房地产估价理论与方法：房地产及其描述必看考点（考试必看）

时间:2021-07-28 01:16:44

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1、判断题  房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（）


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2、判断题  某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。（）


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3、单项选择题  按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。

A.70
B.60
C.50
D.40


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4、判断题  因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）


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5、单项选择题  下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室
B.水塔
C.隧道
D.道路


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6、多项选择题  建筑物的所有权可以分为（）。

A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有


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7、单项选择题  下面（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.改变城市格局


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8、多项选择题  以下哪些因素会减弱房地产变现能力（）。

A.通用性差
B.房地产市场繁荣
C.价值大
D.独立使用性好
E.面积小


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9、多项选择题  下列（）是对房地产实物状况的描述。

A.土地形状
B.土地开发程度
C.建筑规模
D.位置
E.交通条件


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10、问答题  房地产供给价格弹性系数和房地产需求价格弹性系数


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11、判断题  政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产。（）


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12、单项选择题  房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（）上升的。

A.间断
B.波浪
C.连续
D.螺旋


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13、单项选择题  “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A.供水、排水、电力、电信
B.供水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、电信、燃气
D.排水、电力、电信、热力


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14、判断题  由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（）


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15、多项选择题  下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的是（）。

A.租赁期限
B.地役权的设立
C.建筑结构
D.维护情况
E.物业管理


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16、单项选择题  城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。

A.拥有的房地产权利
B.受其他房地产权利限制的情况
C.受房地产权利以外因素限制的情况
D.额外的收益或好处


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17、单项选择题  房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理


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18、单项选择题  建筑密度等于（）／建筑用地面积。

A.总建筑面积
B.土地总面积
C.建筑顶层面积
D.建筑基底总面积


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19、判断题  各地同类型的房地产在价格方面的巨大差异，从侧面证明房地产市场是一个地区性市场。（）


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20、单项选择题  房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。

A.间断
B.波浪
C.连续
D.螺旋


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21、判断题  房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。（）


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22、单项选择题  某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。

A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制


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23、判断题  对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。（）


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24、判断题  房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）


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25、多项选择题  下列（）是对土地权益状况的描述。

A.建筑密度
B.建筑间距
C.地形
D.土地面积
E.土地形状


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26、判断题  房地产典权、相邻关系等也属于房地产权益的范畴。（）


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27、判断题  房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。（）


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28、多项选择题  下列属于实物影响房地产价值的情况有（）。

A.土地的形状
B.建筑物外观
C.建筑物的坐落位置
D.建筑物的结构
E.建筑容积率


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29、单项选择题  （）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A.区位
B.交通
C.环境景观
D.外部配套设施


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30、判断题  建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（）


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31、单项选择题  在承接业务时，如果会计师事务所的收费报价过低，可能导致难以按照执业准则和职业道德规范的要求执行业务，从而对（）产生不利影响。

A.独立性
B.保密
C.专业胜任能力和应有的关注
D.良好的职业行为


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32、判断题  从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）


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33、多项选择题  下列房地产权利的种类中，属于物权的有（）。

A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.租赁权


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34、单项选择题  判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。

A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.目前的收入是否大于运营费用
D.是否具有直接产生经济收益的能力


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35、单项选择题  公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为高层。

A.12
B.20
C.24
D.48


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36、判断题  地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。（）


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37、判断题  房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）


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38、判断题  绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离不属于土地使用管制的内容。（）


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39、判断题  房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（）


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40、多项选择题  下列是收益性房地产的有（）。

A.农地
B.写字楼
C.写字楼
D.仓库
E.未开发的土地


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41、多项选择题  下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。

A.建设用地使用权
B.所有权
C.地役权
D.抵押权
E.宅基地使用权


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42、多项选择题  权益是房地产中无形的部分，它包括（）。

A.权利
B.权力
C.利益
D.好处
E.毛利润


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43、多项选择题  按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。

A.现房
B.销售
C.出租
D.自用
E.自营


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44、判断题  房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）


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45、判断题  房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。（）


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46、判断题  一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。（）


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47、问答题  房地产价格的形成条件


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48、多项选择题  下列（）是对建筑物权益状况的描述。

A.物业服务费标准
B.房屋产权共有情况
C.房屋出租情况
D.是否设立抵押权
E.土地使用期限


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49、单项选择题  当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。

A.写字楼
B.生产用房
C.加油站
D.住宅


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50、多项选择题  关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。

A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权
B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权
C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金
D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人
E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人


