时间:2017-10-07 05:50:30
1、多项选择题 估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例？（）
A.划拨土地建筑面积300m2、成交日期为2005年1月的住宅
B.建筑面积250m2、成交日期为2002年1月的商品住宅
C.建筑面积50m2、成交日期为 2005年3月的商品住宅
D.成交日期为2005年5月、建筑面积250m2的商品住宅
2、判断题 间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。（）
3、多项选择题 交易情况修正的方法，主要有（）。
A.指数法
B.差额法
C.分数法
D.百分率法
E.比较法
4、判断题 对于存量成套住宅，由于数量较多 、可比性较好，最适用比较法估价。（）
5、判断题 可比实例的成交价格应就是正常成交价格。（）
6、多项选择题 权益状况比较、调整的内容包括（）。
A.土地使用期限
B.城市规划限制条件
C.周围环境和景观
D.基础设施完备程度
E.建筑规模
7、判断题 市场法适用的对象是具有商业性质的房地产。（）
8、单项选择题 在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。
A.楼层单价
B.地面地价
C.楼面地价
D.地产总价
9、判断题 进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象的房地产状况下的价格。（）
10、多项选择题 市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是（）。
A.高档公寓
B.城市规划用地
C.写字楼
D.特殊厂房
E.学校
11、判断题 交易情况包括交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。（）
12、单项选择题 如果可比实例房地产与估价对象本身有差异，则在进行了交易情况 www.91exAm.org和市场状况修正后，还要进行（）修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。
A.交易状态
B.市场状况
C.房地产状况
D.房地产位置因素修正
13、单项选择题 在百分率法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。
A.成交价格
B.市场价格
C.交易价格
D.正常价格
14、判断题 在判定房地产价格为平稳发展时，仍需进行市场状况修正。（）
15、判断题 如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。（）
16、多项选择题 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括（）。
A.钢结构
B.框架结构
C.砖混结构
D.简易结构
E.网状结构
17、多项选择题 市场状况调整的方法有（）。
A.价格指数
B.价格变动率
C.时间序列分析
D.直接比较调整
18、判断题 经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。（）
19、多项选择题 市场法估价时，影响估价结论准确性的因素是（）。
A.价格指数的准确性
B.比较实例与估价对象的一致性程度
C.路线价确定的准确性
D.基准地价的准确性
E.预测开发利润的准确性
20、判断题 相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。（）
21、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。
A.1376
B.2308
C.2558
D.1055
22、多项选择题 实物状况比较修正的主要内容有（）。
A.建筑物坐落位置
B.土地形状
C.土地面积
D.建筑物工程质量
E.容积率
23、多项选择题 建立价格可比基础具体包括（）。
A.统一付款方式
B.统一采用单价
C.统一划定价格上下限
D.统一面积内涵
E.统一利率
24、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（）=正常价格。
A.1／（1±5%）
B.5%
C.1+5%）／1
D.（1-5%）/1
25、判断题 在统一币种和货币单位方面，在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（）
26、单项选择题 众数是（）数值。
A.一组数字中出现次数最多的
B.一组数字中最接近的那个数字
C.一组数字中出现次数最少的
D.一组数字中关系最大的一个
27、判断题 居住条件讲求宁静、安全、舒适；商业房地产看重繁荣程度、交通条件。（）
28、判断题 可比实例的用途应与估价对象的用途相似。（）
29、单项选择题 不适宜用市场法评估的房地产是（）。
A.商品住宅
B.写字楼
C.纪念馆
D.标准工业厂房
30、多项选择题 从理论上讲，将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法有（）。
A.平均数
B.随机数
C.众数
D.去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单算术平均
E.质数
31、单项选择题 交易情况的修正中应该（）。
A.以成交价格为基准
B.以可比实例的成交价格为基准
C.以实际成交价格为基准
D.以正常价格为基准
32、单项选择题 搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
A.充实和完整
B.丰富和完整
C.广泛和真实
D.完整和真实
33、判断题 由于在现实房地产交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。（）
34、单项选择题 在估价中选取四个可比实例：甲成交价格4800元／m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这四个可比实例实际单价的高低排序为（）。
A.甲>乙>丙>丁
B.乙>丁>甲>丙
C.乙>丙>甲>丁
D.丙>乙>丁>甲
35、判断题 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）
36、单项选择题 可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为（）。
A.交易情况修正
B.价格情况修正
C.估价情况修正
D.理论情况修正
37、单项选择题 间接比较法是（）的一种方法。
A.房地产状况调整
