时间:2017-10-01 16:11:07
1、判断题 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。（）
2、多项选择题 砖混结构一等：生产用房的耐用年限为（）年，受腐蚀的生产用房为（）年，非生产用房为（）年。（答案顺序对应）
A.40
B.30
C.50
D.60
E.65
3、单项选择题 征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。
A.农业人口总数
B.农业人均占有耕地数量
C.农业前三年的生产总额
D.征地费总额
4、判断题 从估价角度来看，为了使评估价值合理，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。（）
5、单项选择题 1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。
A.《房屋损坏等级评定标准》
B.《房屋完损等级评定标准》
C.《房屋自然损坏评定标准》
D.《房屋维修等级评定标准》
6、单项选择题 对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用（）求取。
A.指数调整法
B.工料测量法
C.单位比较法
D.分部分项法
7、单项选择题 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。
A.1840
B.2840
C.3000
D.3300
8、判断题 从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的"生产费用"，类似于"替代原理"。（）
9、单项选择题 运用成本法估价需要先估算出（）。
A.土地利润
B.售后利润
C.投资利润
D.开发利润
10、判断题 从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。（）
11、多项选择题 勘察设计和前期工程费，包括（）等发生的费用。
A.可行性研究
B.规划、勘察、设计
C."三通一平"
D.土建费
E.土地取待费用
12、判断题 在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。（）
13、单项选择题 成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。
A.成新率
B.年折旧率
C.残值率
D.回收率
14、单项选择题 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来（）的方法。
A.估算房地产价格
B.估算房地产的市场情况
C.估算房地产的形势
D.估算房地产的理论
15、多项选择题 建筑物的重新购建价格有（）两种。
A.重置价格
B.重修价格
C.重理价格
D.重建价格
E.重购价格
16、单项选择题 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）。
A.1～2倍
B.2～4倍
C.4～6倍
D.6～8倍
17、判断题 房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。（）
18、判断题 建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。（）
19、多项选择题 下列哪几项属于功能落后？（）
A.建筑式样过时
B.办公楼没有电梯
C.住宅没有卫生间
D.房屋的空间布局欠佳
20、单项选择题 直接成本利润率=（）／（土地取得成本+开发成本）。
A.销售收入
B.投资收益
C.土地利润
D.开发利润
21、多项选择题 下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。
A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定
B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定
C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定
E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
22、判断题 在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。（）
23、多项选择题 下列关于"开发利润"描述正确的有（）。
A.开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值一土地取得成本一开发成本一管理费用一投资利息一销售税费一销售费用
B.开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润
C.开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来计算
D.开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费用后的余额
E.开发利润是开发商在某一项目中取得的实际利润
24、多项选择题 引起建筑物物质折旧的因素包括（）。
A.地震
B.电梯数量不够
C.酸雨
D.单行道
E.门窗的自然破损
25、判断题 非住宅小区级的公共建筑的建设费用也要计入商品住宅的价格。（）
26、判断题 房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。（）
27、单项选择题 某商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2.5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（）年。
A.30
B.40
C.50
D.60
28、单项选择题 基本完好房的判定标准是（）。
A.九、八成新
B.七、六成新
C.五、四成新
D.五成新
29、判断题 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。（）
30、单项选择题 开发完成后的房地产价值（售价）相应的利润率可称为（）。
A.开发利润率
B.管理利润率
C.土地利润率
D.销售利润率
31、判断题 地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。（）
32、单项选择题 旧建筑物的情况下，成本法的基本公式：旧建筑物的价格=（）建筑物的折旧。
A.建筑物的重新购建价格
B.建筑物的修复工作的价格
C.旧建筑物的重新整理价格
D.旧建筑物的购建价格
33、多项选择题 征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。
A.房屋征收补偿费用
B.相关费用
C.建设用地使用权出让金
D.青苗补偿费
E.土地使用税
34、多项选择题 求取建筑物折旧的方法主要有（）。
A.年限法
B.市场提取法
C.分部分项法
D.分解法
E.指数调整法
35、多项选择题 新开发土地包括（）。
A.征用集体土地
B.开山造地
C.征用农地后进行"三通一平"等开发的土地
D.在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地
E.耕地
36、单项选择题 在估算开发利润时要注意（）与利润率的对应。
A.计算基数
B.土地取得成本
C.开发成本
D.管理费用
37、单项选择题 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。
A.成本法
B.假设开发法
C.收益法
D.比较法
38、判断题 如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。（）
39、判断题 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。（）
40、单项选择题 在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
41、判断题 在经济不景气，以及高税率、高失业率时期，会使房地产的价值变高。（）
42、单项选择题 假设某住宅重置价格为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。
A.12.9
B.14.3
C.11.3
D.15
43、判断题 土地取得成本不包含税金。（）
44、单项选择题 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的 经济寿命应为（）年。
A.50
B.52
C.68
D.70
45、判断题 重置价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。（）
46、多项选择题 开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（） 91EXAm.org。
A.直接成本利润率
B.全部成本利润率
C.成本利润率
D.投资利润率
E.销售利润率
47、单项选择题 重置价格在通常情况下比重建价格（）。
A.要高
B.要高得多
C.要低
D.要低得多
48、单项选择题 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和（）所需的直接费用、税金等。
A.基础建设
B.开发市场潜力
C.环境相关的设施的建设
D.房屋建设
49、判断题 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按土地的经济寿命计算建筑物的折旧。（）
5 0、判断题 对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收 益也还没有。（）
51、问答题 成本法的概念
52、单项选择题 某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2.5％，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（）年。
A.30
B.40
C.50
D.60
53、判断题 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。（）
54、多项选择题 成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。
A.房屋所有权
B.房屋使用权
C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权
D.土地使用权
E.土地所有权
55、多项选择题 在房地产的管理中，还需支付相当数量的管理费，包括（）等，可总结为土地开发成本与土地取得成本之和的一定比率。
A.接待费
B.投资利息
C.办公费
D.差旅费
E.销售费
56、单项选择题 成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的（）。
A.成新率
B.年折旧率
C.残值率
D.回收率
57、单项选择题 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（）元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562
58、判断题 新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而予以适当的增减价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在花了较大的成本，但在房地产市场不景气时，要予以减价调整。（）
59、单项选择题 某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。
A.10.0%
B.11.1%
C.11.9%
D.12.5%
60、单项选择题 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（）估价。
A.比较法
B.区位法
C.实物法
D.成本法
61、单项选择题 采用成本法估价，要求在运用成本法时注意"逼近"，其中最主要的方面的内容是（）。
A.区分实际成本和客观成本
B.正确估计正常花费和实际花费
C.房地产市场和开发商协调好房地产价和房地产开发成本
D.确定评估质量
62、多项选择题 价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，其前提条件是（）。
A.自由竞争
B.该种商品本身可以大量重复生产
C.不低于开发建设已经花费的代价
D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价
E.房地产政策不变
63、问答题 工程造价估算的方法有哪些，各种方法的特点是什么?
