本题答案：A, B, C
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114、单项选择题 破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，（）
A.由人民法院认定其行为的性质
B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状
C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款
D.由土地所在地的县人民政府处以罚款
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本题答案：B
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115、多项选择题 房地产开发的特征主要包括（）
A.利润丰厚
B.投资量大
C.建设周期长
D.涉及面广
E.工程项目多
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本题答案：B, C, D, E
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116、单项选择题 根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是（）
A.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元
B.自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元
C.自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元
D.自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元
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本题答案：A
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117、问答题 简述《土地管理法》对农用地转用审批权限的规定。
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本题答案：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地
本题解析：试题答案建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这是《土地管理法》实行土地用途管制的一个关键环节。办理转用审批后，方可办理征地手续。农用地转用审批权主要集中在中央和省一级。国务院批准的建设项目，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
118、单项选择题 所有人对房屋的实际控制体现的是（）
A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.处分权
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本题答案：A
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119、单项选择题 在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（）
A.招标
B.拍卖
C.协议
D.竞争
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本题答案：B
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120、单项选择题 城市房屋在以下哪种情况下可以出租？（）
A.无房屋所有权证
B.共有房屋未经共有人同意
C.已抵押的房屋
D.权属有争议
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本题答案：C
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121、问答题 房地产法调整对象的内容是什么。
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本题答案：房地产法是调整房地产法律关系的总称：其调整对象的具体内
本题解析：试题答案房地产法是调整房地产法律关系的总称：其调整对象的具体内容包括以下几项：（1）土地、房屋财产关系。（2）土地利用和管理关系。（3）城市房地产开发经营关系。（4）城市房地产管理关系。（5）城市物业管理服务关系。
122、多项选择题 对外商投资成片开发的项目，应当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情况是（）
A.使用耕地1000亩以下
B.使用耕地1000亩以上
C.其他土地2000亩以下
D.其他土地2000亩以上
E.投资额在10亿元以内
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本题答案：A, C
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123、问答题 土地利用总体规划的审批程序。
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本题答案：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务
本题解析：试题答案全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。前述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准。土地利用总体规划一经批准，即具有法律上的效力，必须严格执行。
124、单项选择题 权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为（）
A.物权
B.债权
C.请求权
D.形成权
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本题答案：A
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125、问答题 简述涉外商品房买卖应注意的法律问题。
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本题答案：（1）涉外商品房产的预售（预购）。根据国家有关规定，商
本题解析：试题答案（1）涉外商品房产的预售（预购）。根据国家有关规定，商品房的顶售，必须向当地市、县房地产管理部门申请，经批准发给《商品房销售许可证》后方可进行；否则，当事人之间所签订的预售合同无效；需要向境外销售商品房屋的，必须向当地政府房地产管理部门巾请，经批准发给《商品房外销许可证》后方可进行。预售的，必须同时申请领取《商品房顶售许可证》；此外，共有房产的预售，必须有共有人的书面协议。房产经营者领到房屋建筑竣工证后，应及时书面通知预购人．并向当地人民政府房产管理机关申请办理房产权转移登记手续。
（2）涉外商品房产的内、外销售。内销是指向国内销售，其购买者为国内的各类单位或公民个人。外销丛指向境外销售。其购买者为外国或港澳台的企业、具他组织或个人。在对商品房产的内、外销问题上要注意：实行内、外销审批制度，批准内销的，不准擅自外销，如要外销，须经重新审批，并补交增值税；合理确定内、外销比例。
（3）房屋所有权与土地使用权期限的统一。我国现行立法确定的原则是“房地一致”，即土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期。
126、问答题 简述非法占用土地的责任。
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本题答案：（1）未经批准或骗取批准而占用的。①未经批准或者采取欺
本题解析：试题答案（1）未经批准或骗取批准而占用的。①未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令退还非法占用的土地。尔后又分两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的。没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。实施上述处理后，还可并处罚款，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。对非法占用土地单位的直接负责的管理人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。②超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
