时间:2017-09-30 08:46:55
1、单项选择题 物业管理中经营计划的核心是()。
A、目标
B、租金方案
C、质量状况
D、预算
2、多项选择题 扳手是架子工在作业时常用到的工具。常用的扳手类型主要有（）等。
A.活络扳手
B.台钳
C.开口扳手
D.扭力扳手
E.套筒扳手
3、判断题 小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（）
4、多项选择题 收益性物业管理中的运营费用包括（）。
A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.大修理基金
5、多项选择题 商业辐射区域分析包括（）。
A.可能的顾客流量
B.消费者行为、喜好和偏爱
C.购买能力分析
D.区域优势
E.消费导向
6、判断题 一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）
7、判断题 潜在租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。（）
8、判断题 如果物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价值也会下降。所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。（）
9、单项选择题 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于()。
A、承租人的承受能力
B、承租人愿意承担的费用
C、业主希望的投资回报率
D、同类型物业的市场供求关系
10、单项选择题 停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
11、单项选择题 房地产资产管理的主要工作不包括()。
A、制定物业策略计划
B、监控物业运行绩效
C、客户报告与现金管理
D、协调物业服务企业与租户的关系
12、单项选择题 下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。
A.辅助报表
B.资产负债表
C.资金来源与运用表
D.现金流量表
13、判断题 物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，房地产资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（）
14、单项选择题 国外通常将写字楼分为（）等级。
A.2
B.3
C.4
D.5
15、单项选择题 公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是()。
A、维修和保养费
B、杂项费用
C、法定税费
D、能源费
16、单项选择题 关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。
A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用
17、判断题 物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。（）
18、判断题 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）
19、判断题 根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间
20、单项选择题 用于物业大规模维修的资金来自于（）。
A.保证金基金
B.资本支出预算
C.年度运营预算
D.季度预算
21、单项选择题 服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。
A.地区购物商场
B.居住区商场
C.邻里服务性商店
D.特色性商店
22、单项选择题 当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。
A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租
23、单项选择题 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.使用面积
D.营业面积
24、单项选择题 法定税费包括营业税及附加，税率为()，按月缴纳。
A、3%
B、5%
C、5.5%
D、12%
25、多项选择题 零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有（）。
A.租户交纳固定的租金
B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D.租户按比例分摊与物业有关的保险费
E.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
26、单项选择题 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。(2011年真题)
A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、同类物业的市场供求关系
27、多项选择题 下列选项中，计入收益性物业运营费用的是()。
A、抵押贷款还本付息
B、管理人员工资
C、公共设施维修费
D、保险费
E、大修基金
28、多项选择题 写字楼分类过程中要考虑的因素不包括()。
A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型
29、单项选择题 国外通常将写字楼分为（）个等级。
A.2
B.3
C.4
D.5
30、多项选择题 物业资产管理的职能包括（）。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.运营管理
E.房地产组合投资管理
31、单项选择题 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时()万元。
A、13.2
B、15.9
C、19.5
D、20.4
32、单项选择题 在（）中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
33、判断题 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。（）
34、判断题 为了估算收益性物业的价值（V），可以用税后现金流（NOI）除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）
35、判断题 写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。（）
36、判断题 对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。
37、判断题 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总建筑面积为基础计算的。（）
38、判断题 市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定。
39、单项选择题 （）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A.物业管理
B.资产管理
C.绩效管理
D.投资组合管理
40、判断题 为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。（）
41、判断题 租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。（）
42、判断题 房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。（）
43、判断题 房地产资产管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程科学的交叉学科。（）
44、多项选择题 收益性物业预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括（）。
A.详细的预算收益估算
B.允许的空置率水平
C.允许的经营费用
D.合理的组织人员规划
E.物业服务企业的经营目标
45、多项选择题 下列（）属于房地产组合投资管理的内容。
A.制定物业策略计划
B.确定物业投资者或业主的投资目标
C.管理资产以实现组合投资收益的最大化
D.管理并评估物业服务企业的工作
E.监控物业运行绩效
46、单项选择题 商业经营失败的最大原因是低于预期的()水平。
A、出租率
B、资本回报
C、营业收入
D、租户经营收入
47、单项选择题 一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）。
A.租户的商业声誉
B.组合与位置分配
C.物业管理的服务
D.业主的管理水平
48、判断题 物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。（）
49、判断题 通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。（）
50、多项选择题 零售商业物业的分类，主要依据（）方面，分为五种类型。
A.建筑形式
B.建筑规模
C.经营商品的特点
D.周围环境
E.商业辐射区域的范围
51、单项选择题 商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称（）。
A.基准租金
B.基本租金
C.最低租金
D.成本租金
52、判断题 百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。
53、判断题 对于公共物业管理而言，设施管理就是物业资产管理的全部内容。（）
54、多项选择题 收益性物业管理中净经营收入可按式（）求得。
A.有效毛收入-经营费用
