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2010年中级经济师考试中级房地产专业真题及答案详解
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1.从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为( )四个阶段。
A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散
B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散
C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散
D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散
2.某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为( )万元。
A.4000
B.6000
C.9000
D.10000
3.按城市内部结构，城市可分为( )。
A.块状城市、带状城市、星状城市
B.单中心城市、多中心城市
C.棋盘形城市、放射形城市
D.大城市、中等城市、小城市
4.农产品的销售价格为v，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为( )。
A.P=V+E+T
B.P=V-E+T
C.P=V-E-T
D.P=V+E-T
5.城市中心商务强度指标是指( )。
A.中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积
B.中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积
C.中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积
D.中心商务区建筑面积总和/总建筑面积
6.可以依法征收房地产的主体是( )。
A.个人
B.企业
C.农民集体
D.国家
7.关于征收与征用区别的说法，错误的是( )。
A.征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要
B.征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿
C.征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意
D.征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权
8.征收基本农田以外的30公顷耕地，需经( )批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
9.关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是( )。
A.并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费
B.地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费
C.征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿
D.征地补偿、安置方案经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施
10.关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的是( )。
A.两者的适用范围不同
B.两者的出让金形成方式不同
C.两者的最低价确定原则不同
D.两者的出让主体不同
11.关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是( )。
A.建设用地使用权赠与是无偿行为
B.赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同
c.赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立
D.赠与的建设用地使用权无须办理相关手续
12.关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的是( )。
A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务
C.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务
D.按照租赁合同的规定。承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利
13.处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于( )。
A.偿还抵押权人的债权本息
B.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害
C.支付处分抵押建设用地使用权的费用
D.缴纳相关税费
14.关于使用集体建设用地的说法，正确的是( )。
A.使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续
B.使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地
C.使用集体建设用地应按计划用地，突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案
D.占用集体所有的农用地的，不用办理农用地转用审批手续
15.房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这表明房地产市场调研应遵循( )。
A.客观性原则
B.统一性原则
C.科学性原则
D.差异性原则
16.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( )。
A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率
B.家庭人口规模及构成
C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
D.区域繁荣程度、购物条件
17.搜集房地产市场调研资料时，项目基地现状资料内容包括地形状况、地上物状况、邻地状况，以及( )状况。
A.区域内人口增长率
B.区域产业结构
C.公共设施
D.房地产价格
18.房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于( )。
A.预测性调研
B.描述性调研
C.因果性调研
D.探测性调研
19.按预测方法的性质，房地产市场预测可分为( )。
A.短期预测和长期预测
B.定量预测和定性预测
C.微观市场预测和宏观市场预测
D.时间序列预测和回归分析预测
20.某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。这说明房地产投资具有( )的特点。
A.投资品种多样性
B.投资变现复杂性
C.投资价值附加性
D.投资过程综合性
21.房地产企业税后利润分配的顺序依次是( )。
A·弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金、向投资者分配利润
B·弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法定盈余公积金
C·提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润
D·提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损
22·某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是( )元。
A.1798.65
B.2333.33
C.4786.25
D.5018.81
23·下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是( )。