（2）在禁止开垦区内进行开垦的。国家禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。违反这一规定，在禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，依照关于对上述非法占用土地的规定予以处罚。
（3）农村土地未经批准或骗取批准而占用的。①农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有的地方用罚款代替拆除，这是违法的；依照法律规定须限期拆除的，不得拖延，更不得以实施罚款的办法将非法的变成合法的。②超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占有土地论处。
（4）不应当修建建筑物的。①在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。②对在土地利用总体规划制定前已建的、不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
127、问答题 简述土地使用权终止的原因。
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本题答案：（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共
本题解析：试题答案（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。
128、问答题 简述房地产违法行为的违法主体。
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本题答案：有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括：
本题解析：试题答案有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括：
（1）与房地产事项相关的公民、法人和其他组织。例如，农村村民非法占用土地修建住宅，房地产开发企业擅自转让房地产开发项目，此时，该村民、该企业即构成违法主体。
（2）房地产行政主管部门。例如，非法批准占用土地、乱收费。以及工作人员玩忽职守、滥用职权等，此时房地产主管部门及其工作人员即构成违法主体。
（3）其他违法主体。例如，房地产主管邪门之外的其他行政机关以出让人的身份出让国有土地使用权，某公民阻碍土地主管部门的工作人员依法执行职务，此时某行政机关、某公民即构成违法主体。
129、多项选择题 按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为（）
A.经营性开发
B.单项开发
C.小区开发
D.成片开发
E.自用性开发
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本题答案：A, D
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130、名词解释 违章建筑
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本题答案：是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设
本题解析：试题答案是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。
131、单项选择题 职工以标准价购买的住房，在使用一定年限后可以依法进入市场。该“一定年限”为（）
A.3年
B.4年
C.5年
D.6年
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本题答案：C
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132、多项选择题 农村土地承包经营权可以（）
A.入股
B.抵押
C.继承
D.转变为所有权
E.视为处分权
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本题答案：A, B, C
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133、单项选择题 在解决房地产纠纷的法律方式中，（）
A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决
B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁
C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理
D.仲裁和诉讼不能同时适用
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本题答案：D
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134、名词解释 房地产关系
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本题答案：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社
本题解析：试题答案是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。
135、问答题 国务院在房地产管理方面的权限。
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本题答案：国务院领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》规定，土地
本题解析：试题答案国务院领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》规定，土地为全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家对全国土地实行宏观调控，包括：（1）批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市，人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；（2）批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；（3）其他法定的权限。国务院制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。国务院设立建设行政主管部门、土地行政主管部门。他们依照国务院规定的职权划分，管理全国城乡房地产工作。
136、单项选择题 某村村民刘某想要申请一处宅基地用于建房，特向某律师事务所王律师咨询，以下咨询意见中，正确的一项是()
A.农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府批准，报县级人民政府备案
B.农村村民建住宅，应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续
C.农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府土地管理部门批准
D.刘某一户只能拥有一处宅基地，刘某将其住房出卖后，再申请宅基地的，只有在交纳相当于土地出让金的款额后，才能予以批准
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本题答案：B
本题解析：暂无解析
137、多项选择题 物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（）
A.小区业主
B.房地产开发企业
C.业主委员会
D.房地产承建企业
E.房地产中介机构
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本题答案：A, C
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138、问答题 简述经济适用房开发贷款中借款人的条件。
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本题答案：借款人申请经济适用住房贷款，应具备以下条件：（1）在贷
本题解析：试题答案借款人申请经济适用住房贷款，应具备以下条件：（1）在贷款银行开立基本账户或一般存款户；（2）经营管理制度健全，财务状况良好，核心管理人员素质较高；（3）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（4）已落实贷款保证单位，或有与申请贷款数额相对应的贷款人认可的合法抵押物或质物；（5）项目已纳入国家建设计划、信贷指导性计划，已通过划拨方式取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，能够进行实质性开发建设；（6）已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；（7）基础设施、公共建设能及时配套，项目建成后，能投入正常使用；（8）借款人投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例，并在贷款使用前投入项目建设；（9）建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景；（10）贷款人规定的其他条件。