64、判断题 重新购建房地产的价格是估价时点的，估价时点是单指"现在"。（）
65、单项选择题 某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。
A.等于23年
B.小于23年
C.大于23年
D.可能等于也可能大于23年
66、判断题 清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。（）
67、判断题 建筑物的重新购建价格可以采用比较法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含土地价格来求取。（）
68、单项选择题 在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
69、多项选择题 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在价值时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
70、判断题 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润。（）
71、单项选择题 一般来说，重置价格比重建价格（）。
A.低
B.高
C.-样
D.难说
72、判断题 现在的住宅时兴"三大、一小、一多"式住宅，即客厅、卧室、卫生间大，厨房小，壁橱多。（）
73、判断题 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）
74、判断题 房屋完损等级是依据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好程度来划分区别的。（）
75、判断题 建筑物折旧中之所以有经济折旧是出于市场方面考虑的。（）
76、问答题 房地产估价的建筑物折旧的含义及其与会计上建筑物折旧的区别
77、判断题 投资利润率=开发利润／（土地取得成本+开发成本）。（）
78、判断题 在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和同年代久远已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。（）
79、多项选择题 工料测量法是先估算建筑物所需（），然后逐一乘以估价时点的各项费用标准，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。
A.各种材料的数量
B.人工时数
C.设备的数量
D.管理费用
E.建造成本
80、判断题 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）
81、单项选择题 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。
A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
82、判断题 运用成本法评估某个在建工程的价值，即使该在建工程实际投入了较多费用，但在房地产市场不景气时也要予以减价调整。（）
83、多项选择题 采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中最主要的是两个方面的内容是（）。
A.区分实际成本和客观成本
B.正确估计正常花费和实际花费
C.房地产市场和开发商协调好房地产价和房地产开发成本
D.结合市场供求分析以便于确定评估的价格
E.精确确定利率和利润
84、单项选择题 工料测量法的优点是翔实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于（）的建筑物的估价。
A.具有重要价值
B.具有现实价值
C.具有巨大价值
D.具有历史价值
85、多项选择题 我们可以根据开发建设估价对象所需的（）之和来估算价格。
A.正常费用
B.正常税金
C.正常利润
D.正常所花装修之费用
E.正常利率
86、单项选择题 下列哪种情况属于经济折旧？（）
A.居住环境因受到污染而导致房地产价值下降
B.住宅因没有卫生间而导致房地产价值下降
C.工业厂房因受到化学腐蚀而导致房地产价值下降
D.商业门市因空间布局欠佳而导致房地产价值下降
87、单项选择题 某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。
A.30，60
B.30，80
C.60，100
D.80，100
88、多项选择题 在成本法取折旧中，建筑物的寿命应为（），经过年数应为（），剩余寿命应为（）。
A.经济寿命
B.自然寿命
C.有效经过年数
D.剩余经济寿命
E.实际经过年数
89、判断题 为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售之后发生的费用。（）
90、判断题 土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）
91、单项选择题 A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为（）万元。
A.30
B.60
C.80
D.100
92、多项选择题 单位比较法是以建筑物整体，与价格、成本密切相关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法，主要有（）。
A.单位对象法
B.单位可比实例法
C.单位面积法
D.单位体积法
E.单位还原法
93、多项选择题 新开发的土地包括（）后进行了"三通一平"等开发的土地。
A.填海造地
B.开山造地
C.退耕地
D.征收农地
E.征用农地
94、判断题 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要大量建筑物进行估价的场合。（）
95、判断题 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。建筑物的经济寿命为50年，计算建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）
96、判断题 某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元／㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2％。用直线法计算该房屋的现值为4万元。（）
97、多项选择题 成本法中的投资利息的应计项目包括（）。
A.土地取得成本
B.销售税费
C.管理费用
D.销售费用
E.开发成本
98、判断题 价格一定等于"成本加平均利润"。（）
99、判断题 重新购建的价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费。（）
100、判断题 房屋残值是指房屋达到使用经济寿命，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。（）