A·成本利润率
B.销售利润率
C·利息各付率
D.内部收益率
24·下列房地产开发成本中，可视为固定成本的是( )。
A·土地费用
B.建安费用
Ct公建费用
D.销售税费
25·关于敏感度系数(Saf)的说法，正确的是( )。
A·当Saf>0时，评价指标A与不确定因素F反向变化
B·当sAF<0时，评价指标a与不确定因素f同向变化< p="">
C·SAF不能说明评价指标A与不确定因素F之间变化方向的关系
D·SAF绝对值较大者，敏感度系数较高
26·人们虽然可以知道房地产投资风险发生的概率，但不能预知其在未来何时一定会发生。房地产投资风险的这种特征，称为( )。
A·客观性
B.可测性
C·潜在性
D.不确定性
27·某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标准差分别为E甲=1000万元，0甲=2800万元，E乙=700万元，O乙=2200万元，若以V甲、V已分别表示甲、乙方案的投资风险度，则判断正确的是( )。
A·V甲
B.V甲=V乙
C.V 甲>V乙
D.V甲∈V乙
28.甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有 IRR (乙-甲)>Ic， IRR(丙-乙) IRR(丙-甲)>Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是( )。
A.甲、乙、丙
B.乙、丙、甲
C.丙、乙、甲
D.乙、甲、丙
29.两个互斥方案的效益基本相同，但计算期不同。对该两个方案进行比选时，应选用的比选方法是( )。
A.净年值法
B.费用年值法
C.年值折现法
D.差额内部收益率法
30.用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是( )。
A.IRR>Ic，则年均净现金流大的方案为优
B.IRR
C.0< IRR
D. IRR<0，则年均净现金流大的方案为优< p="">
31.下列内容中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是( )。
A.项目的主要经济指标结果
B.可行性研究的结论
c.项目的基本情况
D.项目经济指标的测算过程
32.某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括( )。
A.3个建设项目
B.10个单项工程
C.12个单项工程
D.12个单位工程
33.下列工作中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是( )。
A.发出招标公告或邀请函
B.工程投标询价和现场考察
C.开标、评标和授标
D.签订工程承包合同
34.下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括( )。
A.司法措施
B.组织措施
C.经济措施
D.技术措施
35.关于房地产开发项目质量管理的说法，错误的是( )。
A.质量出自计划
B.质量出自检查
C.质量包括工程实物质量和管理过程质量
D.每一次的PDCA循环都会将项目的质量提升到一个新的台阶
36.关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是( )。
A.开发项目～般要划分为检验批、分项、分部和单位工程进行质量检验和评定
B.检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收
C.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收
D.分部工程由监NI程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人进行验收
37.房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位等工作的直接目的是( )。
A.确定企业的发展方向
B.选择企业的增长战略
c.制定营销实施计划
D.选择目标客户群
38.相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的( )。
A.经济性差
B.适应性差
C.可控性差
D.程序性差
39.相对于委托共同代理方式，房地产开发企业采用委托独家代理方式销售商品房的缺点是( )。
A.双方协调工作量大
B.代理佣金结算复杂
C.销售进度可能较慢
D.委托代理合同较复杂
40.不考虑房地产开发成本和竞争对手的价格策略和竞争反应，主要依据潜在顾客的价格承受能力来确定房地产价格的方法，称为( )。
A.需求导向定价法
B.主动竞争定价法
C.目标利润定价法
D.随行就市定价法
41.房地产公共关系促销的实质是( )。
A.通过给予顾客优惠促进销售
B.通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售
C.在扩大企业影响的基础上促进销售
D.在完成销售目标的同时履行有关社会责任
42.某套住宅的成交价格为5000元/m2，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担。已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%，应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2%。该套住宅的正常价格为( )元/m2。
A.5200.00
B.5300.00
C.5319.15
D.5400.OO
43.某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/m2取得的，建筑安装工程费为2000元/m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/m2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为( )元/m2。
A.3500.00
B.5000.00
C.5250.00
D.7500.00
44.某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于( )。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.外部性折旧
45.利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价值高的是( )。
A.后续开发建设的必要支出大
B.后续开发建设的应得利润大
C.开发完成后的房地产价值大
D.开发期长
46.在物业管理中，业主大会的基本权利是对物业重大事项的( )。
A.管理权和知情权
B.管理权和决策权
C.议事权和知情权
D.监督权和知情权
47.制定物业管理规约的主体是( )。
A.全体业主
B.业主委员会
C.社区居委会
D.物业建设单位
45.在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的( )原则。
A.公开
B.公平
C.公正
D.诚实信用
49.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是( )。
A.合理原则
B.费用与服务水平相适应原则
C.公开原则
D.费用与业主承受能力相适应原则
50.关于住宅专项维修资金使用的说法，错误的是( )。
A.住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用
B.住宅专项维修资金的使用应当遵循公开透明原则
c.住宅专项维修资金可用于从事委托理财业务
D.住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债
51.在美国，房地产抵押估价是( )。
A·州政府的直属机构完成
B.银行委托经纪公司完成
C·银行房地产信贷员完成
D.法律规定的强制性措施
52·某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7908元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，抵押率为40%，则该房地产