139、问答题 简述依法收回土地使用权的情况。
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本题答案：依法收回土地使用权的情况包括：
（1）出让年
本题解析：试题答案依法收回土地使用权的情况包括：
（1）出让年限届满而朱续期；
（2）根据社会公共利益的需要而提前收回；
（2）因逾期开发而被无偿收回等等。
140、问答题 简述我国城镇住房制度改革的基本内容。
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本题答案：我国城镇住房制度改革的基本内柞包括：
（1）
本题解析：试题答案我国城镇住房制度改革的基本内柞包括：
（1）把住房建设投资山国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制：
（2）把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制：
（3）把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；
（4）建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为刘象的商品房供应体系；
（5）建立住房公积金制度；
（6）发展住房金融和住房保险．建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；
（7）建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场．逐步实现住房资金投入产出的良性循环．促进房地产业和相关产业的发展；
（8）加快住房建没，改善居住条件、满足城镇居民不断增长的住房需要。
141、单项选择题 在房屋拆迁补偿中，货币补偿（）
A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用
B.采取等价有偿原则
C.不宜采取等价补偿原则
D.采用平等协商原则
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本题答案：B
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142、单项选择题 对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（）
A.使用权
B.所有权
C.占有权
D.出让权
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本题答案：B
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143、问答题 商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？
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本题答案：按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房
本题解析：试题答案按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。具体责任是：（1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
144、名词解释 住房公积金
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本题答案：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城
本题解析：试题答案是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
145、问答题 简述商品房现售的条件。
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本题答案：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执
本题解析：试题答案（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。
146、问答题 简述房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人的理由。
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本题答案：房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，房屋拆迁管理部门也不得
本题解析：试题答案房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，房屋拆迁管理部门也不得接受拆迁委托。
理由是：
其一，拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，是行政相对人，房屋拆迁管理部门是行使行政许可权，发放房屋拆迁许可证的行政主体，如果房屋拆迁管理部门作拆迁人，则是自己给自己发证，集行政相对人和行政主体于一身，房屋拆迁管理部门既对拆迁活动实施管理、监督，自己又直接从事拆迁活动，显然是不合适的。
其二，拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体，如果房屋拆迁管理部门充当拆迁人或接受拆迁委托，既是拆迁行政管理方，又是实施拆迁当事人，就可能因经济利益驱动滥用权力而影响行政管理的客观性、公正性，特别是当拆迁当事人之间就拆迁安置达不成协议的情况下，拆迁管理部门将予以裁决或实施强制搬迁，可能出现执法不公的问题。
其三，转变政府职能，要求政府依法行政，从原来大量直接参与具体的拆迁事务中退出来，管好政府该做的事情，集中精力加强立法、监督管理、提供服务。因而，房屋拆迁管理部门不能充当拆迁人和房屋拆迁单位。
147、问答题 简述设立物业管理服务企业的条件。
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本题答案：设立物业管理服务企业应具备下述条件：（1）有单位名称和
本题解析：试题答案设立物业管理服务企业应具备下述条件：（1）有单位名称和固定的办公场所；（2）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员；（3）有符合公司登记管理要求的注册资本；（4）有维修、服务和管理的规章制度。
148、单项选择题 《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（）
A.选址意见书
B.法律意见书
C.建设申请书
D.规划意见书
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本题答案：A
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149、单项选择题 房地产相邻权的主体可能是（）
A.两个或两个以上房地产所有人
B.一个房地产所有人
C.一个房产所有人
D.一个地产使用人
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本题答案：A
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150、单项选择题 社会动迁资金的主要来源是（）
A.企事业单位的自有资金
B.家庭及个人的投资资金
C.建筑业的技术改造投资
D.社会团体的集资
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本题答案：A
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151、问答题 简述城镇住房制度改革的基本原则。
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本题答案：（1）国家、集体、个人三者共同负担的原则。（2）租、售
本题解析：试题答案（1）国家、集体、个人三者共同负担的原则。（2）租、售、建并举的原则。（3）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则。（4）新旧机制转换的原则。
152、单项选择题 房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）
