73.为实现工程总目标，房地产开放企业与有关各方签订的合同有()

A.工程设计合同

B.工程施工合同

C.工程货物采购合同

D.工程监理合同

E.建筑构件加工合同

答案详解：ABCD

解析：教材172页，房地产开发企业主要合同关系。E是施工承包的合同关系。

74.下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有()

A.经济不景气导致的折旧

B.建筑设备现金导致的折旧

C.户型设计欠佳导致的折旧

D.环境景观改变导致的折旧

E.外墙保温较差导致的折旧

答案详解：BCE

解析：教材204页，功能折旧概念

75.采用假设开发法评估写字楼在建工程的价值，其中开发后的房地产价值课采用()求取。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

E.基准地价修正法

答案详解：ABC

解析：教材187、192、200页，市场法、收益法、成本法评估适用范围

76.房地产开发企业在进行营销渠道决策时，应遵循()原则

A.经济性

B.多样性

C.可控性

D.不变性

E.适应性

答案详解：ACE

解析：教材218页，房地产销售渠道选择的原则1.经济性、2.可控性、3.适应性。

7.根据《广告法》等法律法规，关于房地产广告内容的说法。正确的是()

A.不得含有风水、古朴等封建迷信内容

B.不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺

C.对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格并明示价格有效期限

D.表现项目位置，应以该项目到达某一具体参照物所需时间来表示距离

E.使用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明

答案详解：ABC

解析：教材232页，房地产广告内容要求。D应为实际距离表示，E应在广告中注明。

78.关于业主文员会的说法，正确的有()

A.业主委员会由业主大会选举产生

B.业主委员会是业主大会的决策机构

C.地方人民政府有关部门应对选举业主委员会给予指导和协助

D.业主委员会的决定对业主具有约束力

E.业主委员会可依法更换不符合条件的成员

答案详解：AC

解析：教材第242页，业主委员会有关内容。B应试执行机构，E依法更换不符合条件的成员是业主大会职责。

79.包干制下的物业服务费构成包括()

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业服务支出

D.物业服务企业的利润

E.物业服务企业的酬金

答案详解：ABD

解析：教材第259页物业服务构成，CE是酬金制物业费的构成。

80.下列住房信贷政策措施中，可减轻住房购买人当前负担的有()

A.提高首付款比例

B.降低贷款利率

C.扩大利率上浮幅度

D.增加贷款额度

E.延长贷款期限

答案详解：BE

解析：分析判断题。ACD家中住房购买人当前负担

三、案例分析题(工20题，每题2分，由单选和多选组成。错选民，本题不得分;少选，所选的每个选项的0.5分)

(一)

某家庭于2012年10月在其居住的某省会城市购买了一套建筑面积为100平方米，单价为10000元/平方米的新建商品住宅，银行根据对该蒋婷购房情况审核的结果和相关规定，提供了抵押贷款价值比率为40%，以基准利率为基础上调10%、按月等额还款、贷款期为15年的个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款的年基准利率为6.6%。

81.从银行提供的贷款条件看，该套住房属于该家庭购买的()住房

A.首套

B.第二套

C.第三套

D.第三套以上

答案详解：B

解析：发挥题，目前银行对首套房贷款政策执行的标准是首付30%，利率为基准利率;对于二套房贷款执行的标准是首付60%，利率上浮10%，故选B，第二套。

82.该家庭住房抵押贷款的月还款额为()元

A.3506.46

B3653.71

C.3982.22

D.4158.22

答案详解：B

解析：教材273页，等额本息还款方式。抵押贷款价值比率为40%，房屋价值100×40%=40万元，年基准利率6.6%，实际贷款年利率=6.6%×(1+10%)=7.26%，实际贷款月利率=7.26%/12=0.625%，贷款期限=15×12=180月，代入公式月还款=3653.71元.

83.该家庭购买该套住房依法应缴纳的税费为()

A.营业税

B.土地增值税

C.契税

D.住宅专项维修基金

答案详解：C

解析：购买该住房家庭应缴纳契税

84.若该家庭住房抵押贷款的月还款额占其月收入的35%，则该家庭的年收入为()元

A.120221.46

B.125270.06

C.136533.26

D.142567.54

答案详解：B

解析：元还款额为3657.71，月收入×35%=3653.71，月收入=10439.17元，年收入=10439.17×12=125270.06

(二)

某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

85.该建筑物单位建筑面积的重置价格为()元/平方米。

A3200

B.4000

C.4100

D.5000

答案详解：A

解析：800×4000/1000=3200元/平方米

86.采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为()

A.20%

B.50%

C.81%

D.95

答案详解：C

87.该建筑物的年折旧额为()万元

A.4.00

B6.08

C.6.40

D.7.60

答案详解：B

88.求该建筑物闲置可用的公式为()