B.潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用
C.有效毛收入+其他收入-空置和收租损失
D.潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用
55、判断题 基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（）
56、判断题 资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（）
57、多项选择题 专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。
A.所处的位置
B.交通便利条件
C.自然或质量状况
D.设施完善程度
E.收益能力
58、判断题 财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。（）
59、判断题 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。
60、多项选择题 商业辐射区域分析不包括()。
A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
61、多项选择题 房地产管理中以运行管理为主的是()。
A、物业管理
B、资产管理
C、投资管理
D、设施管理
E、基金管理
62、判断题 基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）相关的一个最低收入。（）
63、单项选择题 制定物业管理计划的基础是（）的目标。
A.业主
B.租户
C.政府
D.物业管理机构
64、多项选择题 在测量写字楼面积时，（）的概念非常重要。
A.使用面积
B.可出租面积
C.出租单元内使用面积
D.出租单元内建筑面积
E.建筑面积
65、单项选择题 关于预算，下列说法错误的是（）。
A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
66、多项选择题 写字楼出租单元内建筑面积包括（）。
A.单元内使用面积
B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半
C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半
D.分摊公用设施建筑面积
E.分摊公共建筑面积
67、单项选择题 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
A.净经营收入=有效毛收入-经营费用
B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
68、单项选择题 房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。
A.物业管理和设施管理
B.资产管理和投资组合管理
C.物业管理和资产管理
D.设施管理和投资组合管理
69、多项选择题 收益性物业运营费用包括（）。
A.人员工资
B.办公费用
C.抵押贷款还本付息
D.保险费、房产税
E.企业管理费及利润
70、多项选择题 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的()。
A、商业信誉和财务状况
B、面积需求大小
C、租金支付方式
D、物业服务需求
E、与写字楼业主的关系
71、单项选择题 员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的（）。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
72、判断题 在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是公共物业管理。（）
73、多项选择题 业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。
A.资本保值
B.资本增值
C.获取周期性收益
D.降低投资风险
E.抵御通货膨胀
74、判断题 预算是物业管理中经营计划的核心。（）
75、判断题 对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（）
76、判断题 对于居住物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。（）
77、判断题 在"毛租"的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）
78、单项选择题 假设一栋写字楼的可出租面积为20000m2，如果在测量可出租面积时，有1％的误差，假设租金水平是3000元／年·m2，如果资本化率为10％，则物业的价值损失是（）万元。
A.60
B.6
C.600
D.300
79、多项选择题 写字楼租户的选择，考虑的主要准则是（）。
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利的 www.91eXam.net能力
C.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
D.租户的经营管理水平
E.租户对写字楼内其他客户的影响
80、多项选择题 下列属于资产管理主要工作的有()。
A、制定物业策略计划
B、监控物业运行绩效
C、监督物业购买、处置、资产管理
D、管理并评估物业管理公司
E、制定长期财务计划和年度计划
81、单项选择题 对于居住物业，物业资产管理的全部内容是（）。
A.房地产资产管理
B.投资组合管理
C.物业管理
D.设施管理
82、单项选择题 制订物业管理计划的基础是（）的目标。
A.政府
B.物业管理机构
C.业主
D.租户
83、判断题 投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。（）
84、多项选择题 物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括（）报告等内容的经营概况介绍。
A.物业服务企业利润
B.空置情况
C.租金清单
D.拖欠或收租损失
E.租户使用状况
85、判断题 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
86、判断题 写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。（）
87、单项选择题 由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是（）年。
A.3～10
B.10～20
C.10～30
D.20～30
88、单项选择题 某人打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40m2，外墙面积为8m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为（）m2。
A.44
B.48
C.53
D.63
89、单项选择题 服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为()。
A、地区购物商场
B、居住区商场
C、邻里服务性商店
D、特色性商店
90、多项选择题 以下说法正确的是（）。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用
C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息
E.税后现金流=税前现金流-准备金
91、单项选择题 房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是()。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
92、多项选择题 运营费用的人工费包括（）。
A.工资
B.医疗、养老、失业保险
C.统筹费
D.聘请法律顾问的费用
E.保安费用
93、单项选择题 建筑规模一般在1万～3万m2，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元，该物业为（）。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
94、判断题 在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。（）
95、单项选择题 某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5%作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为（）万元。
A.5
B.10
C.15
D.12.5
96、单项选择题 物业管理的核心工作是（）。
A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境
97、判断题 准备金经常保存在一个名为"有息银行存款"账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（）
98、判断题 一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）
99、多项选择题 以下不属于甲级写字楼特征的是（）。
A.具有良好的位置
B.建筑物的物理状况良好
C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
D.建筑物有功能陈旧因素影响
E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美
100、单项选择题 写字楼物业出租中所有运营费用均由租户直接承担的出租方式是()。
A、全租金方式
B、毛租金方式
C、净租金方式
D、基本租金方式