A.货币工资
B.实际工资
C.实物工资
D.补发工资
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本题答案：A
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153、多项选择题 农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在（）
A.国务院
B.省级人民政府
C.县级人民政府
D.乡级人民政府
E.村民委员会
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本题答案：A, B
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154、问答题 房地产纠纷产生的主要原因有哪些？
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本题答案：（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反
本题解析：试题答案（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。
155、单项选择题 2000年12月，赵县一中在由划拨取得土地使用权的国有土地上建设平房6间，原本打算用做学生宿舍，后因校方企图多方营利，便将这批住房出租给个体户张某并收取租金，对此，下列叙述正确的是：()
A.可以出租，但是赵县一中应当将租金中所含土地收益上缴国家
B.将此划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，只能租给军事单位、国家机关等单位，并经上级主管机关批准报国务院备案
C.可以出租，无须任何批准程序和租金分配
D.此营利为目的的出租行为违法，以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋不得出租
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本题答案：A
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156、单项选择题 无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（）
A．3个月
B．6个月
C．1年
D．2年
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本题答案：B
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157、问答题 《城市房地产抵押管理办法》规定的不得设定抵押的房地产
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本题答案：（1）权属有争议的房地产。（2）用于教育、医疗、市政等
本题解析：试题答案（1）权属有争议的房地产。（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。（5）被依法查封、扣押、监管工者以其他形式限制的房地产。（6）依法不得抵押的其他房地产。
158、问答题 91eXaM.org 简述不宜出售的公有住房的范围。
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本题答案：下列公有住房暂不宜出售：（1）未经市、县房地产管理部门
本题解析：试题答案下列公有住房暂不宜出售：（1）未经市、县房地产管理部门确认房屋产权的；（2）两户或两户以上共用厨房、厕所的单元房；（3）已列入城市规划有待改造拆迁的；（4）与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的；（5）营业、办公、生产和住房混合在一起的（住宅有单独楼梯的除外）；（6）被没收、代管或经租的；（7）平房以及经产权单位确认不能出售的。
159、问答题 简述房地产法调整对象的内容。
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本题答案：房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项：
本题解析：试题答案房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项：
（1）土地、房屋财产关系；
（2）土地利用和管理关系；
（3）城市房地产开发经营关系；
（4）城市房地产管理关系；
（5）城市物业管理服务关系。
160、问答题 试论述物业管理服务企业的法律地位。
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本题答案：物业管理服务企业作为独立的企业法人，一般以公司形式出现
本题解析：试题答案物业管理服务企业作为独立的企业法人，一般以公司形式出现。但物业管理服务企业的业务来源于业主的委托，又通过服务对物业实施管理服务，这种关系决定了物业管理服务企业独特的法律地位。
（1）物业管理服务企业依合同实施物业管理在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业企业来提供服务性管理。
（2）物业管理服务企业是独立的企业法人物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。
（3）物业管理服务企业与业主委员会合作．在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，由此而产生了它们之间的合作关系。一般来说，委托合同中规定了物业管理服务企业和业主委员会的权利和义务，这些都是双方之间合作关系的表现。
161、问答题 简述房屋租赁与房屋抵押的关系。
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本题答案：（1）将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事
本题解析：试题答案（1）将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由承租人判断是否仍继续承租，抵押权人判断是否接受该抵押。抵押权的存在不至于影响租赁关系，后设定的抵押权在实现时，亦不应使租赁关系受影响。若买受人愿意承受租赁关系，则承租人受“买卖不破租赁’’规则的保护。概括地说，抵押人将已出租的房地产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）抵押权设定后成立房屋租赁关系的，若租赁关系影响抵押权实现的，该房屋租赁关系对抵押权人不发生效力，抵押权人可以申请实现抵押权。概括地说，抵押人将已抵押的房地产出租的．抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。总之，抵押人将已出租的财产抵押的，原租赁合同继续有效：抵押人将已抵押的财产出租的，出租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。
162、单项选择题 某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就该房屋租赁关系而言，下列表述哪些是正确的?
A.该房为私房，甲有权自由出租，无须向房屋管理部门登记备案
B.房屋租金由甲乙自愿协商确定，法律并无最高数额限制
C.甲将房屋卖给他人后，若新房主不愿意继续出租，则其有权要求终止原租赁合同
D.甲乙均为自然人，故该租赁合同可以采用书面形式，也可采取口头形式
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本题答案：B
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163、单项选择题 在山东某农村，土地承包经营期限为30年，在这30年内，通常不对土地承包经营权进行调整。但现在朱某年老逝世，又无人继承其土地承包经营权。如要对该承包经营的土地进行调整的，应当经过怎样的程序?
A.必须经村民会议2/3以上成员同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府批准
B.必须经村民会议2/3以上成员同意，并报乡(镇)人民政府批准
C.必须经2/3以上村民代表的同意，并报县级人民政府批准
D.必须经2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准
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本题答案：D
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164、多项选择题 下列哪些选项中征用土地的补偿费标准及移民安置办法，不适用《土地管理法》的规定?