B.市场状况调整
C.比准价格修正
D.交易情况修正
38、单项选择题 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。
A.建筑面积500m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1000m2，近期租出，年租50元／m2，位于50km外
C.建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
D.建筑面积2000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
39、多项选择题 修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×（）×（）×（）。答案顺序对应）
A.交易情况修正系数
B.市场状况修正系数
C.交易结果修正系数
D.房地产状况修正系数
E.权益状况修正系数
40、多项选择题 交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及（）。
A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
B.特殊交易方式的交易
C.交易税费正常负担的交易
D.相邻房地产的合并交易
E.成交价格的不确定
41、判断题 某宗房地产2012年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整为2012年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2012年1月1日为100）。则该宗房地产2012年10月1日的价格为2305.88元。（）
42、多项选择题 交易情况、市场状况和房地产状况的修正，可视具体情况采用（）等方法：
A.百分率
B.差额法
C.回归分析法
D.顺序法
E.递归法
43、判断题 用市场法估价时要有针对性地收集一些交易实例。（）
44、多项选择题 下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。
A.可比实例一定是交易实例
B.可比实例不一定是交易实例
C.交易实例一定是可比实例
D.交易实例不一定是可比实例
E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
45、单项选择题 采用百分率法进行市场状况修正的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格×市场状况修正系数=（）。
A.在估价时点的价格
B.在当前状态下的市场价格
C.交易价格
D.正常价格
46、多项选择题 区位状况比较、调整的内容有（）。
A.位置
B.地形
C.环境
D.配套设施
E.附属物
47、判断题 运用市场法估价的第一个步骤是搜集交易实例。（）
48、多项选择题 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。
A.出让 金
B.营业税
C.土地增值税
D.契税
E.所得税
49、单项选择题 房地产的价值量大，成交价格往往采用（）的方式支付。
A.一次付清
B.分期付款
C.以一定时日为最后期限一次付清
D.银行借贷低息支付
50、判断题 交易实例房地产的状况，包括坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等。（）
51、单项选择题 在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是（）。①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金。
A.②③④⑤
B.①②③④
C.②③④
D.①②③④⑤
52、多项选择题 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等。
A.出让金
B.营业税
C.土地增值税
D.契税
E.所得税
53、判断题 在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。（）
54、单项选择题 （）调整也称为交易日期调整。
A.交易情况
B.市场状况
C.估价早点
D.房地产状况
55、多项选择题 价格指数可分为（）。
A.定基价格指数
B.环比价格指数
C.定额价格指数
D.百分比指数
E.百分率指数
56、单项选择题 某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元／m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
57、判断题 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。（）
58、单项选择题 某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元／m2。
A.3000
B.2895.73
C.2985.71
D.2960.80
59、单项选择题 下列不属于比较法适用估价对象的是（）。
A.存量成套住宅
B.房地产开发用地
C.商铺
D.古建筑
60、单项选择题 在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格做（）修正。
A.增价
B.减价
C.不变
D.相对比例的调整
61、多项选择题 相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到（）方面的影响。
A.地理位置
B.土地面积
C.土地形状
D.建筑规模
E.邻里关系
62、单项选择题 进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其（）的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
A.区位状况下
B.实物状况下
C.权益状况下
D.房地产市场状况下
63、判断题 一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）
64、判断题 在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，便于价格指数有个相比的对象。（）
65、单项选择题 间接比较修正，就是设想（），并以此为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况逐项比较打分，然后将所得分数转化为修正价格的比率。
A.一个有代表性的房地产状况