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51、判断题  除非共有人之间另有约定，经占份额2/3以上的按份共有人同意可以出让共有房地产。（）


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52、多项选择题  下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。

A.允许他人通行的为供役地
B.需役地是指具有地役权的土地
C.设立地役权通常会使需役地的价值下降
D.供役地与需役地的价值都上升
E.设立地役权通常会使供役地的价值下降


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53、问答题  房地产供给的含义


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54、判断题  在我国，土地全部是公有的。（）


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55、判断题  根据目前是否正在直接产生经济收益，可划分为收益性房地产与非收益性房地产。（）


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56、判断题  地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。（）


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57、单项选择题  处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

A.1/2
B.1/3
C.2/3
D.2/5


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58、单项选择题  下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。

A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年
B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年
C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年
D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年


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59、判断题  房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（）


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60、多项选择题  下列不属于土地使用管制的事项有（）。

A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
C.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
D.某宗土地只能用于商业房地产开发
E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0


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61、判断题  单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。（）


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62、判断题  房屋拆迁属于土地征收性质。（）


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63、判断题  房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（）


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64、多项选择题  由于房地产（），所以房地产流动性较差。

A.价值量大
B.不可移动
C.独一无二性
D.易受限制性
E.建造时间长


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65、单项选择题  下列房地产中，土地使用权有使用期限的是（）。

A.房改房
B.经济适用房
C.商品房
D.机关办公楼


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66、单项选择题  房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.拥有的房地产权利
B.受房地产权利以外因素限制的情况
C.受其他房地产权利限制的情况
D.额外的收益或好处


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67、问答题  在不同的时间周期，房地产供给价格弹性系数的变化


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68、判断题  房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。（）


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69、多项选择题  房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良
B.房地产需求增加导致其稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济性
E.建造成本提高


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70、单项选择题  

区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。

A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性


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71、判断题  房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）


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72、判断题  权益包括权利、利益和收益。（）


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73、多项选择题  下列属于一宗房地产的位置因素的是（）。

A.方位
B.坐落
C.楼层
D.临街状况
E.交通条件


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74、多项选择题  目前我国的房地产权利中的物权主要包括（）。

A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.租赁权


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75、多项选择题  房地产区位状况描述的主要内容有（）。

A.位置描述
B.交通条件描述
C.外部配套设施描述
D.周围环境和景观描述
E.临街状况描述


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76、单项选择题  （）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权


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77、多项选择题  房地产按开发程度来划分，可以分为（）。

A.自由的房地产
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.现房


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78、单项选择题  在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A.债权
B.物权
C.二者皆可
D.二者皆不


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79、单项选择题  房地产的（）特性，使得房地产具有独占性。

A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样


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80、判断题  房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。


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81、判断题  “五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。（）


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82、单项选择题  下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权


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83、多项选择题  下列属于建筑物设备的是（）。

A.暖气
B.空调
C.门
D.窗
E.电视机


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84、判断题  从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（）


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85、多项选择题  按立法用语划分，可以把房地产分为（）。

A.土地
B.房屋
C.其他不动产
D.房地
E.无形资产


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86、判断题  建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）


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87、判断题  宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（）


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88、判断题  比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，取决于这两宗房地产实物状况的好坏。（）


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89、单项选择题  房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A.建筑物区分所有权
B.建筑物区分共有权
C.建筑物区分共用权
D.私有权


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90、判断题  房屋征收范围确定后，对在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等应给予适当的补偿。（）


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91、多项选择题  下列哪几项是按承重构件划分的建筑物结构类型（）。

A.钢结构
B.钢筋混凝土结构
C.塑料结构
D.砖木结构
E.网状结构


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92、单项选择题  设立地役权通常会使（）。

A.供役地的价值上升
B.需役地的价值上升
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升


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93、问答题  房地产价格的概念


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94、单项选择题  某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。

A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制


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95、判断题  对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。（）


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96、判断题  某宗房地产总建筑面积为1000㎡，建筑物的基底面积为400㎡，其容积率为2.0，其建筑密度为50％。（）


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97、判断题  从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）


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98、多项选择题  政府对房地产的限制通过（）实现。

A.管制权
B.征收权
C.征税权
D.充公权
E.监督权


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99、判断题  按份共有人可以自由转让其享有的共有房地产份额部分。（）


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100、判断题  房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（）


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101、单项选择题  下列房地产中，（）包含无形资产。

A.公寓
B.汽车加油站
C.办公楼
D.商业门市


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102、问答题  地价和房地产价格的特征


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103、多项选择题  下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。