A.大型水利工程
B.中型水电工程
C.大型交通设施建设
D.大型通信设施建设
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本题答案：A, B
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165、单项选择题 公积金制度是一种住房社会保障措施，具有（）
A.互助性
B.救济功能
C.融资功能
D.扶助功能
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本题答案：A
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166、问答题 简述代管侨房的特点。
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本题答案：（1）该行为是单方的意思表示，并非双方合意行为。（2）
本题解析：试题答案（1）该行为是单方的意思表示，并非双方合意行为。（2）该行为是强制性行为。（3）代管之发生是基于具备法律规定的条件，即所有人下落不明、所有权不清楚。（4）代管人在一定条件下取得代管房屋的所有权。“一定条件”包括：代管后判明系敌伪战犯等人之产业者；或者逾期无人申请发还或申请不成立者。
167、多项选择题 《土地管理法》的立法目的包括（）
A.保护耕地
B.维护土地的社会主义公有制
C.合理利用土地
D.促进社会经济可持续发展
E.保护、开发土地资源
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本题答案：A, B, C, D, E
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168、单项选择题 凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理？（）
A.原告住所地
B.被告住所地
C.房地产行政管理部门所在地
D.讼争的房地产所在地
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本题答案：C
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169、单项选择题 对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是（）
A.消除危险
B.罚款
C.赔礼道歉
D.承担违约金
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本题答案：B
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170、问答题 简述个人住房贷款的条件。
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本题答案：借款人首先应为完全民事行为能力人，其次还应当同时具备下
本题解析：试题答案借款人首先应为完全民事行为能力人，其次还应当同时具备下列条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30％作为购房的首期款，享受购房补贴的，以个人承担部分的30％作为购房的首期款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人为保证人等条件。
171、单项选择题 下列法律中不属于广义房地产法的是（）
A.《招标投标法》
B.《建筑法》
C.《城乡规划法》
D.《行政诉讼法》
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本题答案：D
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172、单项选择题 房地产抵押合同从（）
A.公证之日起生效
B.抵押合同签订之日起生效
C.主合同履行之日起生效
D.抵押登记之日起生效
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本题答案：D
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173、单项选择题 业主与物业管理企业间的物业管理关系基于（）
A.双方的服务合同而产生
B.开发商的指定而产生
C.开发商的聘任而产生
D.政府的任命而产生
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本题答案：A
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174、问答题 简述城市居民私房管理的内容。
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本题答案：（1）所有权登记。（2）买卖管理。（3）租赁管理。（4
本题解析：试题答案（1）所有权登记。（2）买卖管理。（3）租赁管理。（4）代管制度。
175、问答题 简述外商投资开发经营成片土地的审批程序。
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本题答案：（1）项目建议书的编制和审批。（2）设立开发企业的审批
本题解析：试题答案（1）项目建议书的编制和审批。（2）设立开发企业的审批。（3）土地使用权的取得。（4）成片开发规划的批准。
176、问答题 简述已购公有住房和经济适用住房的出售程序。
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本题答案：（1）申请。（2）申批。（3）办理交易手续。（4）过户
本题解析：试题答案（1）申请。（2）申批。（3）办理交易手续。（4）过户登记。
177、多项选择题 房地产中介服务机构主要有（）
A.房地产开发机构
B.房地产咨询机构
C.房地产价格评估机构
D.房地产经纪机构
E.房地产承建机构
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本题答案：B, C, D
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178、单项选择题 对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用，也可以合并适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为，不能施行罚款的次数为（）
A.2次以上
B.3次以上
C.4次以上
D.5次以上
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本题答案：A
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179、问答题 业主在物业管理活动中应承担哪些义务？
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本题答案：（1）遵守业主公约，业主大会议事规则；（2）遵守物业管
本题解析：试题答案（1）遵守业主公约，业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
180、问答题 简述已购公有住房和经济适用住房对房地产事业的重要意义。
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本题答案：（1）有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。
本题解析：试题答案（1）有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。（2）有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房要求。（3）有利于带动房地产业的发展和繁荣。
181、问答题 简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。
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本题答案：（1）有利生产。（2）方便生活。（3）团结互助。（4）
本题解析：试题答案（1）有利生产。（2）方便生活。（3）团结互助。（4）公平合理。
182、单项选择题 相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循（）
A.有利生产原则
B.方便生活原则
C.公平合理原则
D.团结互助原则
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本题答案：C
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183、问答题 论述农村土地承包经营权流转的方式。
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本题答案：土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当
本题解析：试题答案土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
184、单项选择题 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权?
A.望湖乡政府办公楼建设用地
B.西关镇人民医院建设用地
C.南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地
D.民办北岭大学校区扩建用地
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本题答案：C
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185、单项选择题 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后一定期限内，对申请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。该审查期限为（）
A.7日
B.10日
C.15日
D.30日
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本题答案：D
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186、问答题 简述房地产开发的类别。
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本题答案：（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和
本题解析：试题答案（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和自用性开发。（3）新城区开发和旧城区改造。
187、单项选择题 在涉外房地产关系法律适用中，所适用的法是指现行的（）
A.实体法
B.冲突规范
C.程序法
D.国际法
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本题答案：A
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188、多项选择题 农民王某未经批准在自家住宅前耕地上新建一栋二层楼房。依土地管理法的有关规定，县人民政府对王的行为有权作出哪些处罚?