A.建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额

B.建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

C.筑物闲置=建筑物重置总价-折旧总额

D建筑物闲置=建筑物重置总价×(1-有效年龄/经济寿命)

答案详解:BC

解析：A减年折旧额不对，应减旧总额。D未考虑残值，在没有残值情况下正确建筑物现值，

(三)

某房地产分开发企业通过挂牌出让方式取得一宗住宅用地，土地面积70000平法米，规划容积率3.0，交总价67200万元，该企业根据土地出让条件取得出让合同，组织进行了规划设计，并制定了总体建设进度计划，其中部分内容如下，建设内容包括住宅工程、配套商业设施、供区业主免费使用的室外运动场(4000平方米)、有偿使用的市内车库，总建筑面积208000平方米;项目建设周期3年，其中前期工程10个月，第11个月开始动工建设。

89.该住宅用地的实际楼面地价为()元/平方米

A.3140.2

B.3200.0

C.3230.8

D.3294.1

答案详解：B

解析：(7200×10000)/(70000×3)=3200元/平方米

90.在该项目建设期前10个月内，该企业要申领照包括()

A.国有土地使用权

B.建设工程许可证

C.建设工程施工许可证

D.商品房预售许可证

答案详解：ABC

解析：不包括D，商品房预售许可证需在开工后达到一定条件下才可以申领。

91.在预算该项目的考法经营成本、制定营销方案时，应摊入课经营性住宅的投资有()

A.配套商业设施投资

B.前期三通一平费用

C.室内车库建设投资

D.室外运动场投资

答案详解：BD

解析：配套商业设施投资及有偿使用的市内车库投资不坦然经营性住宅投资

92.该项目建设内容及其具体规模是由()确定的。

A.总体规划

B.项目修建性详细规划

C.项目营销方案

D.项目建筑设计方案

答案详解：A

解析：发挥题，根据题意应选总体规划，项目总体规划是指对一个项目的整体、同意的规划，不是具体针对项目中带一的小项目。

(四)

某商品住宅小区共有住宅800套，已出售并交付600套，其中三套住房登记为王某，其余一人一套：已售出未交付150套;未售出50套。由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。筹备组完成了《业主大会议事规则》和《管理规约》的草拟，确定了业主委员会候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。

93.首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为()人

A. 598

B. 599

C. 600

D. 6202

答案详解：A

解析：600-2=598

94.首次业主大会筹备组组长有()代表担任

A. 业主

B. 物业服务企业

C. 街道办事处

D. 居民委员会

答案详解C

解析：首次业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任

95筹备组自组成值日起，应在()日内组织召开首次业主大会会议

A. 30

B. 60

C. 90

D. 180

答案详解：C

解析：业主大会筹备组应当自组成值日起90日内完成筹备工作。组织召开首次业主大会

96.根据《物业管理条例》，需要专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意的事项为()

A. 筹集和使用住房专项维修资金

B. 选聘物业服务企业

C. 制定和修改业主大会会议事规则

D. 改变共有部分的用途

答案详解：BC

解析：BC事项过1/2同意，AD事项过2/3同意

(五)

李某购买一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，贷款期限为10年

97.关于李某贷款金额的说法，正确的有()

A. 最多可贷款70万元

B. 至少应贷款30万元

C. 住房公积金贷款最多50万元

D. 商业性贷款最少20万元

答案详解：AC

解析：法定最低首付款比例为30%，房价100万元，最高贷款为100×70%=70万元，故A正确，住房公积金最高贷款额度为50万元，故C正确。商业性贷款最少20万元不准确，至少应贷款30万不准确，故BD错误

98.关于李某选择最优贷款方案的说法，正确的为()

A. 先用足公积金贷款

B. 先选择商业性贷款

C. 公积金贷款和商业性贷款各半

D. 公积金贷款占70%，商业性贷款占30%

答案详解：A

解析：BCD均没有最大限度利用公积金贷款，不是最优方案

99.若李某首付款40万元，余款采用贷款，并按月等额本息还款，则李某的月还款额最少为()元。

A. 1135.48

B. 4046.44

C. 5181.92

D. 6317.40

答案详解：D

解析：首付40万元，贷款额为60万元。其^91考试网积金贷款50万元，商业贷款10万元。贷款期限120月，对应相应贷款月利率，分别带入月还款额公式计算，求和得出6317.4

100.李某若想减少月还款额，其可采取的办法为()

A. 减少贷款额

B. 延长贷款期限

C. 减少首付款

D. 降低贷款利率

答案详解：AB

解析：延长贷款期限及减少贷款额可减少月还款额，故AB为李某可采取的方法。减少首付款会增加贷款，增加月还款额。降低贷款利率不是李某能做到的可以采取的办法。