A.地役权
B.租赁权
C.土地用途
D.建筑高度
E.相邻关系


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104、判断题  房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（）


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105、单项选择题  （）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。

A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权


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106、判断题  "五通一平"一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。（）


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107、判断题  典当是出典人将自己的房地产典当给他人，以获得相当于卖价的资金（典价），而房地产所有权归典权人。（）


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108、多项选择题  “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A.给水
B.排水
C.电力
D.通信
E.热力


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109、判断题  房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。（）


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110、判断题  政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。（）


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111、单项选择题  房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权
D.租赁权


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112、单项选择题  屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。

A.拥有的房地产权利
B.受其他房地产权利限制的情况
C.受房地产权利以外因素限制的情况
D.额外的收益或好处


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113、单项选择题  房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高（）m及以上的永久性建筑。

A.1.20
B.2.20
C.2.40
D.3.60


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114、单项选择题  房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A.所有权
B.土地承包经营权
C.抵押权
D.质权


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115、判断题  对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。（）


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116、多项选择题  下列是非收益性房地产的有（）。

A.农用地
B.行政办公楼
C.教堂
D.寺庙
E.汽车加油站


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117、单项选择题  在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。

A.是否完成竣工验收
B.是否完成内外装修
C.是否已完成结构封顶
D.是否已安装了门窗


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118、多项选择题  房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括（）。

A.有形的实体
B.土地的形状
C.建筑结构
D.立体空间
E.建筑物的外观


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119、单项选择题  在房地产估价中，将农地视为（）。

A.生地
B.毛地
C.熟地
D.房屋火灾保险


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120、判断题  对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（）


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121、判断题  建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成。（）


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122、单项选择题  下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺变现能力弱
D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱


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123、判断题  房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（）


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124、单项选择题  房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。

A.房屋建筑面积
B.房屋使用面积
C.套内建筑面积
D.套内墙体面积


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125、判断题  以房改标准价购买的公有住房不能出售。（）


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126、单项选择题  （）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权


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127、判断题  烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。（）


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128、问答题  影响房地产需求的因素


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129、判断题  从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）


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130、判断题  在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）


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131、判断题  房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。（）


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132、判断题  房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）


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133、单项选择题  房地产中的无形资产属于将房地产按（）进行分类中的一类。

A.权益状况
B.用途
C.立法用语
D.实物形态


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134、多项选择题  房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。

A.按份共有
B.按权共有
C.共同共有
D.共享共有
E.共用共有


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135、单项选择题  经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。

A.相互影响性
B.寿命长久性
C.数量有限性
D.保值增值性


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136、判断题  房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）


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137、判断题  从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地。（）


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138、单项选择题  实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。

A.工程完工
B.工程投入使用
C.是否完成工程竣工验收
D.完成工程决算


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139、判断题  房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。（）


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140、多项选择题  下列哪种土地使用权的出让最高年限为50年（）。

A.工业用地
B.居住用地
C.卫生用地
D.教育用地
E.商业用地


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141、判断题  具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（）


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142、判断题  房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费。（）


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143、判断题  如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。（）


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144、问答题  需要补地价的情形主要有哪些?各种情形下的补地价如何计算?


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145、判断题  收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）


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146、单项选择题  需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（　）方面的内容。

A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制


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147、多项选择题  "干净"的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产是指（）。

A.以房改成本价购买的公房
B.经济适用住房
C.无拖欠建设工程款
D.建设手续齐全
E.未出租


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148、多项选择题  套内建筑面积包括（）。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.分摊的共有建筑面积
E.电梯间建筑面积


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149、多项选择题  建筑工程价款优先受偿内容包括（）。

A.工人工资
B.材料款
C.因发包人违约造成的损失
D.土地出让金
E.前期工程费


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150、判断题  因开发商拖欠建筑工程款，建筑工程承包人申请拍卖该工程时，消费者的自身权益将无法得到保护。（）


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151、判断题  两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）


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152、单项选择题  公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过（）层的为高层。

A.7
B.8
C.9
D.10


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153、判断题  经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的保值增值性。（）


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154、问答题  影响房地产供给的因素


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155、单项选择题  在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产（）。

A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系


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156、单项选择题  由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。

A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制


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157、判断题  从具体使用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。（）


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158、单项选择题  在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，这体现了房地产特性中的（）。

A.相互影响性
B.寿命长久性
C.数量有限性
D.保值增值性


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159、多项选择题  归纳起来，房地产有（）存在形态。

A.土地
B.建筑物
C.房地
D.权益
E.区位


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