A.责令退还非法占用土地
B.限期推倒拆除新建房屋
C.罚款
D.没收非法占用土地上的新建房屋
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本题答案：A, B
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189、单项选择题 可以出租房屋的条件之一是（）
A.共有房屋取得了共有人的同意
B.共有房屋的共有人之一同意
C.未取得房屋所有权证
D.房屋的权属有争议
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本题答案：A
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190、单项选择题 根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（）
A．申请书
B．审批书
C．规划意见书
D．选址意见书
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本题答案：D
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191、问答题 简述房地产开发应注意的事项。
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本题答案：（1）总体效益要求。（2）严格按照用途、期限开发。（3
本题解析：试题答案（1）总体效益要求。（2）严格按照用途、期限开发。（3）设计、施工必须规范。（4）扶持开发居民住宅。
192、问答题 如何加强住房信贷管理？
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本题答案：（1）严格审查开发贷款发放条件。（2）强化个人住房贷款
本题解析：试题答案（1）严格审查开发贷款发放条件。（2）强化个人住房贷款管理。（3）规范个人商业用户贷款管理。（4）改进住房金融服务。（5）加强住房金融业务监管。
193、问答题 简述委托合同与物业管理合同的区别。
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本题答案：委托合同的许多规定不能直接适用于物业管理。这里包括：（
本题解析：试题答案委托合同的许多规定不能直接适用于物业管理。这里包括：（1）物业管理合同不是业主可以自愿选择签订与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；（2）签订物业管理合同的物业管理公司不是可以任意选择的．物业管理公司必须符合相应的资质条件；（3）业主与物业管理服务公司一旦签订了合同，物业管理服务公司依法律和合同独立开展工作，并不像委托合同中的“按照委托人的指示处理委托事务”，而且要求业主也要按照法律和合同去做；（4）物业管理服务公司独立对外承担法律责任，管理物业取得的财产、受到的损失以及其他后果并不是与委托合同那样归于业主，而是要依照有关物业管理的法律法规和物业管理合同加以区分和界定；（5）物业管理服务公司不需要亲自处理所有物业管理工作，可以直接将部分工作交给符合法律规定和合同约定的第三方处理：（6）物业管理服务合同一旦签订，双方当事人不能像一般委托合同那样可以随时解除。
194、多项选择题 假设甲公司与乙公司签订土地使用权转让合同，但尚未变更土地使用权变更登记。1年后，在合同约定的转让金支付期到来之前，甲公司又与丙公司签订土地使用权转让协议，双方亦办理了土地使用权变更登记。乙公司提出异议。对此情况的下列说法，正确的是哪些?
A.由于甲公司与乙公司的土地转让合同签订在先，故丙公司不能得到该土地使用权
B.由于乙公司对土地使用权属提出异议，故丙公司的土地使用权变更登记应予撤销，待查清事实后一再予确认登记
C.丙公司已有效取得该土地使用权
D.乙公司现在只能主张债权保护，而不能取得土地使用权
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本题答案：C, D
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195、名词解释 商品房预售
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本题答案：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人
本题解析：试题答案是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
196、多项选择题 下列对物业管理特征表述正确的是（）
A.物业管理关系具有无偿性
B.物业管理关系是民事关系
C.物业管理关系是不平等关系
D.物业管理关系具有有偿性
E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系
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本题答案：B, D
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197、问答题 简述住房公积金的使用及其管理费用的来源。
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本题答案：住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，
本题解析：试题答案住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。住房公积金管理中心的管理费用标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准制定。
198、单项选择题 在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，（）
A.对附属物也应当进行补偿
B.对附属物不予补偿
C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿
D.对宅基地也应当予以补偿
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本题答案：A
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199、单项选择题 关于房地产开发用地，正确的理解是（）
A.开发商仅取得国有土地使用权
B.开发商取得国有土地所有权
C.开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发
D.开发商仅取得建设权，没有土地使用权
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本题答案：A
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200、问答题 试述我国房地产法的基本原则。
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本题答案：房地产法的基本原则如下：
（1）土地公有原则
本题解析：试题答案房地产法的基本原则如下：
（1）土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征收集体土地，一经征收即转化为全民所有。
（2）土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用、有用途限制的使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是．符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地．保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护，开发土地资源．制止：怖法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。国家对耕地实行特殊保护制度，包括基本农㈩保护制度、占用耕地补偿制度。
（4）房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
（5）城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。
（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在同民经济中的重要性．房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节
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