B.一个有特殊性的房地产状况
C.一个标准的房地产状况
D.一个修正好的房地产状况
66、单项选择题 （）不属于房地产状况调整的因素。
A.区位因素
B.市场因素
C.实物因素
D.权益因素
67、单项选择题 对交易税费非正常负担的修正属于（）的范畴。
A.房地产状况调整
B.市场状况调整
C.比准价格修正
D.交易情况修正
68、判断题 父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，成交价格通常高于其正常市场价格。（）
69、判断题 房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。（）
70、多项选择题 属于权益状况比较修正的主要内容的是（）。
A.土地使用权年限
B.城市规划限制条件
C.公共设施利与弊限制
D.文化生活限制条件
E.交通管制
71、多项选择题 下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。
A.以正常市场价格成交的交易
B.急于出售的交易
C.以协议方式进行的房地产交易
D.受迷信影响的交易
E.相邻房地产的合并交易
72、单项选择题 可比实例的成交价格是（），是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。
A.签署协议时价格
B.双方达成基本一致的价格
C.成交日期时的价格
D.双方口头许诺进行交易时价格
73、单项选择题 某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其在2006年10月25日的价格为（）元人民币（2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币）。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
74、判断题 中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。（）
75、判断题 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。（）
76、判断题 选取土地使用权出让实例作为可比实例时，可选用协议方式的出让实例。（）
77、单项选择题 交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了（）。
A.合理价格
B.符合市场的价格
C.正常价格
D.具有一定可靠性并反映了正常市场状况的价格
78、判断题 最适用的房地产价格指数或变动率是房地产价格指数或变动率。（）
79、判断题 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。（）
80、判断题 为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价，应选取一般拍卖的交易实例为可比实例。（）
81、判断题 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的银行利率。（）
82、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（）
83、多项选择题 对于商业房地产来说，它看重的是（）。
A.繁华程度
B.安宁程度
C.交通条件
D.动力的取得
E.基础设施条件
84、单项选择题 加权算术平均数，是在把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先（），然后综合出一个价格。
A.赋予每个价格不同的权数
B.赋予每个价格的变动率
C.赋予每个价格中位数
D.赋予每个价格一个具有综合性的比准价格
85、判断题 在急于购买情况下的成交价格往往偏低。（）
86、判断题 采用比较法估价时，一般要求选取3～10个可比实例即可。（）
87、判断题 市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（）
88、判断题 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。（）
89、单项选择题 可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产（），而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。
A.在当时的一种市场状况
B.在其成交日期时的状况
C.在其双方达成协议时的价格状况
D.在其双方口头同意成交的状况
90、判断题 现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。（）
91、判断题 对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。（）
92、单项选择题 甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。（2007年试题）
A.0～50
B.50～75
C.50～100
D.100～150
93、单项选择题 买方购买与其原有土地相邻的土地时，其所出购买价格可能（）这块土地单独存在时的价格。
A.低于
B.等于
C.接近
D.高于
94、多项选择题 具体进行房地产状况调整的方法有（）。
A.直接比较调整
B.间接比较调整
C.环比指数法
D.定基指数法
E.年限比较法
95、判断题 房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。（）
96、多项选择题 在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括（）。
A.交易双方的收入情况
B.交易实例房地产的状况
C.成交价格
D.交易情况
E.交易双方婚姻状况
97、单项选择题 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。
A.37.91
B.38.25
C.38.42
D.50
98、单项选择题 比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的（）。
A.完全相同的房地产
B.相关的房地产交易
C.类似房地产的交易
D.房地产的交易
99、多项选择题 下列哪些属于实物状况调整的内容？（）
A.土地基础设施完备程度
B.容积率
C.建筑物设备
D.建筑物完损程度
100、判断题 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同-供求范围内的类似地区。（）